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Os edifícios cooperativos, também conhecidos como cooperativas, são frequentemente associados à cidade de Nova York. Isso porque tem muitos deles. De acordo com o Departamento de Finanças de Nova York, havia 149.120 unidades cooperativas somente em Manhattan em 2020, em comparação com 68.526 unidades de condomínio (condomínio).Os condomínios não se tornaram grandes até a década de 1960, quando as diretrizes da FHA estabeleceram disposições para o seu financiamento.
“Procedualmente, é mais fácil para o proprietário de um prédio de apartamentos que começou como aluguel se converter em uma cooperativa do que em um condomínio”, disse Peter Palion. Palion é CFP e fundador da Master Plan Advisory em East Norwich, Nova York.
Outros focos de cooperativas incluem São Francisco, Atlanta, Boston, Seattle, Detroit, Chicago, Tucson, Phoenix e muitas cidades da Flórida.
Mas quais são as diferenças entre condomínios e cooperativas? Aprenda sobre as diferenças, incluindo estrutura de propriedade, opções de financiamento, tributação, preços, impostos, taxas e entidade de supervisão.
Principais conclusões
- Existem muitas diferenças entre condomínios e cooperativas. Estes incluem a sua estrutura de propriedade, opções de financiamento, impostos, preços e taxas.
- As cooperativas e os condomínios têm diferentes entidades de fiscalização. As cooperativas possuem um comitê ou conselho, enquanto os condomínios possuem uma Associação de Proprietários de Casa (HOA).
- Os condomínios oferecem propriedade total, enquanto as cooperativas vendem propriedade fracionada por meio de ações específicas da unidade.
- Ao contrário dos proprietários de condomínios, os acionistas das cooperativas examinam uns aos outros durante o processo de admissão. Eles podem revisar demonstrações financeiras, relatórios de crédito e muito mais.
Estrutura de propriedade
Tanto as cooperativas quanto os condomínios respondem a uma entidade fiscalizadora. Para cooperativas, é um comitê ou conselho. Para condomínios, é uma associação de proprietários (HOA). Um não é melhor ou pior que o outro. É apenas uma questão de preferência.
Alguns preferem residência em condomínio porque oferecem propriedade total. Por outro lado, as cooperativas vendem propriedade fracionada por meio de ações específicas da unidade. Qualquer tipo de habitação se qualifica para seguro residencial.
De acordo com Palion:
“O seguro residencial de um condomínio cobre as paredes, o chão e o teto porque a unidade pertence ao proprietário. Mas quando você compra um seguro para uma cooperativa, é como uma apólice de locatário que cobre o conteúdo, mas não qualquer um dos itens estruturais.
A estrutura em si não é de responsabilidade do comprador da cooperativa. Isso porque eles adquiriram apenas o direito de ocupação da unidade, e não a unidade em si.
Muitos condomínios limitam o número de aluguéis como uma porcentagem do total de unidades. Muitas vezes varia de 80% ocupado pelo proprietário a 50%. Isso pode ajudar a evitar que o complexo vire um apartamento para alugar, o que pode baixar os valores. A maioria das cooperativas não permite sublocações ou aluguéis.
Financiamento
Quer se trate de uma cooperativa ou de um condomínio, um banco ainda pode retomá-lo caso o comprador não consiga pagar a hipoteca. Mas, ao contrário das cooperativas, os condomínios aprovados pelo HUD podem ser financiados através de hipotecas da FHA. No entanto, apenas alguns bancos participam em empréstimos cooperativos. E isso só depois de ser determinado que a cooperativa é um edifício qualificado na lista de aprovados do banco.
As unidades de condomínio – que podem ser parte de um único nível, vários níveis ou isoladas – são financiadas separadamente. A propriedade é garantida por um contrato fiduciário ou hipoteca, de acordo com as leis estaduais.
Preços, impostos, taxas e taxas
O comitê ou conselho cooperativo aprova o preço de venda de uma unidade. O conselho da cooperativa pode recusar-se a aprovar o preço de compra de uma unidade se for tão baixo que possa impactar o valor das unidades de outros acionistas. No caso de condomínios, os HOAs não têm o poder de impedir a venda ou compra.
Quando se trata de taxas e taxas, tanto o comprador da cooperativa quanto o do condomínio pagam manutenção mensal. Mas o proprietário do condomínio paga ao HOA, enquanto o cooperado paga ao conselho.
Observação
As taxas e taxas pagas ao HOA são frequentemente para itens como manutenção de áreas comuns, exterior do edifício, telhado e gestão da associação. Também pode incluir alguns dos serviços públicos, como água e coleta de lixo. E pode incluir comodidades como clube, instalações para exercícios, piscina ou spa.
No caso de uma cooperativa, o prédio paga o imposto. É dividido entre os inquilinos e contabilizado nas taxas mensais de manutenção. Essas taxas podem ser usadas para pagar os salários de um porteiro, pessoal de manutenção e síndico de construção.
Em um condomínio, o imposto incide diretamente sobre a unidade porque o comprador é o proprietário da unidade. Uma unidade de condomínio é avaliada separadamente para fins fiscais com o entendimento, na maioria dos casos, de que o comprador é proprietário do espaço entre as paredes, pisos e tetos – geralmente até o ponto médio. Os impostos são então pagos diretamente ao avaliador do condado ou por meio da conta de apreensão do credor.
As taxas pagas a uma cooperativa podem ser mais altas do que o HOA de um condomínio. Se forem propostas melhorias na área comum de um condomínio, os proprietários contrários ao projeto muitas vezes vão embora consternados.
“Eles receberão uma quantia em dólares do custo se os outros proprietários do condomínio e o HOA aprovarem”, disse Palion.
Conselhos ou Comitês e HOAs
Na compra de um condomínio não há processo de seleção dos vizinhos. Por exemplo, não há como impedir que um baterista estrondoso se mude para a casa ao lado. Por outro lado, os acionistas da Co-op examinam-se mutuamente durante o processo de admissão.
Freqüentemente, eles exigem uma entrevista. Eles também investigarão ativamente as demonstrações financeiras, ativos, passivos, relatórios de crédito e contas bancárias do candidato. Eles também podem solicitar cartas de recomendação pessoal e profissional.
O processo pode inicialmente parecer uma grave violação de confidencialidade. Mas os acionistas aprovam isso porque lhes permite escolher outros que comprem a cooperativa e vivam no prédio. Em contraste, os proprietários de condomínios podem viver num condomínio durante anos e nunca conhecer verdadeiramente os seus vizinhos.
Como as cooperativas são governadas por um comitê, elas têm o direito de rejeitar ou aprovar um potencial proprietário fracionário. Mas as regras da Fair Housing foram promulgadas para evitar que um conselho ou comité cooperativo levasse o processo de selecção longe demais. A discriminação é ilegal.
As cooperativas podem ser mais caras do que os condomínios no longo prazo. Isso é ainda mais verdadeiro quando um comprador possui uma hipoteca pessoal e ao mesmo tempo paga a hipoteca cooperativa do edifício. Muitas vezes, isso é refinanciado para pagar as melhorias de capital do edifício.
Importante
Algumas cooperativas preferem proprietários que mantenham a unidade como residência principal. Como resultado, compradores estrangeiros, investidores ou compradores de segunda habitação podem não conseguir adquirir uma unidade.
O resultado final
Se você valoriza sua liberdade e poder fazer o que quiser, quando quiser, talvez prefira uma casa unifamiliar.
“Quando você se muda para um desses empreendimentos, seja um condomínio ou uma cooperativa, há alguém potencialmente lhe dizendo o que você pode e o que não pode fazer, e em que você deve gastar seu dinheiro”, disse Palion.
