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A amortização negativa ocorre quando os pagamentos de um empréstimo são menores que os custos dos juros. O resultado é que o saldo do empréstimo aumenta à medida que os credores acrescentam juros não pagos ao saldo do empréstimo. Eventualmente, esse processo pode levar a maiores exigências de pagamento na hora de pagar o empréstimo.
A amortização negativa é possível com qualquer tipo de empréstimo, e você pode vê-la em empréstimos estudantis e imobiliários.
Principais conclusões
- Os pagamentos de um empréstimo com amortização negativa são inferiores aos custos dos juros, portanto, os juros acumulam e o saldo do seu empréstimo aumentará.
- Seu saldo pode aumentar em mais de US$ 6.000 em um único ano se você tomar emprestado US$ 100.000 por meio de um empréstimo com amortização negativa a juros de 6%.
- O saldo total do empréstimo acabará vencendo, mas você pode ter opções como refinanciar ou aumentar os pagamentos do empréstimo para recuperar o atraso.
- Você pode se qualificar para adiamento ou tolerância, mas os juros continuarão a acumular até que o empréstimo seja liquidado.
Como funciona a amortização?
Para entender a amortização negativa, é útil revisar o processo de amortização padrão – e depois comparar e contrastar.
Amortização é o processo de pagamento do saldo de um empréstimo com pagamentos fixos (geralmente pagamentos mensais). Por exemplo, quando você compra uma casa com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, você paga o mesmo valor todos os meses – mesmo que o saldo do empréstimo e os custos dos juros diminuam com o tempo.
Os pagamentos mensais são calculados com base em vários fatores:
- O saldo do empréstimo ou quanto dinheiro você pediu emprestado
- O tempo que você leva para pagar o empréstimo (conhecido como prazo)
- A taxa de juros que seu credor cobra sobre o saldo do seu empréstimo
Os cálculos de pagamento do empréstimo fornecem um pagamento fixo que pagará totalmente o seu empréstimo no final do período que você escolher (normalmente 15 a 30 anos para um empréstimo residencial). Cada pagamento tem dois componentes:
- Parte do pagamento cobre juros sobre sua dívida.
- O restante do pagamento vai para a redução do saldo do empréstimo (ou para o pagamento da dívida).
Para saber mais sobre esse processo, consulte o exemplo de tabela de amortização no final desta página.
Como funciona a amortização negativa
Com alguns empréstimos, você pode optar por pagar menos do que o pagamento com amortização total.
Quando você paga menos do que os juros cobrados em um determinado mês (ou qualquer período aplicável), há juros não pagos naquele mês. Como resultado, o credor adiciona esse valor não pago ao saldo do empréstimo.
Se você não pagar o suficiente para cobrir os juros, seu pagamento também não será suficiente para pagar o saldo do empréstimo. Como resultado, você deve mais no seu empréstimo todos os meses. Você não recebe nenhum dinheiro do seu credor, mas o saldo do seu empréstimo aumenta porque você adiciona juros a cada mês.
O processo de adicionar juros ao saldo do empréstimo também é conhecido como capitalização dos juros.
Observação
A principal razão para pagar menos é, não surpreendentemente, porque é mais fácil para o seu fluxo de caixa fazê-lo.
Eventualmente, você terá que pagar o empréstimo, o que pode ser feito de várias maneiras:
- Por meio de pagamentos de amortização regulares (que serão maiores do que seriam no acordo de empréstimo original – porque o saldo do seu empréstimo aumenta quando você não paga juros)
- Ao refinanciar o empréstimo
- Fazendo um pagamento global para saldar a dívida
Não é possível pagar
Às vezes, você simplesmente não tem fundos disponíveis para fazer grandes pagamentos mensais. Por exemplo, durante períodos de desemprego, talvez você não consiga pagar seus empréstimos estudantis. Com empréstimos federais para estudantes, pode ser possível solicitar o adiamento, o que permite interromper temporariamente os pagamentos.
No entanto, os juros ainda se aplicam ao saldo do empréstimo, e você será responsável pelos juros, a menos que tenha empréstimos subsidiados (quando o governo paga esses custos para você).
Observação
Muitas vezes você tem o opção pagar os juros – ignorando o pagamento maior – se quiser evitar amortização negativa.
Investidores
Em alguns casos, os investidores preferem evitar grandes pagamentos mensais. Isso é especialmente verdadeiro para projetos de curto prazo (por exemplo, consertar e inverter). Esta é uma forma especulativa e arriscada de investir, mas algumas pessoas e empresas fazem-no com sucesso. Para que a estratégia dê resultado, você precisa vender o imóvel com lucro suficiente para quitar os juros que nunca pagou.
“Alongamento” para Comprar
Alguns compradores de casas usam a amortização negativa para comprar um imóvel que está atualmente fora de sua faixa de preço. A suposição é que eles terão mais renda mais tarde e preferem comprar uma propriedade mais cara hoje do que comprar uma mais barata (e terão que se mudar novamente mais tarde, quando a propriedade crescer). Mais uma vez, esta é uma estratégia arriscada – não se pode prever o futuro e há inúmeras histórias de expectativas que nunca se tornaram realidade. Alguns exemplos de empréstimos de risco incluem empréstimos com opção ARM ou empréstimos do tipo “escolha seu pagamento” (que não estão tão prontamente disponíveis como costumavam estar).
Exemplo de amortização negativa
Para ver a amortização negativa em ação, tome qualquer empréstimo e presuma que você pagará menos do que os juros. Com o tempo, a Saúde Teu aumentará.
Por exemplo, suponha que você peça emprestado $ 100.000 a 6% por 30 anos para ser reembolsado mensalmente. Nesse caso, você não paga nada todo mês e vê que o saldo do empréstimo aumenta. Você pode criar suas próprias tabelas de amortização e usar qualquer pagamento, saldo ou taxa de sua escolha.
Como você pode ver, o valor dos juros que você paga aumenta a cada mês – junto com o saldo do empréstimo (conhecido como principal).
| Tabela de amostra com amortização negativa | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mês | Saldo Inicial | Pagamento | Pagamento principal | Custo de juros | Fim do saldo |
| 1 | $ 100.000,00 | $ – | $ (500,00) | $ 500,00 | $ 100.500,00 |
| 2 | $ 100.500,00 | $ – | $ (502,50) | $ 502,50 | $ 101.002,50 |
| 3 | $ 101.002,50 | $ – | $ (505,01) | $ 505,01 | $ 101.507,51 |
| 4 | $ 101.507,51 | $ – | $ (507,54) | US$ 507,54 | $ 102.015,05 |
| 5 | $ 102.015,05 | $ – | $ (510,08) | $ 510,08 | $ 102.525,13 |
| 6 | $ 102.525,13 | $ – | $ (512,63) | US$ 512,63 | $ 103.037,75 |
| 7 | $ 103.037,75 | $ – | $ (515,19) | US$ 515,19 | $ 103.552,94 |
| 8 | $ 103.552,94 | $ – | $ (517,76) | US$ 517,76 | $ 104.070,70 |
| 9 | $ 104.070,70 | $ – | $ (520,35) | US$ 520,35 | $ 104.591,06 |
| 10 | $ 104.591,06 | $ – | $ (522,96) | US$ 522,96 | $ 105.114,01 |
| 11 | $ 105.114,01 | $ – | $ (525,57) | US$ 525,57 | $ 105.639,58 |
| 12 | $ 105.639,58 | $ – | $ (528,20) | $ 528,20 | $ 106.167,78 |
