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As contingências contratuais são comuns em transações imobiliárias e não são mais vistas com tanto ceticismo como eram na década de 1970, quando alguns corretores imobiliários as chamavam de “cláusulas evasivas”. As contingências permitem que os possíveis proprietários cancelem um contrato sem penalidade e recebam de volta seus depósitos em dinheiro sérios.
As contingências reduzem os riscos para os compradores e o que é permitido varia de estado para estado. Seu estado pode dar grande importância a uma inspeção séptica, por exemplo, porque pode custar muitos milhares de dólares para substituir um sistema séptico defeituoso. No entanto, muitas contingências são comuns a todos os estados.
Principais conclusões
- As contingências contratuais permitem que os compradores cancelem um contrato de compra se condições específicas não forem atendidas.
- A maioria dos estados tem contingências contratuais comuns, mas cada estado pode ter algumas contingências específicas para a geografia e demografia da área.
- As contingências são geralmente relacionadas à saúde ou a reparos caros que uma casa pode precisar, como a substituição de um telhado ou de uma fossa séptica.
Contingências Monetárias
Comprar uma casa é um processo de várias etapas. Muitas das etapas não ocorrem até que uma oferta seja aceita. Novas informações ou novos obstáculos podem criar problemas para compradores ou vendedores, pelo que as contingências são normalmente uma simples questão de garantir que cada passo do processo decorra conforme planeado ou esperado.
Essas contingências liberam compradores e vendedores de um contrato se houver problemas financeiros.
Avaliação
A aprovação da hipoteca normalmente inclui uma avaliação para comprovar o preço de compra da casa. Uma avaliação baixa pode inviabilizar uma venda, impactando negativamente a disposição do credor de aprovar o valor da hipoteca desejado.
Contingência de Empréstimo
Investigações adicionais relativas à propriedade ou ao mutuário às vezes resultam na negação de um pedido de hipoteca – mesmo que o comprador tenha uma carta de pré-aprovação do empréstimo. Algumas contingências de empréstimo vão até o fechamento e outros tipos podem existir apenas por algumas semanas.
Dica
Você deve consultar um agente imobiliário licenciado para entender como contingências específicas são tratadas em seu estado.
Contingente à venda de casa existente
Os compradores que já possuem uma casa podem querer comprar antes de vender e tornar o contrato dependente da venda de sua casa. Os vendedores que aceitam ofertas contingentes como essa geralmente dão aos compradores em potencial um certo número de dias para cumprir. Se um comprador não conseguir cumprir, os vendedores mantêm a opção de cancelar o contrato. Fechamentos simultâneos podem ser complicados – mas não impossíveis – nas mãos certas.
Contingências de Inspeção
Essas contingências comuns concentram-se nas condições da casa e da propriedade para garantir que não haja danos ou problemas de segurança que precisem ser resolvidos, bem como na investigação do título.
Relatório preliminar do título
As investigações de títulos revelam servidões, gravames monetários de registro, incluindo a capacidade de um vendedor transferir títulos limpos para um comprador, além de informações sobre convênios, condições e restrições (CC&R). Se puder, sempre solicite uma apólice de seguro de título. Por exemplo, você pode descobrir que uma servidão cai na linha da propriedade exatamente onde você deseja construir uma cerca ou colocar uma piscina. Isso pode ser motivo para o cancelamento do contrato.
Observação
O seguro de título para o credor faz parte dos custos de fechamento. Você também pode comprá-lo para protegê-lo de perdas financeiras se houver uma reclamação ou defeito no título de propriedade.
Inspeção residencial
Os compradores têm o direito de contratar um inspetor residencial e realizar uma inspeção completa da casa. Se um comprador emitir uma solicitação de reparo, o vendedor deverá receber uma cópia da inspeção residencial. Em alguns estados, os vendedores têm direito a uma cópia dos resultados da inspeção, independentemente de uma solicitação de reparo ser emitida ou não.
Inspeção de pragas destruidoras de madeira
O contrato deve especificar quem paga pela inspeção de pragas e se as dependências ou garagens serão cobertas durante a inspeção. Se forem observadas pragas ou condições de podridão seca, poderá haver uma despesa adicional a ser negociada.
Inspeção de telhado
Muitos inspetores residenciais não andam no telhado devido à possibilidade de danos e responsabilidades se o telhado estiver danificado; portanto, alguns compradores contratam uma empresa de coberturas separada para realizar uma inspeção do telhado.
Aviso
Tenha cuidado ao contratar uma empresa de coberturas para fazer uma inspeção – ela está no ramo de substituição de telhados. Não é incomum que uma empresa de coberturas afirme que um telhado precisa de reparos apenas para abrir o negócio.
Inspeção de esgoto
Os esgotos podem ficar entupidos pelas raízes das árvores ou deteriorar-se com o tempo. As empresas de encanamento podem inserir uma câmera em uma linha de esgoto para verificar se há danos durante uma inspeção de esgoto. Este é um reparo caro, por isso é melhor fazer essa inspeção antes de comprar uma casa, e não depois.
Contingências Relacionadas à Saúde
Parte das contingências de inspeção, essas inspeções concentram-se em problemas de saúde comuns em residências antigas ou em inspeções específicas. Estas são as contingências mais comuns relacionadas com a saúde.
Inspeções de radônio, mofo ou amianto
Dependendo de uma inspeção visual, às vezes os inspetores residenciais solicitarão inspeções adicionais por entidades licenciadas para verificar situações especiais, como gás radônio, mofo ou amianto. A correção ou remoção desses defeitos geralmente é cara.
Tinta à base de chumbo
As leis federais dão a todos os compradores dez dias para inspecionar a tinta à base de chumbo. Muitas casas construídas antes de 1978 contêm tinta à base de chumbo.
Inspeções de Poços Privados
Se uma casa tiver um poço privado, os compradores podem querer ter certeza de que a água é potável e atende aos padrões de saúde aceitáveis. Uma inspeção do poço também fornece informações sobre a rapidez com que a água pode chegar à superfície. Se um poço não passar nas inspeções, não é absurdo pedir ao vendedor que remedie a situação.
Observação
Você pode fazer contingências para quase qualquer preocupação que tenha com uma propriedade, portanto, verifique com seu agente antes de o contrato ser redigido para ver se você pode adicionar sua preocupação.
Outras Contingências
Alguns estados têm divulgações específicas que devem ser documentadas. Essas contingências garantem que o comprador saiba tudo sobre a história do imóvel e quaisquer associações das quais faça parte ao adquiri-lo. Também pode haver alguns acordos entre o comprador e o vendedor que são comuns em algumas áreas.
Documentos da Associação de Proprietários de Casa
Os compradores devem obter uma cópia de todos os documentos da associação de proprietários para revisão, incluindo atas de reuniões, se aplicável. Preste atenção especial às reservas da associação de proprietários (HOA). Uma deficiência nas reservas pode ser um sinal de alerta de que o HOA está com problemas financeiros, ou as taxas do HOA podem estar sujeitas a um aumento acentuado.
Divulgações Estatutárias do Vendedor
Os vendedores na Califórnia são obrigados a divulgar todos os fatos relevantes conhecidos, incluindo a preparação e entrega de uma declaração de divulgação de transferência (TDS), declaração de divulgação de riscos naturais, impostos especiais e questionário suplementar legal.Esta papelada faz parte da contingência de inspeção do comprador.
Acordos de ocupação antecipada/tardia
Os contratos podem depender da celebração de um acordo por escrito pelo comprador e pelo vendedor que permite ao comprador alugar o imóvel antes do fechamento do depósito. Isso é conhecido como posse antecipada do comprador. Também é comum em muitas áreas que os vendedores permaneçam alguns dias após o fechamento.
