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A maioria dos credores exige que os compradores de casas adquiram seguro hipotecário privado (PMI) sempre que o pagamento inicial da hipoteca for inferior a 20% do valor da casa. Em alguns casos, o seu credor providencia essa cobertura no início do seu empréstimo, caso em que ela se torna paga pelo credor (LPMI).
Se tiver a chance de escolher, você pode ficar tentado a escolher o LPMI em vez do PMI padrão, mas deve saber que os nomes podem enganar.
Principais conclusões
- O seguro hipotecário privado (PMI) geralmente é exigido quando você investe menos de 20% na compra de uma casa.
- Os prêmios de seguro hipotecário privado são pagos mensalmente, além do pagamento da hipoteca, seguro residencial e impostos sobre a propriedade.
- O seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI) é implementado pelo seu credor, mas os prêmios são de sua responsabilidade durante toda a vida do seu empréstimo.
- Essa opção geralmente é reservada para mutuários com bom crédito porque pode resultar em um aumento na taxa de juros da hipoteca e nos pagamentos mensais.
O que é seguro hipotecário privado?
O seguro hipotecário privado é a cobertura que protege o credor quando o mutuário não paga a hipoteca. Quando um comprador pode pagar menos de 20% de entrada em uma hipoteca – deixando um valor do empréstimo (LTV) de 80% – ele é visto como tendo maior probabilidade de inadimplência no empréstimo.
Se você estiver obtendo um empréstimo FHA, deverá obter o PMI.Outro fator importante com os empréstimos FHA: depois de receber a tarefa de pagar o PMI, você nunca poderá removê-lo durante a vigência do empréstimo – ao contrário do financiamento padrão.
Normalmente, você (o mutuário) paga um prêmio mensal pelo seguro hipotecário privado além do pagamento da hipoteca e do depósito. O depósito consiste em fundos acumulados em uma conta que será usada para cobrir o imposto anual sobre a propriedade e as necessidades de seguro residencial. O PMI representa um custo extra a cada mês e prejudica seu orçamento. Você pode ver como o PMI aumenta o pagamento da sua hipoteca usando esta calculadora de hipoteca. (Deslize o valor do adiantamento abaixo de 20% para revelar os custos do PMI).
Como funciona o PMI pago pelo credor
LPMI é um seguro hipotecário organizado pelo seu credor. Esse arranjo parece ótimo se você basear essa decisão apenas no nome. No entanto, como acontece com todas as coisas na vida, nada é de graça, e isso inclui o LPMI. Você pagará pela cobertura de proteção do credor de duas maneiras:
- Um pagamento único no início do seu empréstimo (um pagamento único).
- Uma taxa de juros mais alta sobre o seu empréstimo, resultando em pagamentos mensais de hipoteca mais altos todos os meses, durante a vida do seu empréstimo.
Observação
A abordagem de montante fixo é menos comum do que um ajuste na taxa de hipoteca.
Infelizmente, o termo LPMI não é preciso porque o credor não paga pelo seguro – você paga. Lembre-se sempre, especialmente no caso de transações financeiras, de que ninguém paga os custos por você, a menos que receba algo em troca. Ao usar o LPMI, você apenas altera a estrutura de pagamento dos prêmios de seguro para não pagar uma cobrança separada todo mês.
Se você pagar uma quantia fixa, seu credor determinará o valor que ele acha que cobrirá seus custos. Então, eles compram um seguro hipotecário com esse dinheiro. Nesse caso, você paga antecipadamente pela cobertura.
Se você pagar durante um determinado período, o credor ajustará a taxa da hipoteca para cobrir os custos do seguro. Como uma taxa de hipoteca mais alta significa pagamentos mensais mais altos, você acabará pagando mais a cada mês se optar pelo LPMI. Esse pagamento mais alto deve ser menor do que você pagaria se usasse uma cobrança separada do PMI todos os meses, mas não há como “cancelar” o custo extra ao pagar o empréstimo.
Prós e contras do LPMI
LPMI não é para todos. A realidade é que nem todos se qualificarão para um empréstimo com LPMI. Normalmente você precisa ter um bom crédito para que o LPMI seja uma opção, e isso só faz sentido em determinadas situações.
Empréstimos de curto prazo
O LPMI é mais atraente para empréstimos de prazo mais curto. Se você planeja obter um empréstimo de 30 anos e fazer pagamentos por décadas, talvez seja melhor usar uma apólice PMI separada. Por que? Novamente, a maioria dos empréstimos LPMI usa uma taxa de juros hipotecária ajustada (mais alta), em oposição a um pagamento fixo antecipado. Essa taxa de hipoteca nunca mudará, então você terá que pagar o empréstimo completamente para se livrar do “prêmio” do LPMI.
Você pode fazer isso pagando o empréstimo com suas economias (é mais fácil falar do que fazer), refinanciando o empréstimo ou vendendo a casa e pagando a dívida.
Para efeito de comparação, consulte uma apólice PMI independente, que você pode cancelar assim que acumular patrimônio suficiente em sua casa. Após o cancelamento, você se beneficia de uma taxa de juros mais baixa – e não há mais pagamentos de PMI – pelo resto da vida do seu empréstimo.
Quando o custo extra é incluído no pagamento do empréstimo, você fica preso a ele enquanto mantiver o empréstimo.
Assalariados de alta renda
Para aqueles que conseguem ser aprovados para o LPMI, ele é mais atraente para mutuários com renda alta. Esses indivíduos e famílias podem beneficiar de uma maior dedução fiscal devido à taxa de juro mais elevada, desde que deduzam os custos dos juros hipotecários (nem todos o fazem).
As pessoas com rendimentos mais baixos, por outro lado, poderão deduzir o PMI autónomo, pelo que o LPMI não traria quaisquer benefícios fiscais adicionais. Claro, você deve sempre conversar com seu preparador fiscal sobre possíveis deduções – e até mesmo sobre a melhor forma de estruturar seu empréstimo hipotecário.
Observação
Essas regras mudam periodicamente, portanto, verifique atualizações com um especialista antes de decidir qualquer coisa (e esteja preparado para que as coisas mudem depois de tomar sua decisão).
Alta relação entre empréstimo e valor
Se a relação entre o valor do empréstimo estiver próxima de 80%, o LPMI provavelmente não é sua melhor opção, a menos que você planeje se livrar do empréstimo em breve, seja por refinanciamento ou pagamento antecipado. Perto de 80%, você está quase totalmente livre do seguro hipotecário. Se você escolher uma apólice de seguro hipotecário separada em vez do LPMI, poderá fazer um pagamento separado a cada mês. Em breve, você poderá cancelar o seguro e não ficará preso a uma taxa de juros mais alta.
Cancelar antecipadamente o seu PMI pode envolver custos de apenas algumas centenas de dólares (para obter uma avaliação). Mas o refinanciamento de um empréstimo LPMI pode custar muito mais.
Alternativas para oLPMI
Se o LPMI não parecer a opção perfeita para você, você pode tentar várias abordagens diferentes.
Maior adiantamento
Ao depositar pelo menos 20%, você elimina a necessidade de pagar o PMI. No entanto, muitos compradores não têm essa opção.
Compre seu próprio PMI
Você sempre pode pagar pelo seu próprio PMI (às vezes chamado de seguro hipotecário pago pelo mutuário, ou BPMI) todos os meses. Você já viu alguns exemplos de situações em que o PMI regular é melhor que o LPMI acima.
Nas costas
Você também pode tentar uma combinação de empréstimos para evitar o PMI, embora seja necessário revisar os números com cuidado. Uma estratégia de piggyback, também conhecida como empréstimo 80/20, é apenas uma opção. Essa estratégia não é tão comum como costumava ser, mas pode ser uma opção para você. Uma carona permite que você evite totalmente o seguro hipotecário, mas sua segunda hipoteca virá com uma taxa de juros mais alta.
Dica
Se você puder pagar a segunda hipoteca rapidamente, eventualmente terá um único empréstimo com uma taxa de hipoteca baixa (que não inclui os custos do LPMI) nos próximos anos.
Empréstimos com pagamento inicial baixo
Vários programas de empréstimo permitem pequenos pagamentos iniciais. Por exemplo, os empréstimos FHA estão disponíveis com entrada de apenas 3,5%. Você tem que pagar pelo seguro hipotecário, mas esses empréstimos podem ser mais adequados para alguns mutuários. Os empréstimos VA permitem entrada zero e não exigem nenhum seguro hipotecário.
