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A principal diferença entre uma venda a descoberto e uma execução hipotecária está em quem está vendendo a propriedade. Com uma venda a descoberto, o banco permite que o mutuário venda a casa por menos do que o valor do empréstimo pendente. A execução hipotecária ocorre quando o banco confisca a propriedade do mutuário e tenta vendê-la para saldar o valor do empréstimo pendente.
Quando um banco não consegue vender o imóvel durante o leilão de execução hipotecária, ele se torna um imóvel de propriedade imobiliária (REO). Os preços dos REOs podem ser melhores do que as vendas a descoberto porque o banco não atua no negócio de administração de propriedades.
Saiba mais sobre as diferenças entre vendas a descoberto e execuções hipotecárias.
Principais conclusões
- Uma venda a descoberto ocorre quando um credor concorda em aceitar menos do que o saldo da hipoteca não paga do vendedor para facilitar a venda.
- Um vendedor de venda a descoberto pode aceitar qualquer oferta, mas a venda não é final até que seja aprovada, portanto, procurar uma venda pré-aprovada pode ser útil para os compradores.
- Numa execução hipotecária, um banco força a venda de um imóvel, muitas vezes em leilão, a fim de recuperar o máximo possível do saldo da hipoteca não paga.
- Se os bancos não aceitarem ofertas de venda a descoberto, as casas poderão ser executadas e vendidas por dezenas de milhares de dólares menos do que seriam de outra forma.
Como funcionam as vendas a descoberto
Uma venda a descoberto ocorre quando o credor de uma propriedade concorda em aceitar menos do que o saldo não pago da hipoteca pendente para facilitar a venda.
O banco que detém a hipoteca pendente geralmente leva muito tempo para decidir se aceitará a oferta de venda a descoberto. Esperar por uma resposta sobre uma venda a descoberto pode ser frustrante. Alguns compradores de vendas a descoberto esperam meses por uma resposta.
Cuidado com os preços
Os compradores gravitam em torno das vendas a descoberto por dois motivos: o preço de tabela é atraente e eles acreditam que o vendedor está desesperado. No entanto, nenhuma dessas crenças é necessariamente verdadeira. Como nem toda casa vendida a descoberto está em execução hipotecária, nem todo vendedor está desesperado. Além disso, os vendedores muitas vezes definem o preço listado de forma irrealista, esperando que os compradores migrem para essa listagem como mariposas para uma chama.
Vendas a descoberto pré-aprovadas
Se você está pensando em comprar uma venda a descoberto, considere procurar uma pré-aprovada. A maneira como um agente de listagem descobre até que ponto o banco irá cair é se uma oferta já tiver sido aceita e o comprador for embora. Só então o agente fica livre para comercializar a listagem como uma venda a descoberto aceite, porque os bancos raramente divulgam antecipadamente o preço final.
Com uma venda a descoberto pré-aprovada, a espera dos novos compradores é drasticamente reduzida. Normalmente, no momento em que os primeiros compradores se afastam, os documentos dos vendedores já foram apresentados ao credor, e o credor pode estar perto de emitir a carta de aprovação da venda a descoberto. Os documentos que faltam neste momento são as ofertas dos novos compradores e as qualificações de empréstimo.
Negociações de venda a descoberto
Os vendedores podem concordar com qualquer tipo de oferta de compra, mas esta não é vinculativa, a menos que o banco do vendedor aprove a oferta. Não importa quais são as estipulações da oferta se o banco não as aceitar. A sua verdadeira negociação não é com o vendedor; é com o negociador do banco.
Os bancos contam com avaliações de desktop e BPOs (opiniões de preços de corretores) de terceiros para determinar o valor de uma casa. Embora os bancos não queiram executar a hipoteca, eles também querem um valor justo de mercado. Cabe ao corretor fornecer vendas comparáveis e fundamentar o preço apresentado pelo comprador.
Observação
As vendas a descoberto são voluntárias para o vendedor, enquanto as execuções hipotecárias são involuntárias. Para os compradores, qualquer um dos dois pode resultar em um bom negócio para uma casa, mas as vendas a descoberto podem levar muito tempo para serem fechadas.
Como funcionam as execuções hipotecárias
A execução hipotecária é um processo bancário em que eles tentam recuperar o máximo possível do saldo da hipoteca não paga de uma propriedade. Eles fazem isso forçando a venda do imóvel, geralmente em leilão.
Você deveria esperar uma venda a descoberto e ver se a casa será executada? Se um comprador deve esperar que a propriedade seja executada e escriturada no banco depende se a casa tem múltiplas ofertas. Se mais de um comprador tiver enviado uma oferta de venda a descoberto, a oferta mais alta e qualificada provavelmente vencerá.
Se o comprador for o único ofertante e o banco estiver respondendo negativamente à venda a descoberto ou, pior, não responder, pode ser do interesse do comprador aguardar a execução hipotecária. Também não há garantia de que um banco não rejeitará múltiplas ofertas, especialmente se nenhuma for suficientemente elevada.
Quando as execuções hipotecárias se tornam REOs
Às vezes os bancos não são razoáveis e acabam dando um tiro no próprio pé. Os bancos podem recusar-se a aceitar ofertas de venda a descoberto apenas para obterem o título da casa através da execução hipotecária, que acabam por vender por dezenas de milhares de dólares a menos.
Você pode ter uma ideia do que o banco pode fazer observando as propostas iniciais publicadas no caso de uma casa estar em execução hipotecária. Freqüentemente, os bancos publicam um lance mínimo para o leilão. Se esse lance mínimo for o valor devido ao banco, isso indica a uma pessoa razoável que o banco não espera vender a casa a ninguém no leilão. Uma pessoa sensata não quer pagar a Saude Teu devido na hipoteca,ou essa pessoa simplesmente pagaria a hipoteca e compraria a casa do vendedor.
O resultado final
Não desanime se o banco rejeitar sua oferta de venda a descoberto. Seja inteligente. Envie a oferta novamente e você poderá conseguir um negociador diferente. O agente de listagem poderá enviar documentação revisada em nome do vendedor, o que poderá alterar a forma como o banco analisará o arquivo de venda a descoberto.
Se ninguém mais apresentar uma oferta superior, eventualmente, o banco colocará a casa à venda como REO. Espere que ela reapareça no mercado como uma casa de propriedade de um banco. Se o preço for razoável nesse ponto, compre no banco. Pelo menos os compradores de casas pertencentes a bancos estão relativamente seguros de que as suas transacções serão concluídas dentro de cerca de 30 dias, e muito provavelmente a um preço muito mais baixo.
