A regra prática de 20% de entrada residencial

A regra prática de pagamento inicial de 20% é uma forma de gerenciar seus custos na compra de uma casa. Ao fazer um pagamento inicial de pelo menos 20% do preço de compra, você geralmente evita despesas mensais extras e paga menos juros do que alguém que compra com um pagamento inicial menor.

Vamos revisar a regra em detalhes para que você possa tomar decisões de compra informadas, aprender a lógica por trás do valor de 20% e explorar alternativas para que possa decidir sobre o valor correto do pagamento inicial.

Qual é a regra básica de pagamento inicial de 20%? 

A regra de pagamento inicial de 20% sugere que você pague pelo menos 20% do preço de compra da sua casa com seus próprios fundos. Você pode pedir emprestado o restante do dinheiro necessário para concluir a compra. Quando você paga pelo menos 20%, geralmente pode evitar o pagamento do seguro hipotecário.

Como funciona a regra prática de adiantamento de 20%?

Tal como acontece com todas as regras práticas, a regra de pagamento inicial de 20% fornece uma diretriz para ajudá-lo a tomar decisões. Não é imutável e você pode comprar uma casa com uma entrada menor – especialmente com programas de empréstimos apoiados pelo governo.Mas depositar pelo menos 20% reduz o risco associado ao seu empréstimo.

Como calcular

Para calcular o valor necessário para um pagamento inicial de 20%, multiplique o preço de compra da sua casa por 20% (ou 0,20, que equivale a 20%). Por exemplo, o preço médio de compra de uma casa nos EUA era de US$ 346.800 no final de 2020.Multiplique esse número por 0,20 para obter um resultado de $ 69.360, que é sua meta de pagamento inicial se você usar esta regra.

Por que os credores gostam de adiantamentos

Uma das medidas que os credores usam para avaliar o risco é a relação empréstimo-valor (LTV), que ilustra o valor do empréstimo em relação ao valor de avaliação da sua casa. Usando números redondos, se sua casa vale US$ 400.000 e você empresta US$ 300.000, você tem um LTV de 75%. Um LTV mais elevado representa um risco maior para os credores.

Se você não conseguir acompanhar os pagamentos, os credores poderão executar a hipoteca de sua casa e vender a propriedade. Com um saldo de empréstimo igual ou inferior a 80% do valor da casa, há uma boa chance de que o credor consiga recuperar o saldo pendente do empréstimo. Mas se você pedir emprestado 100% do preço de compra e sua casa perder valor, é mais provável que o credor perca dinheiro.

Como os mutuários se beneficiam

Sempre que puder reduzir o risco para o seu credor, você deverá se beneficiar de melhores condições de empréstimo. Conforme mencionado, você pode evitar o pagamento do seguro hipotecário pagando pelo menos 20%. Dependendo do seu empréstimo, você pode pagar os custos do seguro hipotecário na forma de um pagamento mensal mais alto, um montante fixo no início do empréstimo ou uma combinação de custos iniciais e contínuos. 

Você também pode obter uma taxa de juros melhor em seu empréstimo com um pagamento inicial considerável. A taxa de juros e o saldo do empréstimo determinam o pagamento mensal, portanto, mantê-los baixos ajuda a minimizar o pagamento exigido.

Grão de Sal

Você pode comprar uma casa com menos de 20% de entrada, e essa é uma prática comum. De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), o pagamento inicial médio em 2019 foi de apenas 12% do preço de venda da casa, com cerca de metade de todos os mutuários pagando ainda menos do que isso.

Programas de empréstimos governamentais

Existem várias maneiras de comprar uma casa com fundos limitados. Os empréstimos hipotecários apoiados pelo governo, em particular, permitem-lhe contrair empréstimos com pouco ou nenhum dinheiro de entrada.

• Empréstimos VA: Os empréstimos através do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA permitem um pagamento inicial zero. Você não precisa pagar pelo seguro hipotecário, mas pode ter uma taxa de financiamento inicial sobre o seu empréstimo.
• Empréstimos do USDA: Você também pode comprar com entrada zero por meio do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA), mas esses empréstimos exigem seguro hipotecário e uma taxa de financiamento inicial.
• Empréstimos FHA: As hipotecas garantidas pela Federal Housing Administration (FHA) exigem seguro hipotecário e um pagamento inicial de pelo menos 3,5%. 
• Outros programas: Dependendo das suas circunstâncias, você poderá se qualificar para programas oferecidos por órgãos governamentais locais ou outras organizações. Essas ofertas podem incluir assistência para pagamento inicial ou outros recursos que facilitam a compra de uma casa com um pequeno pagamento inicial.

Hipotecas Convencionais

Você não precisa necessariamente usar programas governamentais ao fazer um pequeno pagamento inicial. Por exemplo, os empréstimos convencionais podem permitir-lhe comprar uma casa com 3% de entrada, embora possa ser necessário cumprir critérios específicos para se qualificar para esses empréstimos. Sua renda pode precisar estar abaixo de um determinado nível ou você pode precisar ser o primeiro comprador de uma casa para alguns programas.

Novamente, com empréstimos convencionais, muitas vezes você paga pelo PMI quando investe menos de 20%.Essa é uma despesa extra que aumenta o custo geral de compra e pode aumentar o seu pagamento mensal. Como resultado, é fundamental avaliar se faz sentido comprar com uma pequena entrada. 

Quanto você deve investir em uma casa?

A regra prática dos 20% é uma orientação útil para minimizar o valor que você paga para emprestar. É uma aposta segura para evitar o seguro hipotecário, e minimizar o saldo do empréstimo mantém o pagamento mensal e os juros relativamente baixos. Ainda assim, há momentos em que faz sentido comprar com menos de 20% de entrada.

Se você realmente precisa comprar uma casa e não tem 20% disponíveis em dinheiro, ainda pode fazer sentido avançar com a compra. Esse pode ser o caso quando os preços da habitação estão a subir rapidamente e você está razoavelmente certo de que continuarão a subir. É sempre arriscado prever os movimentos dos preços, mas pode ser frustrante atrasar a sua compra e ver os preços das casas tornarem-se inacessíveis.

Também pode fazer sentido pagar menos de 20% de entrada se isso esgotar todas as suas economias. Você pode querer manter dinheiro disponível para despesas de mudança, reparos e surpresas que inevitavelmente surgirão quando você estiver em sua nova casa. O ideal é que você tenha o suficiente para um pagamento inicial de 20%, além de despesas adicionais, mas isso nem sempre é viável.

Para decidir o valor certo para o seu pagamento inicial, avalie todos os fatores que afetam sua capacidade de compra. Considere os prós e os contras de manter sua situação de vida atual e calcule os números de seus custos de compra se você investir mais ou menos de 20%. Se você sabe quanto pode orçar para habitação, pode selecionar um pagamento inicial que resulta em um pagamento mensal (com ou sem seguro hipotecário) com o qual você pode viver.