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Muitos compradores em potencial não entendem como funcionam as execuções hipotecárias ou o que torna uma casa uma pré-execução hipotecária. Eles veem essas casas listadas em sites populares e querem licitar por elas, porque acham que podem conseguir um bom negócio por um preço abaixo do mercado.
Os investidores em pré-execuções hipotecárias podem tentar fazer acordos com os vendedores, mas essas ofertas podem não ser legais. Muitos estados têm leis sobre o que os investidores podem ou não fazer quando os proprietários estão atrasados no pagamento da hipoteca e na fase de pré-execução hipotecária.
Principais conclusões
- Uma casa é considerada em pré-execução hipotecária quando o proprietário está inadimplente no pagamento da hipoteca.
- A maioria das casas pré-execução hipotecária não está listada para venda, pois os proprietários podem tentar compensar os pagamentos da hipoteca perdidos.
- Quando uma casa é listada como uma “venda a descoberto”, ela pode estar em pré-execução hipotecária ou o proprietário pode estar submerso por causa do empréstimo.
- Para encontrar casas pré-execução hipotecária, pesquise sites especializados em execuções hipotecárias ou aborde proprietários em comunidades construídas durante a bolha imobiliária.
O que é pré-execução hipotecária?
Uma casa está em pré-execução hipotecária quando o proprietário está inadimplente no pagamento da hipoteca e corre o risco de ser executada. Não é necessário que um aviso formal de execução hipotecária seja arquivado nos registros públicos para que uma casa seja considerada em pré-execução hipotecária. No entanto, na maioria das vezes, o aviso de inadimplência será tornado público.
Depois de receber a notificação por escrito, o vendedor tem uma determinada janela na qual pode reivindicar o direito de resgate, efetuando o pagamento da hipoteca e atualizando o empréstimo.Se o fizerem com sucesso, a casa não estará mais em pré-execução hipotecária. Se o vendedor permanecer inadimplente e parar de fazer os pagamentos da hipoteca, eventualmente a casa será executada e apreendida pelo credor ou banco.
Em alguns casos, o proprietário desejará vender sua propriedade antes que ela seja apreendida pelo banco, mas não necessariamente. Da mesma forma, estar em pré-execução hipotecária não significa necessariamente que a casa passará pelo processo de execução hipotecária e acabará no estoque de imóveis de propriedade (REO) do banco.
O que é uma venda a descoberto?
Se uma casa pré-execução hipotecária estiver listada para venda, será considerada uma venda a descoberto, não uma pré-execução hipotecária. A maioria das casas pré-executadas não está à venda.
No entanto, nem toda venda a descoberto é uma pré-execução hipotecária. Alguns vendedores podem estar em dia com o pagamento da hipoteca e ainda assim fazer uma venda a descoberto. Os vendedores que estão com seus pagamentos em dia não se enquadrariam na categoria de pré-execução hipotecária.
Comprando uma casa pré-execução hipotecária
A maneira mais fácil de comprar uma casa pré-execução hipotecária é ajudar o vendedor a fazer os pagamentos atrasados ao credor e, em seguida, providenciar a compra da casa diretamente do vendedor. Um problema com este plano, contudo, é que alguns vendedores não querem vender as suas casas.
Pode ser lucrativo para um investidor negociar diretamente com o vendedor, porque o vendedor pode não ter uma boa ideia de quanto vale a sua casa. Os vendedores muitas vezes não sabem quanto poderiam ganhar vendendo a sua casa no mercado aberto. Isso significa que um investidor poderia tirar vantagem desse vendedor, embora provavelmente não admitisse isso. O investidor preferiria acreditar que está ajudando o vendedor a evitar a execução hipotecária, mas provavelmente está planejando comprar a casa por muito menos do que ela vale e talvez até dar ao vendedor alguns milhares de dólares para se mudar.
Observação
Como muitos vendedores são vítimas desta estratégia, alguns estados aprovaram leis na tentativa de proteger proprietários vulneráveis que enfrentam processos de execução hipotecária. Algumas dessas leis dão aos vendedores inadimplentes o direito de rescindir uma transação após um determinado período de tempo. Se esse direito não for concedido, o vendedor poderá recuperar sua casa.
Onde encontrar casas pré-execução hipotecária
No momento em que uma casa pré-execução hipotecária for listada por um agente imobiliário como uma venda a descoberto, a casa provavelmente será vendida pelo valor de mercado. Os bancos devem aprovar uma venda a descoberto. Eles contratam avaliadores e outros agentes imobiliários para realizar opiniões de preços de corretores (BPOs) ou valores estimados da casa.
Alguns compradores astutos prefeririam negociar com o vendedor antes que a casa se tornasse uma venda a descoberto – por exemplo, no caso de uma casa pré-execução hipotecária.
Para encontrar uma casa pré-execução hipotecária, os compradores podem pesquisar sites populares que coletam feeds de um agregador ou podem pagar pelo feed. Alguns sites de execução hipotecária também publicam pré-execuções hipotecárias. Se você tiver muito tempo, pode entrar em contato com cada um dos proprietários para saber se algum deles tem interesse em vender.
Dica
Outro ângulo é tentar comprar uma pré-execução hipotecária como uma venda a descoberto antes de o vendedor ser listado em um corretor de imóveis. Você também pode entrar em contato com o tribunal do condado para saber como pesquisar avisos de inadimplência.
Comunidades da bolha imobiliária
Outra maneira fácil de encontrar esses tipos de casas é focar nas comunidades que foram construídas durante a bolha imobiliária, onde permanecem muitos proprietários originais.
Algumas destas casas poderão ainda estar submersas, especialmente se não houver recuperação total naquela área. Esses proprietários provavelmente não estão inadimplentes, embora possam não conseguir vender sem fazer uma venda a descoberto, porque podem não ter patrimônio líquido.
Quando uma casa é listada como venda a descoberto, a maioria dos corretores exporá a propriedade ao maior grupo de compradores do mercado, o que não lhe dará mais vantagem. Se você estiver comprando uma casa antes da execução hipotecária, lembre-se de que a está comprando como está. Você precisará cobrir inspeções e reparos, portanto, pode levar mais tempo para o credor aprovar a venda.
A maioria dos compradores de casas pela primeira vez faria melhor em concentrar seus esforços na localização de vendas regulares. Escolha um bom agente imobiliário para ajudá-lo a comprar uma casa e a negociar.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como funciona um leilão de execução hipotecária?
Um leilão é a primeira chance do credor de tentar fazer com que alguém compre uma casa que o proprietário anterior deixou de pagar. Os detalhes de como esses leilões funcionam dependerão de onde você mora, portanto, verifique os sites do governo municipal ou municipal para obter mais informações sobre os leilões em sua área. Normalmente você terá acesso a informações sobre a casa antes do leilão, mas não poderá visitá-la. Assim que o leilão começar, você só precisa dar o lance que deseja gastar na casa, seja o leilão presencial ou online.
O que é uma execução hipotecária REO?
Uma execução hipotecária de propriedade imobiliária (REO) é outra forma de se referir a uma casa que passou pelo processo de execução hipotecária e agora é propriedade do credor. Se o credor, como um banco, não conseguir vender a execução hipotecária em leilão, a propriedade será adicionada ao seu inventário REO.
