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A maioria dos caçadores de casas não pretende inicialmente licitar uma casa através de um leilão online. Eles podem realizar pesquisas on-line ou participar de exibições virtuais, mas assim como essas atividades on-line se tornaram mais populares no setor imobiliário, os leilões on-line também se tornaram mais comuns. Você pode estar pesquisando casas on-line quando encontrar a listagem perfeita e, nas letras pequenas, descobrir que a venda está sujeita a leilão. Não deixe que isso o detenha.
Aqui estão alguns motivos pelos quais uma casa pode ser vendida em leilão, o detalhamento do leilão em si e o que você precisa saber para participar.
Principais conclusões
- Comprar um imóvel em um leilão online é como comprá-lo em um leilão presencial, exceto que a licitação é realizada totalmente pela internet.
- Aprenda todos os requisitos legais e termos de fechamento antes de lançar seu lance e esteja preparado para pagar uma taxa de “prêmio do comprador” de cerca de 5% do lance vencedor.
- O preço estimado da licitação pode ser de 50% a 75% do valor que o vendedor espera receber; normalmente, o vendedor definirá um preço de reserva para a casa.
- Assim que uma oferta é aceita, um contrato entre comprador e vendedor é formado. Se decidir cancelar, você corre o risco de perder o depósito em dinheiro sério.
Por que as casas são vendidas em leilões online
Você pode estar familiarizado com os leilões de casas que acontecem pessoalmente, como por meio de uma venda por um administrador ou por um xerife; os leilões residenciais online contêm elementos semelhantes, exceto que a licitação é realizada totalmente na Internet. Ao contrário da opinião popular, nem todas as casas em leilão são o resultado de uma execução hipotecária ou de uma apreensão legal. As casas podem acabar à venda em um leilão online de várias maneiras.
Casas de propriedade de bancos e casas de propriedade de investidores
Algumas casas leiloadas online são listadas como “propriedade imobiliária” (REO), o que significa que estão à venda por instituições financeiras. Isso normalmente acontece após uma execução hipotecária, quando o banco recupera o imóvel como garantia. A maioria das casas está em liquidação, mas nem todas as casas que estão em leilão se enquadram nessa categoria.
Você pode encontrar sites onde os investidores estão descarregando casas compradas de bancos, geralmente como um pacote de casas agrupadas, conhecido como compra a granel. Os investidores utilizam leilões para obter as ofertas mais altas para cada casa.
Casas invertidas
As casas de propriedade dos investidores podem ser consertadas e prontas para serem vendidas como casas invertidas. Os investimentos em grande escala, tais como empreendimentos habitacionais completos, podem ser adquiridos numa fase inicial e depois remodelados e melhorados para serem vendidos com lucro, quer individualmente, quer em grandes quantidades. Casas individuais são compradas como reformas e depois reformadas e vendidas com fins lucrativos. Os leilões online são ideais para esses projetos de resposta rápida.
Observação
O investimento imobiliário não se limita aos grandes bancos e empresas de investimento. Muitos pequenos empreendedores se envolvem na mudança de casa como um trabalho paralelo ou como uma atividade em tempo integral. Alguns até trabalham em uma casa enquanto moram nela e, literalmente, passam para o próximo projeto quando ela estiver pronta para ser vendida.
Vendas a descoberto
Se a casa em leilão for uma venda a descoberto, o vendedor pode já ter aceitado uma oferta e agora aguarda a aprovação do banco. O banco, por sua vez, pode optar por colocar a casa em leilão para tentar obter uma oferta mais elevada.
Este tipo de leilão é permitido pelo banco porque o banco tem direito ao preço mais elevado possível e, numa venda a descoberto, o banco define as regras, mesmo que o banco não seja o proprietário da casa.
Numa venda a descoberto, o comprador que assinou o contrato de venda original pode, por vezes, ganhar a casa sem licitação. Você pode pedir ao seu agente para descobrir, por meio do Multiple Listing Service (MLS), se um comprador já está sob contrato.
A ação do leilão
Depois de encontrar a casa dos seus sonhos on-line e estar pronto para licitar, o primeiro passo é abrir uma conta no site de leilões. Você precisará fornecer informações pessoais precisas, pois elas poderão ser transferidas para qualquer documentação legal caso você ganhe o leilão. Você também precisará fornecer um número de cartão de crédito para o depósito em dinheiro sério.
Observação
A maioria dos sites de leilão permite financiamento, portanto, se você planeja fazer um empréstimo residencial, fale com um credor antes de participar de um leilão online para determinar se você se qualifica.
Você também deve se familiarizar com quaisquer requisitos legais e termos de fechamento antes de fazer uma oferta desinformada. Além de ganhar comissão do vendedor, as casas de leilão também cobram uma taxa de “prêmio do comprador”, geralmente cerca de 5% do lance vencedor, portanto, esse valor deve ser levado em consideração no orçamento do leilão.
Decodificando lances em leilões online
Em alguns sites de leilões você pode acompanhar os lances em tempo real. A ação pode ocorrer rapidamente, portanto, se você quiser participar de forma competitiva, precisará de um bom entendimento do valor da sua casa-alvo no mercado atual e de como isso se reflete no processo de licitação.
A oferta de abertura
O preço de oferta indicado online destina-se a atrair a sua atenção. Não é necessariamente o preço final de venda e pode ter pouca relação com o valor real de mercado. O preço estimado do lance pode ser de 50% a 75% do valor que o vendedor realmente espera receber. É o ponto de partida para o leilão e geralmente é muito inferior ao que o vendedor aceita. O leilão online normalmente começa com o preço do lance e sobe.
Valor de mercado
Muitos sites de leilões também publicam o valor de mercado estimado. Para determinar o valor real, você precisará examinar vendas comparáveis. Estes são os preços finais de venda de casas semelhantes que foram vendidas recentemente. Estes não são os preços de venda das casas atualmente à venda – uma vez que os vendedores podem pedir o preço que quiserem, as casas não são necessariamente vendidas pelo preço pedido. Apenas o preço final de venda de uma venda fechada nos últimos meses é considerado uma venda comparável.
Requisitos de lance
Poderão existir requisitos mínimos relativamente ao montante de uma licitação subsequente, conhecidos como licitações incrementais.
Se o incremento for definido em US$ 10.000 e o primeiro lance for de US$ 100.000, isso significa que o segundo lance e os lances subsequentes deverão ser aumentados em pelo menos US$ 10.000. Portanto, uma segunda oferta de US$ 100.001 não será aceita. Neste cenário, o segundo lance deve ser de pelo menos US$ 110.000, com um terceiro lance definido em US$ 120.000 e assim por diante.
Preço de reserva
A maioria dos vendedores tem um preço de reserva secreto. Se o preço de reserva não for atingido, o vendedor não é obrigado a vender.
Por exemplo, um vendedor pode enviar uma listagem de casa no valor de US$ 400.000 com um lance inicial atraente de US$ 200.000. O comprador A pode oferecer um lance de $ 200.000. O comprador B pode dar um lance de $ 225.000. O comprador A pode então aumentar seu primeiro lance para US$ 235.000. Se o preço de reserva não divulgado do vendedor for $ 375.000, esta casa não será vendida a nenhum desses licitantes e o leilão não será finalizado até que o preço de reserva seja atingido.
Indo, Indo, Vendido
Assim que uma oferta é aceita, um contrato entre comprador e vendedor é formado. Se você decidir cancelar mais tarde, corre o risco de perder o depósito em dinheiro sério. Os compradores que perdem depósitos tendem a fazê-lo devido a um mal-entendido das regras ou por não cumprirem a sua parte no negócio.
Observação
A maioria dos sites de leilões vende suas casas como estão, o que significa que você concorda em aceitar o negócio independentemente das condições da casa. A menos que haja uma violação extrema ou injusta por parte do vendedor, você não poderá renegociar o preço, independentemente de quaisquer defeitos surpresa que possa descobrir.
Se você lançar o lance vencedor, receberá a documentação formal, que normalmente também pode ser iniciada online.
