Sem inspeção? Não há problema, dizem os compradores de casas

Tempos de desespero exigem medidas desesperadas, e os compradores de casas que enfrentam uma concorrência feroz pelas poucas casas no mercado estão cada vez mais sem a salvaguarda das inspeções residenciais pré-compra, dizem os agentes imobiliários. 

Os agentes na linha de frente do boom imobiliário residencial da pandemia dizem que não fazer inspeções residenciais não é apenas uma estratégia mais comum, embora talvez imprudente, mas está até se tornando a norma em alguns lugares. Embora uma empresa imobiliária, a Redfin, tenha afirmado que a proporção de ofertas bem-sucedidas em todo o país que dispensaram inspeções residenciais quase duplicou, para 13,2%, nos seis meses até fevereiro (em comparação com o mesmo período do ano anterior), os corretores de imóveis individuais em algumas áreas relatam que é a grande maioria.

“Vejo mais renúncias, o que considero incrivelmente tolas”, disse Alison Malkin, corretora de imóveis e proprietária de uma agência Re/Max em Avon, Connecticut. “Estou envolvido em todos os altos e baixos do mercado imobiliário desde meados dos anos 80, desde que comecei a trabalhar, e nunca vi nada parecido.” 

As baixas taxas de juros, o aumento da demanda por mais espaço para trabalhar em casa e a escassez de vendedores são uma receita para o aumento dos preços e um mercado maníaco. Além de dispensar contingências de inspeção, guerras de licitações, entradas maiores e ofertas acima do preço pedido tornaram-se mais comuns à medida que os compradores lutam pelas poucas casas no mercado, disse Redfin.

As contingências de inspeção nas vendas de imóveis existem por um bom motivo – para permitir que os compradores desistam de um negócio se uma casa tiver algo seriamente errado com ela, ou para negociar reparos se o inspetor descobrir problemas. 

Ofertas ‘limpas’ preferidas

Cerca de 60% a 70% das ofertas de compra de casa na área de Grand Rapids, Michigan, são feitas sem inspeções atualmente, estimou Gene Szpeinski, corretor-gerente de um escritório Keller Williams com 145 agentes lá. Em Tacoma, Washington, a proporção de casas que não são inspecionadas é de cerca de 97%, pelo menos entre as vendidas por Brian Richards, um corretor imobiliário Redfin naquela cidade, disse Richards.

“O mercado está num frenesim neste momento e, portanto, os compradores estão a ser instados a considerar fazer as suas ofertas o mais limpas possível”, disse Szpeinski. “Não gosto da tendência, mas entendo por que ela existe.”

A lógica é simples: sendo todas as coisas iguais, quando um vendedor se depara com múltiplas ofertas, é mais provável que escolha aquela com menos contingências, disse Richards. 

“Basicamente, todas as casas que temos têm várias ofertas”, disse Richards. “Praticamente todos dispensaram inspeções e praticamente todas as casas custam pelo menos US$ 25 mil – ou às vezes até US$ 100 mil ou US$ 200 mil, em circunstâncias extremas – acima do preço de tabela.” 

Por exemplo, ele recentemente listou um bangalô antigo de dois quartos e um banheiro por US$ 300 mil, o que desencadeou uma guerra de lances que viu 28 ofertas e o preço subindo para US$ 385 mil, sem inspeção. 

“Quando alguém quer alguma coisa, não se importa. Faz o que for preciso para vencer”, disse ele.

Um negócio arriscado

Os compradores que não fazem inspeções correm o risco de ter problemas, alertou Malkin, da Re/Max, e é por isso que ela faz com que seus clientes que fazem ofertas de não inspeção assinem um documento dizendo que estão indo contra o conselho de seu corretor de imóveis.

Por exemplo, um dos seus clientes – um empreiteiro que conhecia os riscos e que estava desesperado para comprar uma propriedade de investimento – desistiu de uma inspeção e pagou 225 mil dólares em dinheiro por uma reforma numa casa que tinha sido cotada por 175 mil dólares. Após finalizar a venda, ele descobriu que uma fossa séptica da propriedade, localizada embaixo de um galpão, precisava ser substituída (obra que normalmente custa mais de US$ 6 mil mesmo sem a complicação do galpão, segundo estimativas da HomeAdvisor). 

Uma forma de mitigar o risco é comprar uma garantia residencial após o fato, disse Szpeinski, corretor da Keller Williams. Essas garantias – mais precisamente chamadas de contratos de serviço – cobrem o custo de reparo de itens cobertos, como eletrodomésticos e sistemas HVAC, caso parem de funcionar.  

Outro método é os compradores pagarem do próprio bolso por uma inspeção antes mesmo de fazer uma oferta, em vez da prática usual de fazê-lo depois. Richards, da Redfin, disse que esta estratégia, que é cada vez mais comum, pode dar aos compradores a confiança de que não farão uma oferta por uma casa com grandes problemas ocultos. (Essa tática tem suas desvantagens, dizem especialistas imobiliários, que observam que as inspeções podem custar centenas de dólares. Esse custo pode aumentar para compradores que fazem ofertas em várias casas.)

Com tantas ofertas circulando – uma casa na área de Grand Rapids foi vendida recentemente após receber 73 propostas, de acordo com Szpeinski – os vendedores têm uma vantagem distinta.

“Cara, não é um bom momento para ser consumidor na hora de comprar um imóvel no sentido de se proteger da melhor maneira possível”, disse ele. “Os vendedores têm controle total agora… Se você vir alguém sentado na calçada chorando, provavelmente é um comprador que acabou de perder a sexta casa pela qual fez um lance.”