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Ao comprar uma casa, existem vários custos “ocultos” com os quais você deve estar atento. O seguro hipotecário privado é um deles.
O seguro hipotecário privado, ou PMI, é um seguro que os credores exigem que os mutuários tenham quando obtêm uma hipoteca e não têm capital próprio suficiente na casa. Para muitos compradores que buscam uma hipoteca, evitar as despesas adicionais do PMI significa pagar uma entrada de 20% na compra de uma casa. Infelizmente, nem sempre é fácil para os novos compradores de casas conseguirem esse tipo de dinheiro, mas existem algumas outras opções para evitar o pagamento de prêmios do PMI na compra de uma casa.
O que é seguro hipotecário privado (PMI)?
Embora à primeira vista o seguro hipotecário privado possa parecer apenas uma parte do pagamento da hipoteca, na verdade é uma ferramenta de gerenciamento de risco muito importante e separada para os credores. Esse tipo de seguro hipotecário pago pelo mutuário protege os credores contra grandes perdas caso o mutuário deixe de pagar o empréstimo. Um contrato PMI ativo permite ao credor recuperar o dinheiro que emprestou ao comprador da casa, mesmo que a casa já não valha o suficiente para pagar a Saude Teu.
É prática padrão para os credores hipotecários exigir seguro hipotecário privado para empréstimos com uma porcentagem do valor do empréstimo (LTV) superior a 80%, o que geralmente ocorre quando o mutuário paga menos de 20% do valor da casa na compra. Nesse sentido, o PMI também pode ser uma ferramenta útil para os mutuários. Concordar em pagar os prêmios do PMI permite que o comprador compre uma casa sem pagar a entrada total de 20% e, em vez disso, faça um pagamento inicial menor.
Embora, do ponto de vista do planejamento financeiro, seja uma boa ideia ter dinheiro para investir na compra de uma nova casa, também pode levar anos economizando apenas para chegar a esse número de 20%. Com o PMI em vigor, os compradores de casas podem investir menos dinheiro e comprar a casa mais cedo, enquanto o credor hipotecário está protegido do que poderia ser considerado um empréstimo mais arriscado. A compensação para o mutuário é um aumento no pagamento mensal da hipoteca, uma vez que inclui o custo do prêmio do PMI.
Além de um prêmio mensal, há também um prêmio inicial do PMI que vence no início do empréstimo. Esse valor pode ser pago com seus custos de fechamento ou incluído no próprio empréstimo.
Como eliminar o PMI
Tradicionalmente, os mutuários só são obrigados a manter o seguro hipotecário privado enquanto a percentagem do valor do empréstimo for inferior a 80%, o que significa que só precisam de pagar os prémios de seguro até terem adquirido capital suficiente na casa para que o credor não considere mais a hipoteca de “alto risco”.
Para os mutuários que atualmente pagam prêmios do PMI como parte de seus pagamentos mensais de hipoteca, há duas maneiras de eliminar a parte do pagamento do PMI com o cancelamento da apólice:
- Cancelamento do PMI solicitado pelo mutuário
- Cancelamento automático do PMI do credor
Ambos são determinados pelo patrimônio acumulado do mutuário. O mutuário tem o direito de solicitar o cancelamento ou rescisão da apólice do PMI quando tiver pago o saldo da hipoteca até o ponto em que seja igual a 80% do preço de compra original ou valor de avaliação da sua casa no momento em que o empréstimo foi obtido, o que for menor. Esta rota exige que o mutuário gerencie ativamente a hipoteca e tome medidas quando o PMI não for mais necessário.
A segunda opção é o cancelamento automático da apólice PMI pelo credor. Mas há um problema. Um credor não interromperá automaticamente os pagamentos do PMI até que você acumule 22% do patrimônio líquido da casa, em vez de 20%. Embora um mutuário tenha o direito de cancelar o PMI na marca de 20% do capital, um credor não cancelará automaticamente a apólice por mais 2 por cento, o que significa que o mutuário gastará dinheiro em prémios desnecessários do PMI, uma vez que os pagamentos mensais da hipoteca o ajudam a adquirir esses 2% adicionais em capital. Simplificando, os mutuários estão desperdiçando dinheiro se não cancelarem seu PMI depois de atingirem a marca de 20% do patrimônio líquido.
O custo do PMI
O custo do seguro hipotecário privado varia ligeiramente de apólice para apólice, mas um mutuário geralmente pode esperar pagar cerca de US$ 30 a US$ 70 por mês para cada US$ 100.000 emprestados. Portanto, para um empréstimo de $ 200.000, um mutuário pode pagar quase $ 140/mês em prêmios do PMI, ou mais de $ 1.680 por ano.
Quando você pensa sobre isso, esse valor realmente começa a aumentar. Obviamente, quanto maior for a hipoteca e menor for o pagamento inicial em termos percentuais, maior será o pagamento do PMI. Se um mutuário acabar pagando prêmios do PMI por muitos anos, isso pode custar literalmente milhares de dólares. Dessa forma, o custo adicional do PMI deve ser levado em consideração em sua decisão ao determinar quanto de casa você pode pagar e quanto de entrada você gostaria de oferecer.
