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As vendas a descoberto podem parecer uma salvação para proprietários de casas em dificuldades financeiras, mas podem depender da liberação da responsabilidade pela obrigação hipotecária como parte do processo. O banco pode reter o direito de cobrar o saldo pendente da hipoteca sem tal liberação – do proprietário que estava desesperado o suficiente para pedir a aprovação da venda a descoberto em primeiro lugar.
Um credor geralmente concorda em fazer uma venda a descoberto porque é mais lucrativo do que executar a hipoteca. Pode ou não exigir que o vendedor tenha dificuldades financeiras, mas a casa certamente está submersa. E isso pode causar sérios problemas sem liberação.
Definição de venda a descoberto
Os bancos concordam em liberar o empréstimo em troca de receber menos do que o valor devido em uma venda a descoberto, mas isso não isenta necessariamente o vendedor de qualquer obrigação de pagá-lo. Liberar o empréstimo do imóvel e liberar o vendedor são duas coisas bem diferentes.
O banco pode aceitar $ 75.000 se sua casa valer $ 75.000 e liberar o empréstimo de $ 200.000, permitindo o fechamento da transação. Mas você poderá descobrir mais tarde que o banco está perseguindo você e exigindo que você pague a diferença de US$ 125.000 se não obtiver a isenção de responsabilidade.
Liberação de responsabilidade vs. liberação da hipoteca
O termo “liberação” é complicado aqui. O credor está liberando a hipoteca do imóvel em questão, mas isso não significa necessariamente ou automaticamente que também o isenta de qualquer obrigação legal de pagar a diferença.
Ambos são lançamentos, mas são lançamentos de duas coisas diferentes. Um credor pode, e muitas vezes irá, liberar a hipoteca sem isentá-lo da responsabilidade por toda a dívida.
Observação
Nem toda carta de aprovação de venda a descoberto contém uma isenção de responsabilidade, e os advogados disseram que o credor pode reter quaisquer direitos disponíveis para buscar um julgamento de deficiência sob a lei federal e estadual se o assunto não for abordado especificamente.
Alguns estados, incluindo a Califórnia, aprovaram leis que proíbem julgamentos de deficiência após uma venda a descoberto. É importante saber quais são as regras onde você mora.
A carta de aprovação de venda curta
A carta de aprovação da venda a descoberto detalha exatamente o que o banco espera da transação:
- O preço de venda aceitável
- Comissões máximas permitidas
- Custos máximos de fechamento
- Receita líquida mínima
- Data de encerramento
Observação
Nunca assine uma carta de aprovação de venda a descoberto sem pedir a um advogado que a leia primeiro e lhe dê aconselhamento jurídico. Seu agente não está licenciado para lhe fornecer aconselhamento jurídico. É contra a lei um agente imobiliário aconselhá-lo sobre questões jurídicas.
Tipos de palavreado
Algumas dessas declarações isentam o vendedor, enquanto outras não oferecem nenhum tipo de isenção de responsabilidade. Mas algum palavreado é relativamente comum.
A isenção de responsabilidade pode ser redigida desta forma:
- “Após o recebimento de $ X pelo banco, o banco liberará o penhor e cobrará a dívida restante como saldo incobrável.”
- “O banco emite sua aprovação para vender o imóvel em questão, o que resultará em um curto pagamento da hipoteca e renunciará a quaisquer direitos de deficiência, se aplicável.”
- “Após o recebimento dos recursos, o banco liberará o penhor e o saldo deficiente será reportado como saldo cobrável baixado.”
- “Após o recebimento do valor acordado, o banco renunciará ao saldo remanescente devido no empréstimo acima mencionado e liberará o mutuário de outras obrigações, e renunciará a todos os direitos de prosseguir julgamento ou deficiência.”
A falta de liberação pode parecer algo assim:
- “O banco aprovou um pagamento com desconto. Nada nesta carta deve ser interpretado no sentido de prejudicar, renunciar, modificar ou alterar qualquer um dos direitos ou recursos do banco por lei ou por equidade na cobrança de todos os valores devidos.”
- “O mutuário deve assinar o reconhecimento anexo a todos os termos especificados nesta aprovação e deve reconhecer que o banco retém todos os direitos de deficiência conforme previsto na nota, escritura de fideicomisso e/ou contrato de segurança e leis locais e federais.”
- “O banco pode buscar uma sentença de insuficiência pela diferença entre o pagamento recebido e o saldo total devido, salvo acordo em contrário ou proibido por lei se as vendas a descoberto fecharem no empréstimo mencionado acima.”
E algumas declarações realmente não dizem nada sobre um lançamento, embora possa parecer que sim:
- “Ao receber este pagamento, reportaremos a dívida como ‘paga integralmente por menos do que o saldo total’ a todas as agências de crédito.”
- “O banco concorda em aceitar $X em fundos certificados e reportará o valor da dívida perdoada à Receita Federal.”
Opções do vendedor
Talvez você precise oferecer uma contribuição ao vendedor para induzir o banco a liberar a responsabilidade.
Você pode receber um negociador que não entende a política bancária. Talvez você precise encaminhar o arquivo a um supervisor para obter a liberação se achar que o banco não tem o direito de prosseguir com uma sentença de deficiência contra você, mas o banco se recusa a liberá-lo.
Sua melhor aposta é pedir a um advogado que obtenha a isenção de responsabilidade para você, ou pelo menos que explique seus direitos legais se a isenção de responsabilidade não puder ser obtida.
Finalmente, a falência pode ser uma opção se você perceber tarde demais que não foi isento de responsabilidade ou se simplesmente não conseguir obter uma liberação e o credor o perseguir pela deficiência.
Uma deficiência pode ser cancelada em caso de falência e esta pode ser a única solução, especialmente se a deficiência for significativa e se você tiver entrado na venda a descoberto devido a dificuldades financeiras.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
