A tolerância hipotecária oferecida pelo governo, começando com a Lei CARES, foi uma dádiva de Deus para milhões de proprietários de casas durante a pandemia. Mas quando expirar, um número significativo poderá ainda estar em dificuldades financeiras, especialmente mutuários com rendimentos mais baixos, de acordo com um novo relatório do Federal Reserve Bank de Nova Iorque.
Principais conclusões
- Milhões de pessoas evitaram o desastre financeiro durante a pandemia graças à tolerância às hipotecas imposta pelo governo, que permite aos proprietários saltarem pagamentos ou reduzi-los.
- Mas muitas famílias poderão ainda estar em dificuldades financeiras quando a tolerância terminar, após um máximo de 18 meses – principalmente mutuários com crédito fraco e aqueles que vivem em bairros de baixos rendimentos.
- A escala da inadimplência hipotecária provavelmente estará bem acima dos níveis pré-pandêmicos, mas bem abaixo do que era durante a Grande Recessão.
Desde que foi oferecido pela primeira vez em Março de 2020, cerca de 6,1 milhões de mutuários aproveitaram, em algum momento, a tolerância, que é uma opção para deixar de fazer pagamentos de hipotecas, ou para fazer pagamentos reduzidos por um período de tempo, sem prejudicar o crédito do mutuário.Em Março de 2021, cerca de 2,2 milhões permaneciam em regime de diferimento e, quando os mutuários se esgotassem no prazo dos seus planos de diferimento (no máximo 18 meses após terem tomado a opção pela primeira vez), um número significativo deles poderia estar gravemente atrasado nos seus pagamentos.Os 18 meses terminarão em setembro para aqueles que adotaram a tolerância na primeira oportunidade.
Segundo uma estimativa “pessimista” dos investigadores do Fed, o número de pagamentos atrasados após a saída da tolerância poderia ser tão elevado como 3,8% de todos os mutuários – significativamente superior aos 0,9% actualmente inadimplentes e aos 1,3% que estavam inadimplentes antes da pandemia, mas bem abaixo da taxa de inadimplência de 6,3% entre os proprietários de casas em 2010, após a crise imobiliária. Os mutuários com maior probabilidade de continuarem em regime de tolerância são aqueles com classificações de crédito baixas e aqueles que vivem em áreas de baixa renda, disseram economistas do Fed de Nova York na quarta-feira.
“Há certamente um número substancial de famílias que ainda se beneficiam da provisão de tolerância hipotecária”, disse Andrea Priest, chefe de comunicações externas do Fed de Nova Iorque, num webinar na quarta-feira. “Penso que prevemos que essas famílias poderão enfrentar um pouco mais de dificuldades quando estes programas terminarem.”
Quando a pandemia atingiu, deixando 22 milhões de pessoas sem trabalho, o governo ofereceu aos proprietários de casas uma tábua de salvação que anteriormente só estava disponível durante desastres naturais: os mutuários com empréstimos à habitação apoiados pela Fannie Mae, Freddie Mac ou várias outras agências federais podiam entrar em tolerância até um ano, posteriormente alargado para 18 meses, geralmente compensando quaisquer pagamentos em falta no final do empréstimo. O governo também tornou mais fácil para os bancos privados oferecer tolerância e modificações nos empréstimos.
Os mutuários que vivem em zonas de baixos rendimentos e aqueles com más pontuações de crédito eram os mais propensos a aderir à tolerância, em primeiro lugar, e eram os mais propensos a continuar nessa situação em Março, de acordo com a análise da Fed de Nova Iorque, que se baseou em dados do seu Painel de Crédito ao Consumidor. (Os dados não mostram rendimentos individuais, por isso os economistas do Fed analisaram os dados por código postal.)
Entre o quarto dos agregados familiares nas áreas de rendimento mais baixo, 16% entraram na tolerância em algum momento e 6% ainda estavam nela em Março, enquanto entre o quarto mais elevado dos agregados familiares por rendimento do bairro, 11% tinham entrado em algum momento e 3% ainda estavam lá em Março. E por classificação de crédito, 29% dos mutuários com pontuação de 620 ou inferior tinham entrado em tolerância e 16% ainda estavam lá em Março, enquanto para os mutuários com pontuação de crédito de 760 ou melhor, 8% tinham entrado em tolerância e apenas 2% ainda estavam nela.
O uso generalizado de opções de tolerância tornou o mercado imobiliário na crise económica da pandemia muito diferente da Grande Recessão, quando quase 12 milhões de pessoas enfrentaram a execução hipotecária. Desta vez, as execuções hipotecárias praticamente pararam. Mas, como mostra a análise da Fed de Nova Iorque, ainda poderá haver incumprimentos significativos após o fim das protecções.
