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Até o ex-presidente Bush sancionar a Lei de Alívio Fiscal e Assistência Médica de 2006,os prêmios de seguro hipotecário não eram dedutíveis de impostos.Os mutuários agora podem deduzir esses pagamentos. Superficialmente, isso parece uma boa notícia para quem compra uma casa pela primeira vez. Mas é isso?
Uma das forças motrizes por trás da contratação de empréstimos nas costas, também chamados de empréstimos combinados, foi a dedução fiscal disponível para o pagamento de todos esses juros, em comparação com o pagamento de um prêmio de seguro hipotecário que não era dedutível do imposto sobre um único empréstimo. O segundo benefício é que o total dos pagamentos de um empréstimo combinado costuma ser muito menor do que o pagamento de um seguro hipotecário privado.
Como funcionam os empréstimos combinados
Os empréstimos combinados ou piggyback são financiamentos que combinam uma primeira hipoteca com uma segunda hipoteca (com ou sem entrada). As razões pelas quais estes tipos de empréstimos são atraentes são porque muitos compradores de casas podem não ter 20% do preço de compra em dinheiro ou não querem pagar 20% para comprar uma casa – e os empréstimos combinados evitam a exigência de pagar o PMI. Os tipos comuns de empréstimos combinados são:
15/05/80
Este cenário envolve a desembolso de 5% e o financiamento da primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 15% do preço de compra.
10/10/80
Este cenário envolve depositar 10% e financiar a primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 10% do preço de compra.
80/20
Este cenário envolve colocar zero e financiar a primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 20% do preço de compra.
As taxas de juro de uma segunda hipoteca são mais elevadas do que as de uma primeira hipoteca, mas por vezes os pagamentos totais são inferiores aos financiados na primeira hipoteca com seguro hipotecário privado. Além disso, desde que os empréstimos combinados atingiram um pico em 2005, muitos mutuários estão a considerar outras opções devido às flutuações das taxas de juro de curto prazo.
Comparando empréstimos PMI e combinados
Vamos comparar dois mutuários com pontuações FICO idênticas de 680. Veja como os números funcionam:
Financiamento 80/20
Digamos que a família Klingon compre uma casa de US$ 500.000 usando financiamento 80/20. A primeira hipoteca seria de 6,25% e pagável a $ 2.462,87 por mês para principal e juros. A segunda hipoteca seria de 8,5% e pagável a $ 768,91 por mês, principal e juros.
Pagamentos totais para um empréstimo combinado: $ 3.237,78
100% com PMI
Mas a família romulana compra uma casa de US$ 500.000 usando financiamento de 100% do PMI. A primeira hipoteca também seria de 6,25%, mas pagável a US$ 3.079, e os custos do PMI acrescentariam outros US$ 400 a esse pagamento.
O total de pagamentos da primeira hipoteca com o PMI é de $ 3.479.
A família romulana precisa esperar dois anos e obter uma avaliação que comprove 20% de patrimônio para se livrar do seguro. Mas digamos que os romulanos o façam e o pagamento cai para US$ 3.079 sem o PMI. Os Romulanos não pagariam menos que os Klingons até o 63º mês do empréstimo.
Características da Provisão para Imposto de Renda para MMI/PMI
Os prêmios de seguro hipotecário (MMI) são pagos em empréstimos FHA e habitacionais rurais, e alguns empréstimos convencionais exigem seguro hipotecário privado (PMI), ambos dedutíveis sujeitos a certas disposições:
- A disposição da Lei de Alívio Fiscal e Assistência Médica para deduções fiscais do PMI aplicadas ao financiamento após 31 de dezembro de 2006. Essa data significou que os proprietários podem deduzir o seguro hipotecário sobre empréstimos contraídos em 2007. A notícia ainda melhor é o fato de que a dedução foi renovada várias vezes; mais recentemente, ao abrigo da Lei de Dotações Consolidadas de 2021, a dedução fiscal foi prorrogada até 2025.
- Disponível para pessoas que apresentam declarações conjuntas ou individuais com menos de US$ 100.000 de renda bruta ajustada (AGI), ou US$ 50.000 AGI para pessoas casadas que apresentam declaração separada.
- Famílias que ganham acima de $ 109.000 AGI ($ 54.500 se casados, registrando separadamente) não podem fazer dedução. Mas para aqueles que ganham entre $ 100.000 e $ 109.000 AGI ($ 50.000 se casados, registrando separadamente), a dedução é eliminada gradualmente.
