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“Comprei este imóvel para alugar no auge do mercado. Refinanciei-o dois anos depois e acrescentei um quarto, pensando que minha esposa e eu nos aposentaríamos lá algum dia. Bem, esse dia chegou e esta é agora uma casa subaquática. Devo mais do que vale. Posso vender a descoberto minha propriedade de investimento? “
Algumas pessoas pensam que a opção de venda a descoberto se limita apenas a uma residência pessoal. Eles provavelmente presumem isso porque há muita agitação por parte de certos tipos de credores sobre se uma pessoa ocupa ou não a casa, mas isso tem pouco a ver com a maioria das vendas a descoberto. Até mesmo as diretrizes para (agora cessadas) vendas a descoberto do HAFA desde fevereiro de 2011 permitiam que uma residência pessoal vaga fosse considerada, desde que a casa não estivesse vazia por 12 meses ou mais.
Na Califórnia, vendemos recentemente um prédio de apartamentos de várias unidades para um vendedor sem julgamento de deficiência e com total isenção de responsabilidade. Muitas das qualificações dependerão do seguinte:
- Seu tipo de empréstimo
- Seu credor
- Leis estaduais
- Tipo de propriedade
- Razão de dificuldade
Nem sempre é necessário passar por dificuldades – financeiras ou outras – para fazer uma venda a descoberto. Algumas instituições de crédito eram muito pró-vendas a descoberto, com programas de vendas a descoberto disponíveis que envolviam pouca ou nenhuma dificuldade. Desde então, eles foram embora. Alguns desses programas pagam para você fazer vendas a descoberto, mas geralmente não em relação a uma propriedade de investimento.
Preparando-se para uma venda a descoberto em uma propriedade de investimento
A primeira coisa a fazer é escrever uma carta de dificuldades. Sei que acabei de dizer que nem sempre é preciso demonstrar dificuldades, e isso é verdade. Mas talvez você ainda precise produzir uma carta de dificuldades. Pode ser necessário solicitar a venda a descoberto e explicar logicamente por que você precisa dela.
Aqui estão outros documentos que o credor pode solicitar:
- Análise de mercado comparável.Seu agente pode preparar um CMA para entrega ao banco para comprovar o valor. O banco provavelmente ainda solicitará seu próprio BPO. No entanto, o CMA dará credibilidade ao seu pedido.
- Declaração de imposto federal.Todos os horários e páginas. Se você possui outras propriedades de investimento que estão refletidas em suas declarações fiscais, pode ser um bom momento para considerar a venda a descoberto de todas elas de uma vez. Apenas tome esse golpe agora. Não espalhe.
- W2, 1099 ou outro comprovante de renda.São documentos que acompanham e comprovam os rendimentos na sua declaração de imposto de renda.
- Recibos de folha de pagamento. O banco de vendas a descoberto geralmente deseja ver a prova de sua renda atual e dos números acumulados no ano.
- Extratos bancários. Páginas inteiras dos últimos dois meses de todas as contas bancárias, incluindo fundos de aposentadoria. É muito incomum que um banco solicite uma contribuição do vendedor aos fundos de aposentadoria.
- Acordo de listagem.Este é o acordo entre você e seu corretor de imóveis para vender seu imóvel.
- Contrato de compra.O contrato de compra conterá todos os termos e condições aplicáveis à venda do seu imóvel, incluindo o tipo de financiamento, se houver, o pagamento inicial e o preço de venda.
- Comprovante de fundos do comprador e/ou carta de pré-aprovação.Seu credor desejará verificar se o comprador está qualificado e capaz de concluir a transação.
- Declaração de encerramento estimada. O resultado final é o que mais importa. As despesas atípicas provavelmente não serão permitidas.
Benefícios da venda a descoberto de uma propriedade de investimento
Tenho notado que às vezes os credores são mais tolerantes com os vendedores de uma propriedade para investimento do que quando lidam com os vendedores de uma residência pessoal. Você pensaria que seria o contrário, mas não é. Suspeito que seja porque a maioria dos investimentos é mantida para fluxo de caixa ou valorização potencial. Portanto, se um imóvel estiver de cabeça para baixo, provavelmente não há fluxo de caixa e não é considerado um investimento aos olhos do investidor.
Se uma residência pessoal, entretanto, estiver de cabeça para baixo, ainda será sua casa. Muitas pessoas não compram uma casa para investimento quando ela é adquirida como residência principal. Portanto, os bancos levam outros fatores em consideração ao vender uma residência a descoberto. Normalmente, estar debaixo d’água não é motivo suficiente para vender a descoberto uma residência principal.
Os vendedores parecem estar mais ansiosos para vender uma casa subaquática quando ela não gera mais fluxo de caixa e está de cabeça para baixo. Se o banco exigir uma contribuição do vendedor, é mais provável que os investidores estejam em posição de pagá-la porque entendem o pagamento de fluxo de caixa negativo.
Fazer uma venda a descoberto de uma propriedade para investimento costuma ser mais rápido e fácil. O impacto em um relatório de crédito sem um julgamento de deficiência é geralmente um pouco menor do que o impacto no crédito com uma execução hipotecária.
Armadilhas para vender uma propriedade de investimento como uma venda a descoberto
Tal como acontece com qualquer venda a descoberto, procure aconselhamento jurídico e fiscal antes de concordar com a venda a descoberto. Como a casa não é a sua residência, que pode receber tratamento preferencial, você poderá estar sujeito à tributação sobre o spread entre a sua base e o preço de venda.
Você também pode estar sujeito a uma deficiência no empréstimo, que é a diferença entre o valor devido e o valor que o banco recebeu. A maioria dos vendedores da Califórnia que conheci que contrataram representantes fiscais e legais competentes muitas vezes encontram maneiras de contornar esses dois problemas, mas os vendedores em outros estados podem não ter tanta sorte.
