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“Estamos comprando uma casa de propriedade de um banco que, segundo nosso setor imobiliário, estava envolvida em uma inversão. Meu marido está preocupado que essa inversão possa sair pela culatra para nós, mas acho que ficou para trás, já que o banco agora é dono da casa.
Você está correto. Se a casa foi invertida e devolvida ao banco, o esquema de inversão não envolverá você. Na verdade, você provavelmente está comprando esta casa de propriedade de um banco por um preço muito bom.
Lançamento de imóveis
Por exemplo, os clientes compraram uma casa hipotecada na área de Pocket, em Sacramento, no outono passado. Ele foi originalmente vendido por US$ 50 mil a mais do que o preço de tabela e foi alugado antes da execução da hipoteca pelo banco. Depois de verificar o histórico de transações, pareceu que o agente – que também era o corretor de hipotecas – provavelmente obteve uma avaliação inflacionada. Ele vendeu a casa para um parente que a alugou e nunca fez um único pagamento. Os compradores adquiriram esta casa por quase metade do preço de venda original e muito abaixo do valor de mercado.
Para proteção adicional, certifique-se de obter uma apólice de seguro de título para proteger seus interesses nesta casa, mas uma vez que o título tenha sido transferido para o banco por meio de uma escritura de execução hipotecária, todos os gravames serão liberados.
Há muitas maneiras pelas quais um esquema de inversão pode funcionar. O exemplo acima ilustra uma maneira de fazer isso, mas existem outros golpes perpetrados no setor imobiliário, um dos quais envolve compradores de palha – um comprador que não é o verdadeiro comprador.
Esquemas de flipper com compradores de palha
Nem todas as casas flipper envolviam esquemas. Por exemplo, comprar uma casa flipper de um investidor que comprou um consertador e fez melhorias é comum em alguns bairros, e o investidor provavelmente não violou nenhuma lei. Flippers teve uma má reputação ao longo dos anos porque alguns corretores e agentes hipotecários estavam em conluio com investidores de má reputação. É uma das maneiras pelas quais os esquemas de inversão funcionaram:
- Partes envolvidas
A inversão envolveu quatro partes: o avaliador, o investidor (ou agente imobiliário), um corretor de hipotecas e um comprador de palha – todos os quatro se conheciam. - Investidor
O investidor faria um acordo com um vendedor para comprar a casa por um preço baixo. Normalmente, o vendedor não estava envolvido no esquema de inversão, mas sim uma vítima. - Comprador de palha
O investidor pagaria então alguns milhares para atrair um comprador de palha a comprar a casa por um valor muito superior ao valor de mercado. O comprador de palha normalmente tinha uma boa classificação de crédito, mas renda insuficiente. - Avaliador
O avaliador foi instruído a avaliar a casa pelo valor inflacionado e apresentar a avaliação falsa ao corretor de hipotecas. - Corretor de hipoteca
O corretor de hipotecas empacotou o empréstimo para o comprador de palha, contando com a “renda declarada”, que é uma renda não verificada e autodeclarada, e o negócio foi fechado. - Os lucros
O comprador, o avaliador, o corretor de hipotecas e o investidor dividiram então os rendimentos entre si, com a maior parte do lucro indo para o bolso do investidor ou agente. - Revenda de imóveis
O investidor colocou a casa à venda e a vendeu a um comprador real, deixando o comprador palha assinar a escritura para o novo comprador. Normalmente, o novo comprador também não apresentava renda suficiente e o mesmo corretor de hipotecas qualificou o comprador. - Execução hipotecária
Poucos meses após o fechamento, o novo comprador entra em inadimplência no empréstimo. A essa altura, as festas originais já acabaram e a casa entra em execução hipotecária.
Devido à extensão deste tipo de inversão, os reguladores tomaram medidas repressivas. As avaliações são examinadas de perto e os credores reforçaram as diretrizes para os empréstimos. O FBI também monitora de perto a fraude hipotecária.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
