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Independentemente de você estar em execução hipotecária, se a venda de sua casa não render o suficiente para pagar suas hipotecas existentes, você pode considerar a escolha de uma venda a descoberto. Durante muitos anos, houve poucos motivos para seguir esse caminho, além de ganhar uma comissão ao corretor de imóveis, mas os tempos mudaram.
Por que os agentes recomendam vendas a descoberto
Não é incomum ouvir pessoas dizerem que as vendas a descoberto protegem seu crédito, mas isso é apenas parcialmente verdade. Seu crédito irá afundar se você atrasar seus pagamentos, e os especialistas dizem que os agentes que repetem esse mantra sem esclarecimento o fazem por ignorância ou interesse próprio. Há uma exceção, no entanto. Se você não tiver pagamentos atrasados – 15 dias de atraso ou mais – em seu relatório de crédito, a Fannie Mae ainda poderá oferecer um empréstimo para comprar outra casa. No entanto, a maioria das pessoas que vendem em vendas a descoberto com a Fannie Mae ficam inadimplentes por pelo menos 90 dias, portanto, esta exceção não se aplicaria.
A principal razão pela qual os agentes incentivam os vendedores a fazer uma venda a descoberto é porque os agentes são pagos com o produto de uma venda a descoberto, mas não são pagos se o vendedor perder a casa para o banco ao passar pela execução hipotecária.Mesmo que a casa nunca seja vendida em uma venda a descoberto, o agente recebe publicidade gratuita (e novos negócios) por meio de sinalização, casas abertas, marketing e publicação de listagens on-line.
Benefícios para execução hipotecária
Embora passar pela execução hipotecária seja muitas vezes doloroso e embaraçoso para os vendedores, há benefícios. Não há pagamentos de hipoteca a fazer, a casa ainda é sua até que a execução hipotecária seja finalizada – o que pode levar meses para ser concluída – nenhum estranho está perambulando pela sua casa, e os bancos às vezes dão dinheiro pelas chaves após a venda ao público.
Desvantagens da execução hipotecária
Poucas pessoas, além dos vendedores que optam por comprar e pagar fiança, realmente desejam experimentar uma execução hipotecária. As memórias são feitas em uma casa, e perdê-la pode destruir sonhos futuros. As desvantagens das execuções hipotecárias incluem o direito de propriedade ser retirado, um Aviso de Venda Pública na sua porta da frente e seu crédito despenca, com uma execução hipotecária permanecendo em seu relatório de crédito por sete anos.De acordo com as diretrizes de vendas a descoberto da Fannie Mae, você poderá se qualificar para um novo empréstimo em dois anos, reconstruindo sua vida mais cedo.
Benefícios para venda a descoberto
A escolha de uma venda a descoberto permite que você mantenha alguma dignidade em saber que vendeu sua casa e não sofrerá o estigma social de uma execução hipotecária. Você não terá nenhum pagamento de hipoteca a fazer, a menos que decida fazê-lo e, de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, você terá direito a comprar outra casa em dois anos, em vez de 5 a 7 anos. Se o seu relatório de crédito não refletir atrasos nos pagamentos, de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, você terá direito a comprar outra casa mais cedo do que pensa.
Desvantagens de uma venda a descoberto
Para começar, esperar que o banco responda a uma oferta é frustrante. Eles vão querer examinar registros pessoais, como declarações de impostos, contas bancárias, ativos e passivos, além de solicitar uma carta de dificuldades sua. Não há garantia de que o banco aceitará uma oferta de venda a descoberto.
Uma venda a descoberto também pode arruinar sua classificação de crédito. Pode não acontecer imediatamente, mas mais cedo ou mais tarde, a menos que o banco tenha concordado especificamente em não comunicar a escassez, o banco poderá reportá-la às agências de crédito, e permanecerá no seu relatório de crédito durante sete anos.Os agentes imobiliários não devem prestar aconselhamento jurídico a clientes que enfrentam execução hipotecária ou garantir aos vendedores que a sua classificação de crédito não sofrerá efeitos adversos.
Para muitos vendedores, porém, a chance de comprar outra casa em dois anos é a verdadeira motivação para fazer uma venda a descoberto. Alguns vendedores se qualificam imediatamente para comprar novamente sob determinados termos. O bom comportamento de crédito pode suplantar o crédito ruim após dois anos, mesmo que o caráter depreciativo permaneça.
