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Podemos entender sua relutância em ser pré-aprovado por um banco desconhecido quando você já possui uma pré-aprovação de empréstimo. Não faz sentido para você. Mas isso é porque você não está do outro lado da transação. Muitos compradores cujos credores afirmam ser pré-aprovados não o são.
Como pode um banco emitir uma carta de pré-aprovação que é uma grande mentira? Muito facilmente; excluem certas informações da própria carta e tornam essas exceções contingenciais. Além disso, nem todas as cartas de pré-aprovação são cartas de pré-aprovação reais. Há uma diferença entre uma carta de pré-qualificação, conhecida como prequela, e uma carta de pré-aprovação.
As diferenças entre uma prequela e uma carta de pré-aprovação
Uma prequela, que normalmente é o tipo de carta de pré-aprovação que um corretor de hipotecas pode emitir, indica os seguintes tipos de documentação:
Carta de pré-qualificação:
- O mutuário solicitou um empréstimo.
- O relatório de crédito foi verificado.
- Com base nas informações fornecidas, o mutuário está qualificado para comprar uma casa a um preço máximo pré-determinado.
Carta de pré-aprovação:
- O mutuário preencheu um pedido de empréstimo.
- As pontuações de crédito são obtidas e suficientes.
- O emprego foi verificado.
- Os mutuários apresentaram documentação de apoio, como declarações fiscais e extratos bancários.
- O mutuário é pré-aprovado para comprar uma casa a um preço máximo predeterminado, dependendo de uma avaliação e política de título.
Você pode ver que uma verdadeira carta de pré-aprovação tem muito mais peso. Mas também está sujeito a subscrição final e não é uma garantia. É subjetivo e depende de mais documentação e escrutínio.
Por que um banco de vendas a descoberto solicitaria uma pré-aprovação
O banco de venda a descoberto, antes de aprovar uma venda a descoberto, tem um longo processo pela frente. O banco contratará um agente de BPO para avaliar o valor do imóvel. Ele designará um negociador. Pode levar semanas ou meses para se chegar a uma decisão sobre a venda a descoberto.
Aqui estão alguns fatos sobre vendas a descoberto a serem considerados:
- A venda a descoberto é um privilégio – não é direito de nenhuma das partes.
- O banco normalmente tem pouco incentivo para aprovar a venda a descoberto.
Geralmente, não apenas o vendedor e a propriedade precisam se qualificar para a venda a descoberto, mas o mutuário também precisa ser qualificado para comprar a casa. O banco que está processando o pedido de venda a descoberto deseja uma prova definitiva de que o comprador é capaz e qualificado para fechar.
A verdade é que depois de trabalhar numa venda a descoberto durante semanas, talvez meses, é uma grande desilusão e uma perda de tempo se o banco descobrir no final que os compradores não conseguem fechar. Quando se trata de transferência e subscrição, às vezes o empréstimo do comprador pode explodir. Algumas das coisas que fazem com que o comprador seja rejeitado poderiam ter sido corrigidas ou detectadas no início, mas não foram.
Isso ocorre porque não há regulamentação suficiente sobre a emissão de cartas de pré-aprovação e nem todo credor utiliza procedimentos padrão. Por exemplo, uma pontuação FICO de 720 geralmente é exigida como mínimo para um empréstimo convencional. Mas os principais credores que concedem empréstimos convencionais geralmente preferem um FICO mínimo mais alto de 740 para conceder uma taxa de juros atraente ao mutuário.
Se um mutuário acreditar que o credor oferecerá sua melhor taxa por um FICO de 720, existe um potencial de conflito que pode causar o cancelamento da transação ou a rejeição do mutuário. O banco de vendas a descoberto deseja simplesmente verificar as informações por si mesmo e determinar se o comprador está totalmente qualificado.
É contra os regulamentos da RESPA que um banco exija que um mutuário obtenha um empréstimo desse banco. No entanto, é perfeitamente aceitável que um banco exija uma carta de pré-aprovação do seu próprio banco antes de aprovar o mutuário para a venda a descoberto ou de permitir que o mutuário compre a sua própria casa de propriedade do banco.
Às vezes, um banco permite que um mutuário envie um DU (subscrição de desktop) em vez de uma carta de pré-aprovação. Vale a pena perguntar.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
