O que é garantia de aluguel?

Definição e exemplos de garantia de aluguel

A garantia de aluguel permite que um inquilino retenha legalmente o pagamento do aluguel do locador se o locador não tiver feito os reparos apropriados no imóvel alugado. O locador pode fazer isso pagando o aluguel diretamente em uma conta de garantia, estabelecida pelo tribunal distrital local, até que o locador resolva a questão em questão. Ao colocar fundos em uma conta determinada pelo tribunal, seu aluguel será mantido em segurança até que um juiz ouça seu caso e tome uma decisão.

Há muitos casos em que um locador pode considerar buscar a garantia de aluguel. Alguns exemplos incluem falta de calor no inverno, infestação de roedores ou defeitos estruturais.

As regras para garantia de aluguel tendem a variar em cada estado. Na maioria dos casos, porém, você pode considerar buscar a garantia do aluguel se o seu senhorio não conseguir manter uma “moradia em condições habitáveis” e uma das seguintes condições for atendida:

• Você apelou ao seu senhorio por escrito para fazer os reparos na unidade em questão.
• O apartamento ou casa não cumpriu os requisitos do Conselho de Saúde local, o seu senhorio foi notificado e não fez alterações posteriormente.
• Você pagou o aluguel integralmente até que o proprietário tome conhecimento do problema, você (e todos os outros inquilinos) não são a causa do problema e as condições insalubres não exigem que o apartamento seja desocupado para resolver o problema. 

Nome alternativo: retenção de aluguel

Como funciona o depósito de aluguel?

Em muitas cidades, os locatários têm direito a um imóvel que atenda aos padrões básicos de estrutura, saúde e segurança. Em outras palavras, a propriedade precisa ser considerada habitável. Se a chuva entrar continuamente na propriedade através de um telhado danificado, por exemplo, isso seria uma violação dos padrões básicos de segurança. Se você notificou adequadamente o seu senhorio sobre os reparos necessários e o senhorio não conseguiu resolver o problema, você poderá reter legalmente o pagamento do aluguel. Para ser protegido pelo tribunal, você deve seguir o processo de garantia de aluguel descrito pelas leis estaduais ou municipais para as quais o prédio está localizado.

Geralmente, o inquilino deve notificar o proprietário, por escrito, de que o imóvel necessita de reparos sérios. O proprietário tem então entre 14 e 30 dias, dependendo da legislação local, para fazer os reparos. Se o proprietário não fizer os reparos nesse prazo, o inquilino poderá entrar com um pedido de garantia de aluguel no tribunal local. Uma vez aprovado, o inquilino efetua os pagamentos regulares do aluguel na conta de garantia.

Colocar o pagamento do aluguel em depósito mostra que você está disposto e é capaz de fazer o pagamento do aluguel. Assim que o tribunal analisar as provas apresentadas por você e pelo proprietário (se aplicável), o tribunal determinará o que fazer com a garantia do aluguel. Isso pode incluir:

• Rescisão do arrendamento
• Ordenar que o depósito do aluguel seja pago ao proprietário ou ao inquilino
• Ordenar ao inquilino que continue pagando o aluguel na conta de garantia até que os reparos sejam feitos
• Solicitar que um valor de aluguel mais baixo seja pago na conta de garantia ou ao proprietário
• Ordenar que o depósito do aluguel seja pago a um empreiteiro para fazer os reparos
• Encaminhe a conta para uma agência estadual ou local para investigação mais aprofundada
• Ordenar que o depósito do aluguel seja pago a uma companhia hipotecária para evitar a execução hipotecária
• Ordenar que o depósito do aluguel seja pago a outro credor

Alternativas ao compromisso de aluguel

Nem todos os estados permitem garantia ou retenção de aluguel. Se o seu estado não permitir a garantia do aluguel, como é o caso do Texas, você poderá reparar o problema sozinho e deduzir o valor do reparo do seu aluguel.Alternativamente, em alguns estados você pode fazer os reparos, pagar o aluguel e processar o proprietário pelo custo dos reparos feitos na casa.

Requisitos para garantia de aluguel

Para aproveitar as vantagens do depósito de aluguel, a lei estadual ou local deve permitir a retenção do aluguel, o proprietário deve estar ciente do problema e você deve dar ao proprietário um tempo razoável para fazer os reparos necessários. Conforme mencionado, o problema deve ser grave, tornando sua casa inabitável ou causando algum problema de saúde. Se o problema foi causado por você ou por um hóspede, você não terá direito ao depósito de aluguel.

Para solicitar garantia de aluguel, você também deve:

• Esteja em dia com os pagamentos do aluguel, antes e depois da aprovação, ao pagar em uma conta de garantia. Em alguns casos, os atrasos nos pagamentos podem ser motivo para despejo.
• Se aprovado, você deve notificar o locador sobre a retenção do aluguel, por escrito, informando o motivo da retenção do aluguel e o nome da parte titular da conta de garantia.
• Arquive os documentos apropriados em seu tribunal. Por exemplo, pode ser necessário preencher um requerimento e fornecer uma cópia do seu aluguel, contas de serviços públicos e identificação, dependendo do estado.

O depósito de aluguel vale a pena?

Se você estiver tendo problemas para fazer com que o proprietário faça os reparos necessários no imóvel alugado, a garantia do aluguel pode ser uma forma de forçá-lo a fazer alterações. O tribunal pode ordenar que o proprietário faça reparos ou permitir que você rescinda o contrato sem penalidade se o proprietário não conseguir tornar a propriedade habitável.

O tribunal ouvirá o seu caso e decidirá se o uso da garantia de aluguel era justificável. No caso de a garantia do aluguel não ser garantida, o proprietário poderá despejá-lo imediatamente. Esse registro de despejo pode constar em seu relatório de crédito, impactando sua capacidade de alugar ou pedir dinheiro emprestado no futuro. Devido às possíveis repercussões de uma falha na garantia de aluguel, você pode querer obter aconselhamento jurídico antes de prosseguir com isso.