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Muito poucas pessoas que decidem vender ou comprar uma casa param para considerar a situação do mercado imobiliário. Isso ocorre porque a maioria das pessoas pensa na sua casa como um lugar para morar e não como um investimento. Na realidade, o imobiliário é um investimento. Como qualquer investimento, existem bons e maus momentos para vender. Quando é um momento ruim para vender, geralmente é um bom momento para comprar. É por isso que você ouvirá termos como “mercado comprador” ou “mercado vendedor”. Outra forma de se referir a essas tendências é conhecida como medir a temperatura do mercado – o mercado do comprador é “frio” e o mercado do vendedor é “quente”.
Aqui você aprenderá como medir a temperatura do mercado e o que procurar para determinar se é um mercado comprador ou um mercado vendedor.
Qual é a diferença entre o mercado imobiliário de um comprador e de um vendedor?
| Mercado do Comprador | Mercado do Vendedor | Mercado Neutro |
| Estoque residencial alto | Estoque doméstico baixo | O estoque está normal em comparação com meses/anos anteriores |
| Os preços de venda comparáveis são mais elevados do que os preços de listagem ativa | Os preços de listagem ativa são superiores aos preços de venda comparáveis | Os preços de venda comparáveis estão próximos dos preços de listagem ativos |
| As casas ficam no mercado por meses ou mais | As casas são vendidas em dias ou semanas | As casas são vendidas dentro de 30 a 45 dias em média |
Inventário
Quando há mais casas disponíveis para venda do que compradores para comprá-las, esses compradores estão desfrutando de um mercado frio. Os compradores têm mais casas para escolher, o que aumenta as chances de um comprador encontrar a casa perfeita. Quando encontrarem a casa perfeita, terão menos concorrência por ela, o que poderá ajudá-los a evitar uma guerra de lances.
Por outro lado, o mercado vendedor – ou mercado imobiliário “aquecido” – é o melhor mercado financeiro para vender. Por que? Porque há mais compradores do que casas disponíveis para comprar.
Se o seu mercado estiver escaldante, você poderá exigir que os compradores renunciem às avaliações e inspeções, dentro do razoável. É sempre uma boa ideia permitir que o comprador faça uma inspeção residencial.
Observação
Mesmo nos mercados mais aquecidos, há questões legais a ter em conta antes de vender uma casa demasiado rapidamente. Por exemplo, sem renunciar ao direito por escrito, a lei federal diz que você deve dar ao comprador 10 dias para inspecionar a tinta com chumbo.
Preços residenciais
Num mercado imobiliário frio, os vendedores sérios muitas vezes estão dispostos a negociar. Isso significa que você provavelmente pode comprar uma casa por menos do que o preço de tabela e o vendedor pode estar disposto a pagar parte ou todos os custos de fechamento. É uma experiência mais fácil e descontraída para os compradores. Quando menos compradores compram casas, os números de fechamento também são menores. No geral, o mercado comprador verá um declínio nos preços médios de venda.
No mercado imobiliário de um vendedor, os compradores sérios geralmente estão dispostos a pagar mais do que o preço de tabela. Isso significa que você provavelmente poderá vender sua casa rapidamente e, possivelmente, por mais do que pede. Mais compradores comprando casas resultarão em maiores números de vendas no fechamento e em um aumento geral nos preços médios de venda.
Para efeitos de comparação, num mercado neutro, que não favorece nem o comprador nem o vendedor, os preços de venda comparáveis estão próximos dos preços de cotação ativa. Os números de vendas terão se estabilizado. E os preços médios de venda ao longo do tempo ficam achatados.
Dias no mercado
O tempo médio que uma casa leva para ser vendida, ou os “dias no mercado” (DOM), é uma forma útil de avaliar se um mercado está quente ou frio em um determinado momento.
Num mercado comprador, as casas têm DOMs maiores. Você pode notar placas de “Vende-se” permanecendo no ar por mais tempo e uma presença de publicidade imobiliária mais onipresente em gramados, outdoors e bancos de rua.
No mercado de vendedores, você pode notar que os anúncios de imóveis estão desaparecendo e as placas de “Vende-se” ficam ativas apenas alguns dias antes que uma placa de “venda pendente” ou “vendido” seja anexada.
Observação
O tempo médio para uma casa permanecer no mercado em condições neutras é de cerca de 30 a 45 dias.
Os mercados imobiliários neutros estão equilibrados. Normalmente, as taxas de juros são acessíveis e o número de compradores e vendedores no mercado é igualado. A balança não inclina em nenhuma direção, o que significa que o mercado está normal sem sofrer oscilações voláteis. Por alguma razão, há várias décadas que não experimentamos mercados neutros na maioria das áreas metropolitanas. No entanto, em meados do século XX, os mercados neutros eram mais comuns.
Calculando ‘Meses de Inventário’
Embora não seja a única métrica usada para avaliar se é um mercado vendedor ou um mercado comprador, um termo-chave que você ouvirá repetidamente é “meses de estoque”. Isto se refere a um cenário hipotético em que nenhuma nova casa estará disponível para venda.
Se isso acontecesse, e os compradores só pudessem escolher entre as casas que já estão no mercado, “meses de estoque” seria quantos meses seriam necessários para comprar todas as casas no mercado. Calcular essa métrica não é difícil quando você tem os dados:
- Encontre o número total de listagens ativas no mercado no mês passado.
- Encontre o número total de transações vendidas ou fechadas no mês passado.
- Divida o número total de listagens pelo número total de vendas, o que resulta no número de meses de estoque restante.
Aqui está um exemplo: digamos que havia 8.722 listagens disponíveis no mês passado. Nesse período, foram fechadas 1.021 vendas. Isso nos dá cerca de 8,5 meses de estoque, tornando esse mercado um mercado comprador.
Observação
Seis “meses de inventário” são considerados neutros. Mais e será um mercado de compradores (mais estoque significa mais opções para compradores e menos concorrência). Menos do que isso, torna-se um mercado de vendedores.
O resultado final
No setor imobiliário, o mercado do comprador é considerado “frio” e o mercado do vendedor é considerado “quente”. Quando há mais casas disponíveis para venda do que compradores para comprá-las, esses compradores estão aproveitando um mercado frio e é um ótimo momento para comprar. Um mercado imobiliário aquecido é o melhor mercado financeiro para vender porque há mais compradores do que casas disponíveis para compra.
Quando você pensar na sua casa como mais do que apenas um lugar para morar, mas como um investimento, verá como é importante sincronizar a venda ou compra da sua casa com a temperatura do mercado.
