Comprar uma casa com financiamento criativo

O financiamento criativo no setor imobiliário foi um tema muito quente na década de 1970. É difícil para mim acreditar que muitas das lendas pioneiras do financiamento criativo estejam mortas agora, mas que viagem louca durante o seu auge.

Quando as taxas de juro saltaram para 18% no início da década de 1980, muitos compradores foram forçados a sair do mercado imobiliário e o financiamento criativo surgiu a partir dessa necessidade. Muitas casas à venda foram anunciadas com as iniciais OWC, o que significa que o proprietário carregará (o financiamento do proprietário).

Durante este período, tudo e qualquer coisa foi feito sob o pretexto de financiamento criativo. O ritmo era tão frenético que muitos agentes não pararam para considerar se os tipos de negócios que estavam fechando eram legais e muito menos éticos. Praticamente qualquer processo que pudesse ser concebido, mesmo que não fosse uma boa ideia, era frequentemente utilizado.

Financiamento criativo com fundos estrangeiros off-shore

Algumas pessoas ainda hoje operam sob um fundo estrangeiro offshore, mas se o IRS as encontrar, essas pessoas podem acabar na prisão. O IRS não vê com bons olhos os fundos estrangeiros offshore, independentemente do que diga um vendedor falante num terno italiano caro.Um trust estrangeiro offshore é uma forma de transferir dinheiro secretamente para outro país. Os sonegadores de impostos permitem então que o trust domiciliado naquele país estrangeiro compre a propriedade.

Sujeito a opções de compra de transações

Muitos empréstimos não traziam cláusulas de alienação que exigiam aceleração, de modo que os compradores poderiam assumir os pagamentos de um empréstimo existente, deixar o nome do vendedor no empréstimo e estava tudo bem. Uau. Os bancos não gostavam de ficar presos a uma taxa de juro mais baixa e de perder um potencial mutuário quando os compradores compravam casas sujeitas a financiamento. As transações sujeitas a transações são arriscadas hoje porque os credores podem e irão cobrar o empréstimo devido na venda. Sem mencionar que a maioria dos vendedores não deseja a responsabilidade associada a uma transação sujeita a transação.

Usando um empréstimo assumível para comprar um imóvel

Alguns tipos de hipotecas anunciavam abertamente que um novo comprador poderia assumir o empréstimo do proprietário existente. Se o comprador se qualificasse para assumir o empréstimo, o banco isentava o vendedor de qualquer responsabilidade. Naquela época, a suposição de um empréstimo economizava milhares de dólares em taxas do credor para um comprador, e muitas vendas poderiam ser fechadas rapidamente sob esses termos. Hoje, há poucos ou nenhum empréstimo assumível disponível.

Contratos de Terras

Um problema com um contrato de terreno é encontrar uma seguradora de títulos disposta a segurar a transação. Sem mencionar que um contrato de terreno, que entrega o título equitativo a um comprador, geralmente não contém uma hipoteca subjacente porque a maioria dos empréstimos contém uma cláusula de alienação. Um contrato de terreno é melhor usado quando a casa é de propriedade do vendedor.

Hipoteca ou contrato fiduciário transportado pelo vendedor

Se um vendedor possui uma propriedade definitiva e deseja arcar com o financiamento para o mutuário, um instrumento fácil de usar é uma hipoteca ou um contrato fiduciário. Cada estado tem suas próprias leis sobre se é costume registrar uma hipoteca ou um contrato fiduciário. Na Califórnia, por exemplo, são comumente usadas escrituras de concessão para transmitir títulos e títulos fiduciários para garantir notas promissórias.

Outra opção é o vendedor oferecer uma hipoteca envolvente, onde retém o empréstimo residencial original e recebe os pagamentos do comprador.

Lei Dodd-Frank e termos de financiamento criativo para compra de casa

A Lei Dodd-Frank é um termo abreviado para a Lei Dodd-Frank de Reforma e Proteção ao Consumidor de Wall Street, sancionada em julho de 2010.Escrita pelo ex-congressista Barney Frank e pelo então senador Christopher John Dodd, a Lei Dodd-Frank trouxe mudanças radicais nas regulamentações financeiras e alterou a Lei da Verdade nos Empréstimos. Esta transformação abrangente criou novas agências e alterou muitas leis. Você não pode balançar um gato morto no financiamento sem atingir a Lei Dodd-Frank.

Parte da Lei Dodd-Frank refere-se ao financiamento do vendedor. Regula e proíbe certos tipos de financiamento que eram facilmente permitidos no passado. Ao contrário dos tempos livres da década de 1970, quando qualquer pessoa podia conseguir um empréstimo e ser pago por ele, desde que tivesse uma licença imobiliária, agora um indivíduo deve ser licenciado como originador de empréstimos hipotecários.Os vendedores estão isentos, desde que não estendam os termos de financiamento do proprietário para mais de três propriedades por ano.Outras regras são:

• O vendedor pode oferecer financiamento ao proprietário, desde que não tenha construído a casa. Isso evita que as construtoras ofereçam financiamento ao proprietário.
• Não há pagamento balão. Uma forma preferida de oferecer financiamento criativo era geralmente um empréstimo de curto prazo, digamos três ou cinco anos, com um balão no final, o que significa que todo o saldo seria devido e pagável. Os empréstimos financiados pelos proprietários devem agora ser amortizados.
• O vendedor não pode oferecer financiamento do proprietário a qualquer comprador que aparecer. O vendedor tem a responsabilidade de determinar se o comprador está qualificado para comprar a casa e pagar o empréstimo. Isso poderia significar que o vendedor precisaria gerar um relatório de crédito do comprador, o que provavelmente eliminaria todos os compradores de casas com crédito ruim.
• O empréstimo deve ser de taxa fixa ou ajustável após cinco anos, sujeito a aumentos anuais razoáveis ​​e a um limite vitalício razoável.
• O empréstimo financiado pelo proprietário deve atender a outros critérios estabelecidos pelo Federal Reserve Board. No entanto, é a exigência de ausência de balão que porá fim a muitos esforços criativos de financiamento. Uma solução para alguns vendedores e compradores pode ser uma venda com opção de arrendamento.

Antes de comprar uma casa através de financiamento criativo, procure aconselhamento jurídico.