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Os títulos afetam as taxas de juros das hipotecas porque competem pelo mesmo tipo de investidores. Ambos são atraentes para compradores que desejam um retorno fixo e estável em troca de baixo risco.
Por que os títulos são de baixo risco
Existem três razões pelas quais os títulos são de baixo risco:
- São empréstimos a grandes organizações, como cidades, empresas e países. Estas entidades têm maior probabilidade de pagar empréstimos do que os indivíduos.
- As agências de classificação de títulos estudam cada empresa e título. Eles relatam sobre a segurança desses produtos. Isto dá aos investidores uma boa razão para acreditar que um título específico é de baixo risco.
- Os títulos podem ser revendidos no mercado público. São títulos fáceis de negociar, portanto, o investidor não precisa manter o título durante a vigência do empréstimo.
Ainda assim, diferentes tipos de títulos apresentam diferentes níveis de risco. Os investidores em obrigações procuram resultados previsíveis, mas alguns estão dispostos a assumir um risco mais elevado para obter um melhor retorno. Os investidores comparam constantemente o risco dos títulos com a recompensa oferecida pelas taxas de juros. Os títulos de maior risco, como títulos de alto risco e títulos de mercados emergentes, também apresentam o retorno mais alto. Títulos com risco e retorno médios incluem a maioria dos títulos corporativos. Os títulos mais seguros incluem a maioria dos títulos municipais e notas do Tesouro do governo dos EUA.
Todos esses títulos competem com hipotecas para os investidores. Mas os Tesouros têm o maior impacto nas taxas de juros hipotecários. Se as taxas do Tesouro forem demasiado baixas, outras obrigações parecerão melhores investimentos. Se as taxas do Tesouro subirem, outras obrigações também deverão aumentar as suas taxas para atrair investidores.
Títulos do Tesouro impulsionam as taxas de hipoteca
Por serem títulos de longo prazo – geralmente 15 ou 30 anos – e dependentes de reembolso individual, as hipotecas apresentam um risco maior do que a maioria dos títulos. As notas do Tesouro dos EUA oferecem prazos semelhantes – 10, 20 e 30 anos – mas são ultrasseguras devido ao apoio do governo. Como resultado, os investidores não exigem taxas elevadas.
Os bancos mantêm as taxas de juro das hipotecas apenas alguns pontos superiores às das notas do Tesouro. Esses poucos pontos de retorno mais alto são suficientes para levar muitos investidores a hipotecas.
À medida que as taxas de juro das notas do Tesouro dos EUA aumentam, isso significa que os bancos podem aumentar as taxas de juro das novas hipotecas. Os compradores de casas terão que pagar mais a cada mês pelo mesmo empréstimo. Isso lhes dá menos para gastar no preço da casa. Normalmente, quando as taxas de juro sobem, os preços da habitação acabam por cair.
Os tesouros afetam apenas hipotecas de taxa fixa
Os rendimentos do Tesouro afetam apenas as hipotecas de taxa fixa. A nota de 10 anos afeta os empréstimos convencionais de 15 anos, enquanto o título de 30 anos afeta os empréstimos de 30 anos. Quando as taxas do Tesouro aumentam, o mesmo acontece com as taxas dessas hipotecas. Os bancos sabem que podem aumentar as taxas assim como os seus principais concorrentes o fazem.
O Federal Reserve afeta hipotecas de curto prazo e com taxas ajustáveis. A Fed estabelece uma meta para a taxa dos fundos federais – a taxa que os bancos cobram uns aos outros pelos empréstimos overnight necessários para manter as suas reservas obrigatórias. Isso, por sua vez, afeta o seguinte:
- A Taxa Interbancária de Londres (LIBOR): a taxa que os bancos cobram entre si para empréstimos que variam de overnight a um ano
- A taxa básica de juros: a taxa que os bancos cobram de seus melhores clientes
Todos estes factores influenciam as hipotecas com taxas ajustáveis e outros empréstimos com taxas flutuantes, independentemente dos títulos do Tesouro e de outras obrigações. Essas taxas normalmente são redefinidas regularmente.
Observação
Observação: as taxas LIBOR publicadas começarão a ser eliminadas no final de 2021, e todos os contratos baseados na LIBOR terminarão em 30 de junho de 2023.
Quando as taxas de hipoteca afetaram os tesouros
A crise financeira de 2008 forçou a descida das taxas do Tesouro. Foi uma das poucas vezes em que as taxas hipotecárias afetaram as taxas do Tesouro dos EUA, e não o contrário. A crise começou com o aumento da procura dos investidores por títulos garantidos por hipotecas. Esses títulos são garantidos pelas hipotecas emprestadas pelos bancos. Em vez de mantê-las por 15 a 30 anos, os bancos vendem as hipotecas à Fannie Mae e ao Freddie Mac. Essas duas empresas estatais agrupam-nos e vendem-nos no mercado secundário, onde fundos de hedge e grandes bancos os compram como investimentos.
À medida que os investidores enlouqueciam por títulos garantidos por hipotecas, isso acabou por conduzir à pior recessão desde a Grande Depressão. A crise financeira mostrou que muitos títulos garantidos por hipotecas eram arriscados. Continham níveis elevados e não divulgados de hipotecas subprime. Quando os preços das casas caíram em 2006, isso desencadeou incumprimentos. O risco espalhou-se por fundos mútuos, fundos de pensões e empresas que detinham estes derivados. Isso criou a crise financeira e a recessão.
No meio desta recessão, os investidores de todo o mundo fugiram para títulos do Tesouro ultra-seguros. A sua exigência permitiu então ao governo dos EUA reduzir as taxas de juro dos títulos do Tesouro.
Taxas crescentes na recuperação
Em 2012 e 2013, os preços da habitação recuperaram de uma queda de 33% causada pela Grande Recessão. Os preços começaram a aumentar novamente. Esse foi o sinal que muitos investidores imobiliários buscaram. À medida que os preços subiam, sentiram mais uma vez que a habitação era um bom investimento. Muitos destes compradores usaram dinheiro, que estava à margem ou foi investido noutras mercadorias, como o ouro. Esses investidores não se importavam se as taxas de juros subissem porque não precisavam de hipotecas.
Outros compradores de casas precisavam de hipotecas, mas sabiam que ainda havia muito espaço para os preços da habitação subirem ainda mais. Eles estavam confiantes de que o setor imobiliário ainda era um investimento sólido, mesmo que as taxas de juros subissem um pouco. À medida que os valores de revenda de casas aumentavam, muitos proprietários que estavam de cabeça para baixo com suas hipotecas puderam finalmente vender aquela casa e comprar uma nova.
Por último, mas não menos importante, à medida que a economia continuou a melhorar, muitas pessoas regressaram ao trabalho pela primeira vez em anos. Eles moravam com parentes ou amigos e finalmente puderam se mudar e comprar uma casa. Assim, embora as taxas de juro mais elevadas das obrigações tenham provocado o aumento das taxas hipotecárias, isso não abrandou o mercado imobiliário.
Os títulos – e as notas do Tesouro dos EUA, em particular – têm uma relação estreita com as taxas de juros hipotecárias. Compreender o que está acontecendo no mercado de títulos pode lhe dar uma imagem decente do que está por vir no setor hipotecário.
