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Principais conclusões
- Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo residencial em que a taxa de juros permanece a mesma durante a vida do empréstimo.
- As hipotecas de taxa fixa geralmente vêm como hipotecas convencionais de 30 anos ou hipotecas de 15 anos. No entanto, uma hipoteca com taxa ajustável 5/1 também tem uma taxa fixa para os primeiros cinco anos do empréstimo.
- Hipotecas de taxa fixa estão disponíveis através de bancos, cooperativas de crédito ou credores hipotecários, bem como da FHA e do Departamento de Assuntos de Veteranos.
O que é uma hipoteca de taxa fixa?
Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo em que a taxa de juros permanece a mesma durante todo o empréstimo. Os juros são o que o credor cobra pelo empréstimo do dinheiro. O pagamento mensal também serve para pagar o principal do empréstimo – esse é o valor que você pediu emprestado.
Observação
O pagamento mensal da hipoteca também pode incluir impostos imobiliários, seguro residencial ou seguro hipotecário. Seu pagamento só aumentará se esses custos aumentarem.
As hipotecas de taxa fixa podem ser empréstimos convencionais ou garantidos pela Autoridade Federal de Habitação (FHA) ou pelo Departamento de Assuntos de Veteranos.
Como funciona uma hipoteca de taxa fixa
O pagamento de cada mês é igual à taxa de juros vezes o principal, mais uma pequena porcentagem do próprio principal. O processo de pagamento do empréstimo ao longo do tempo é denominado amortização. Como uma parte do principal é paga a cada mês, o pagamento de juros sobre o principal restante também é um pouco menor. Como resultado, uma parte maior do seu pagamento mensal vai para o principal a cada mês.
Em outras palavras, a maior parte do pagamento mensal vai para juros no início do empréstimo. No final, a maior parte vai para o diretor. Veja até onde vão seus pagamentos mensais para pagar os juros e devolver o saldo principal ao longo do tempo usando nossa calculadora de amortização de empréstimos.
Como as taxas de juros são determinadas
A taxa de juros geralmente é um pouco superior ao rendimento do título do Tesouro de 30 anos no momento da emissão da hipoteca. Os investidores compram hipotecas no mercado secundário quando procuram algo que proporcione um retorno maior do que os títulos do Tesouro, sem acrescentar demasiado risco. É assim que as notas do Tesouro afetam as taxas de hipotecas.
As taxas de juro têm estado geralmente em declínio desde 1985. Uma das razões é que a Reserva Federal tem mantido a inflação sob controlo desde então. Isso levou a taxas baixas sobre os títulos do Tesouro. Como resultado, as taxas de juros das hipotecas de taxa fixa de 30 anos estão abaixo de 7% desde março de 2002. Em 11 de setembro de 2020, a taxa média de hipotecas fixas de 30 anos é de 2,86%, o que é o nível mais baixo de todos os tempos.
O gráfico abaixo ilustra a mudança nas taxas de juros entre hipotecas de taxa fixa de 15 e 30 anos, desde o ano 2000 até hoje.
Observação
Embora as taxas médias de hipoteca estejam em níveis mínimos em setembro de 2020, é importante lembrar que a taxa de juros que você receberá em sua hipoteca específica será baseada em sua pontuação de crédito, renda e outros detalhes financeiros.
Tipos de hipotecas de taxa fixa
Existem três tipos de hipotecas de taxa fixa.
Hipoteca com taxa ajustável 5/1
Uma hipoteca de taxa ajustável 5/1 (ARM) começa com uma hipoteca de taxa fixa de cinco anos. Após os primeiros cinco anos, varia de acordo com as taxas de juros vigentes.
Observação
Alguns corretores de hipotecas venderão a você a chamada hipoteca de taxa fixa, em que a taxa só é fixa durante os primeiros cinco anos. Certifique-se de perguntar qual será a taxa de juros após esse período, se terminar.
A vantagem é que a taxa de juros inicial é menor do que uma hipoteca de 30 anos. A desvantagem é o que acontece depois de cinco anos. Sua taxa de juros poderá aumentar rapidamente, dependendo das taxas atuais. Este pode ser um bom empréstimo se você planeja vender dentro de cinco anos ou se acredita que as taxas de juros diminuirão.
Hipoteca de 15 anos
Uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos tem uma taxa fixa para todos os 15 anos do empréstimo. Pode ser atraente para os proprietários porque você paga mais do principal a cada pagamento. Isso significa que você pode pagar o principal mais rapidamente do que com um empréstimo convencional de 30 anos. Você também acumula patrimônio mais rapidamente.
Por outro lado, as hipotecas de 15 anos têm pagamentos mensais mais elevados. Por esse motivo, existe um risco um pouco maior de inadimplência se sua renda cair.
Hipoteca de 30 anos
Uma hipoteca de 30 anos é o empréstimo convencional mais acessível. O pagamento mensal é inferior ao empréstimo de 15 anos porque o reembolso é distribuído por 30 anos. Este pode ser um bom empréstimo se você planeja ficar em casa por muito tempo. Também é bom para famílias com renda mais baixa, porque permite que comprem uma casa com um custo mensal menor.
Empréstimos em conformidade
Os empréstimos conformes têm um valor máximo definido pelo governo federal. O governo os segura através do Freddie Mac ou da Fannie Mae. Como resultado, eles podem ser um pouco mais baratos do que os empréstimos inadimplentes.
Empréstimos FHA
As hipotecas FHA são regulamentadas e seguradas pela Federal Housing Administration. Os mutuários podem ter pontuações de crédito mais baixas e pagar menos pela entrada do que um empréstimo convencional.
Alternativas às hipotecas de taxa fixa
As alternativas a uma hipoteca de taxa fixa incluem hipotecas de taxa ajustável, onde a taxa de juros pode mudar ao longo do tempo, ou um empréstimo gratuito, que é realmente onde os custos de fechamento são incluídos no próprio empréstimo. Você pode acabar pagando mais ao longo da vida do empréstimo porque está pagando juros sobre os custos de fechamento. Você também poderá pagar mais com uma hipoteca de taxa ajustável se a taxa aumentar após o período de taxa fixa. Porém, se a taxa diminuir, você poderá acabar economizando dinheiro em seus pagamentos mensais.
Prós e contras de hipotecas de taxa fixa
O pagamento mensal permanece o mesmo, a menos que os impostos ou o seguro aumentem
Você paga parte do principal do empréstimo todo mês
Protege você de futuros aumentos nas taxas de juros
A taxa de juros pode ser mais alta do que as hipotecas com taxas ajustáveis
Você paga o principal mais lentamente do que com um empréstimo com taxa ajustável
Você pode pagar custos de fechamento mais altos
Prós explicados
A vantagem da hipoteca de taxa fixa é que o pagamento é igual todos os meses. Essa previsibilidade facilita o planejamento do seu orçamento. Você não precisa se preocupar com pagamentos mais altos futuros, como acontece com uma hipoteca com taxa ajustável. Você paga um pouco do principal a cada mês. Isso aumenta automaticamente o valor da sua casa. A única razão pela qual seu pagamento mensal pode aumentar é se você pagar seus impostos imobiliários por meio do pagamento mensal da hipoteca e os impostos aumentarem, ou se o seguro residencial aumentar.
Você pode fazer pagamentos extras para pagar seu principal mais cedo. A maioria dos empréstimos com taxa fixa não tem penalidades de pré-pagamento. Também pode ser um ótimo empréstimo se você achar que as taxas de juros aumentarão nos próximos anos. Isso ocorre porque sua taxa está bloqueada e não mudará a menos que você opte por refinanciar.
Contras explicados
A desvantagem de uma hipoteca de taxa fixa é que a taxa de juros pode ser mais alta do que um empréstimo com taxa ajustável ou um empréstimo apenas com juros. Isso torna-o mais caro se as taxas de juro permanecerem iguais ou caírem no futuro.
Outra desvantagem é que você paga o principal a uma taxa mais lenta do que com um empréstimo com taxa ajustável. Os pagamentos durante os primeiros anos vão principalmente para juros. Portanto, estes não são bons se você planeja vender sua casa dentro de cinco a 10 anos.
Também pode ser difícil se qualificar para empréstimos com taxa fixa e você poderá pagar custos de fechamento mais elevados do que para um empréstimo com taxa ajustável. Ambos ocorrem porque os bancos podem perder dinheiro se as taxas subirem. É um grande risco para eles assumirem um empréstimo de 30 anos porque os bancos querem ser pagos para cobrir esse risco. Se você planeja se mudar em cinco anos ou menos, uma hipoteca com taxa ajustável pode ser mais adequada.
Como obter uma hipoteca de taxa fixa
Você pode solicitar uma hipoteca de taxa fixa em quase qualquer banco, cooperativa de crédito ou credor hipotecário. É melhor comparar as taxas entre as empresas. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) tem uma ótima ferramenta para ajudá-lo a explorar as taxas de juros. Você também deve comparar taxas, pontos e custos de fechamento. Verifique se o seguro hipotecário também é necessário.
Para sua própria proteção, solicite uma hipoteca qualificada. Ele irá protegê-lo de recursos perigosos, como amortização negativa, pagamentos iniciais e excesso de pontos e taxas.
