Algumas pessoas dirão que os negociadores de bancos de vendas a descoberto são dragões, e isso simplesmente não é verdade. Eles são ogros. Mas isso não é motivo para evitar uma venda a descoberto. Até os ogros precisam comer.
As vendas a descoberto têm uma má reputação devido a uma infinidade de mitos e equívocos. Para cada história de terror detalhando uma venda a descoberto de pesadelo, você também encontrará histórias de sucesso.
Aqui estão os cinco principais equívocos sobre uma venda a descoberto:
- As vendas levam de 12 a 18 meses para serem fechadas:O mais rápido que consegui fechar qualquer uma das minhas listagens de vendas a descoberto em Sacramento foi em 14 dias. Mas também representei compradores que conseguiram assumir a posição de outro comprador, depois que esse comprador saiu antes da aprovação da venda a descoberto e fechou em 28 dias.
Aqui está o prazo para uma venda a descoberto média quando o empréstimo é detido por um banco cooperativo (e não é um antigo empréstimo nacional):
Sete a 10 dias para o credor confirmar o recebimento do pacote completo de venda a descoberto, que consiste em documentos pessoais do vendedor e itens imobiliários relacionados, incluindo a oferta de venda a descoberto do comprador. - Um negociador é designado. Mais 30 a 45 dias para um BPO ou avaliação.
- Mais duas a três semanas para análise da administração/investidor e aprovação da venda a descoberto. Cada venda a descoberto é única e cada conjunto de investidores é diferente. O banco que está pagando o empréstimo pode não ser o proprietário do empréstimo e, portanto, deve seguir as diretrizes do investidor. Você realmente não pode apontar o dedo para qualquer banco de venda a descoberto e chamá-lo de banco de venda a descoberto ruim, porque isso seria ridículo, por mais que você possa odiar aquele banco específico naquele momento específico.
- Compradores de vendas a descoberto pagam muito:Em algumas áreas metropolitanas, os agentes de listagem podem deliberadamente definir o preço de uma venda a descoberto abaixo do valor de mercado. É uma tática que os agentes de vendas a descoberto usam para atrair várias ofertas. Afinal, um preço listado em uma venda a descoberto é fabricado, porque você não saberá quanto o banco aceitará até que a oferta seja apresentada. Mas muitos bancos considerarão um preço de no mínimo 90% do valor de mercado. Alguns bancos rejeitam vendas a descoberto porque as ofertas não são razoáveis.
- Os bancos de venda a descoberto não aceitarão um pagamento com grandes descontos:Os vendedores ficam muitas vezes surpreendidos ao descobrir que, em mercados onde os preços caíram ao longo de um período de cinco anos, uma casa pode valer 50% ou menos do seu valor original quando o vendedor a comprou. Os bancos compreendem os mercados em declínio.
Além disso, os bancos conduzirão as suas próprias pesquisas sobre valor e chegarão à mesma conclusão. O valor da casa não se baseia no valor da hipoteca; é baseado em vendas comparáveis recentes. Isso significa que um banco aceitará o valor de mercado porque se a casa fosse executada e voltasse ao mercado, ainda assim seria vendida pelo valor de mercado. - Os vendedores de vendas a descoberto devem estar inadimplentes antes que o banco aprove uma venda a descoberto:Os bancos aprovam uma venda a descoberto com base nas dificuldades do vendedor e no valor da casa. Alguns vendedores podem ter dificuldade para efetuar o pagamento mensal da hipoteca, mas não atrasaram o pagamento.
Embora seja verdade que os vendedores inadimplentes recebem atenção imediata, um vendedor também pode pagar o pagamento da hipoteca em dia todos os meses e ainda assim se qualificar para uma venda a descoberto. Um benefício adicional de estar em dia com a hipoteca é que o vendedor pode se qualificar de acordo com as diretrizes da Fannie Mae para comprar imediatamente outra casa. - Os agentes recebem uma comissão mais baixa:Nos primeiros dias do boom das vendas a descoberto, durante os anos de 2005 a 2008, os bancos tratavam as comissões de vendas a descoberto de forma abominável, muitas vezes reduzindo a comissão do agente a amendoins.
A maioria dos bancos agora paga uma comissão tradicional aos agentes. Além disso, a Fannie Mae estabeleceu uma política de remuneração em 24 de fevereiro de 2009, para pagar o valor da comissão acordada entre o corretor e o vendedor, desde que a taxa não exceda 6%.Esta estrutura de taxas também se aplica às vendas a descoberto do HAFA.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
