O que são títulos garantidos por hipotecas comerciais?

Um título lastreado em hipoteca comercial (CMBS) é um tipo de título de renda fixa. É garantido por empréstimos imobiliários. Esses empréstimos são para propriedades comerciais. Eles podem incluir edifícios de escritórios, hotéis, shoppings, prédios de apartamentos e fábricas.

Saiba mais sobre CMBSs, como funcionam e o que significam para investidores individuais.

O que é um CMBS?

Os bancos criam títulos comerciais lastreados em hipotecas. Eles pegam um grupo de empréstimos imobiliários comerciais, agrupam-nos em um pacote e os vendem como uma série de títulos. Esses pacotes são frequentemente divididos em parcelas, também chamadas de segmentos.

Os títulos são classificados com base no risco e na classificação. Aqueles com a classificação mais alta apresentam menor risco. Eles são conhecidos como questão sênior. Aqueles com a classificação mais baixa têm o maior risco. Eles são conhecidos como questão júnior.

A emissão sênior é a primeira na fila para receber pagamentos de principal e juros. As emissões mais juniores serão as primeiras a sofrer perdas se o devedor entrar em incumprimento. Você pode escolher em qual emissão investir com base no tipo de rendimento que procura e quanto risco está disposto a assumir.

Como funcionam os CMBSs?

Um investidor imobiliário ou proprietário de uma empresa compra um imóvel comercial. Eles usam um banco para obter uma hipoteca que lhes permite comprar o imóvel. O banco agrupa essa hipoteca com outras hipotecas. Então, o banco transforma as hipotecas conjuntas em títulos. Eles avaliam esses títulos e depois os vendem aos investidores.

O banco obtém o dinheiro das vendas de títulos. Depois disso, um gerente de serviços assume os títulos. Os títulos então começam a render rendimentos fixos para as pessoas que os possuem. O banco, por ter vendido os títulos, pode usar o seu dinheiro para emprestar a outra pessoa.

A securitização de empréstimos permite que os bancos concedam mais empréstimos. Também oferece aos investidores institucionais uma alternativa de maior rendimento aos títulos do governo. Esta estrutura facilita aos mutuários comerciais o acesso a fundos e hipotecas.

O que isso significa para investidores individuais

Você pode investir em títulos lastreados em hipotecas comerciais, um por um. Mas muitas vezes estes são propriedade apenas de investidores ricos, entidades de investimento ou gestores de fundos negociados em bolsa (ETFs). 

Existem ETFs que se concentram em títulos lastreados em hipotecas (MBS). São títulos criados a partir de hipotecas residenciais em vez de comerciais. Esses ETFs também podem investir em títulos lastreados em hipotecas comerciais. Para investidores de varejo, esses ETFs podem ser a melhor forma de investir nesses títulos de dívida. Eles apresentam uma maneira de acessar riscos diversificados sem um grande investimento.

CMBSs são uma alternativa aos fundos de investimento imobiliário (REITs). Eles são uma forma conveniente de investir no mercado imobiliário dos EUA.

Existem grandes diferenças entre os dois tipos de investimentos. REITs são ações. CMBS são títulos de dívida ou investimentos criados a partir de instrumentos de dívida.

Prós e contras dos CMBSs

Prós explicados

Padrões de subscrição cuidadosos: Os CMBS elaborados após a crise financeira de 2008 tendem a ser maiores. Eles têm padrões de subscrição mais cuidadosos do que os MBSs.

Maiores retornos: Os CMBS no mercado obrigacionista têm frequentemente retornos mais elevados do que as obrigações empresariais ou governamentais. Isso significa que você pode obter um bom lucro com eles.

Empréstimos a prazo fixo: os empréstimos que respaldam CMBSs geralmente têm prazo fixo. Eles não podem ser reembolsados ​​antecipadamente pelo mutuário sem multa. Como resultado, os CMBS oferecem um risco de pré-pagamento muito menor do que os títulos garantidos por hipotecas residenciais.

Contras explicados

Alto risco de inadimplência: Tal como acontece com as obrigações empresariais, os títulos garantidos por hipotecas comerciais correm o risco de incumprimento. Se os mutuários não efetuarem o pagamento do principal e dos juros, os investidores do CMBS poderão sofrer perdas. O risco de inadimplência pode variar. Muitas vezes baseia-se na força do mercado na área onde o empréstimo foi originado. Também pode depender da data em que o empréstimo foi emitido.

Responder ao mercado imobiliário: Os títulos lastreados em hipotecas comerciais emitidos durante um pico de mercado ou em um momento em que os padrões de subscrição são baixos provavelmente representam riscos mais elevados. Os CMBS também podem ser afetados negativamente pela fraqueza do mercado imobiliário. Isto aconteceu em 2008 e 2009. Os empréstimos CMBS cessaram na sequência da crise financeira de 2008. Regressaram gradualmente à medida que as condições de mercado melhoraram.

As classificações dependem do banco: As classificações que os CMBS obtêm dependem da honestidade e integridade do banco que primeiro concedeu o empréstimo. Se forem mal avaliados ou representados de forma desonesta, os investidores não sabem o que estão comprando. Isto pode criar os mesmos riscos que as crises das hipotecas subprime na Grande Recessão de 2008.