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Quando você está comprando uma casa, ter um sócio ou outra pessoa para apoiar o empréstimo e solicitar uma hipoteca em conjunto facilita a aprovação. Mas as coisas mudam – se você ou seu parceiro mudarem de ideia, tiverem que mudar de emprego ou precisarem se livrar do empréstimo por outros motivos, existem maneiras de remover um nome de uma hipoteca.
O processo pode ser feito, mas não será fácil. Isso é verdade para a pessoa que assinou o empréstimo como mutuário principal, bem como para os fiadores que os ajudaram a obter aprovação; e até que o nome seja removido e a hipoteca seja alterada no papel (ou totalmente liquidada), todas as partes que assinaram o empréstimo ainda são responsáveis pelos pagamentos, e essa dívida pode reduzir suas chances de obter outros empréstimos.
O desafio
Os credores não estão ansiosos para retirar o nome de ninguém de um empréstimo à habitação. Quando aprovaram o empréstimo pela primeira vez, ele se baseou na pontuação de crédito de cada pessoa e em duas fontes de renda. Na verdade, o rendimento conjunto de ambos os mutuários foi um factor importante na decisão de lhe oferecer um empréstimo à habitação.
Observação
Quando se trata de empréstimos à habitação, muitas vezes é necessário mais de um rendimento para atingir um bom rácio dívida / rendimento. É assim que os credores avaliam sua capacidade de pagamento a cada mês. Em termos simples, muitas pessoas têm dificuldade em pagar sozinhas a hipoteca de uma casa de tamanho familiar.
Na maioria dos casos, cada pessoa que assinou o empréstimo é 100% responsável pela dívida – não é 50/50 num empréstimo conjunto. Se um mutuário não puder pagar por qualquer motivo – seja devido a dificuldades financeiras ou mesmo se uma pessoa morrer – o outro precisará manter os pagamentos ou pagar o empréstimo. Se os credores removerem um nome, eles aumentam o risco e dão a alguém uma “exclusão” gratuita do pagamento do empréstimo. Os credores nem sempre estão dispostos a correr esse risco.
Embora nenhuma das partes goste, os credores veem cada pessoa que assinou o empréstimo como uma forma de cobrança.
Você pode pensar que é “nosso” empréstimo, mas os bancos protegem contra essa ideia. Por exemplo, em casos de divórcio, não existe mais “nós”, mesmo legalmente, mas o seu contrato de empréstimo não está estruturado dessa forma. Mesmo que um contrato de divórcio diga que seu ex é responsável pela dívida, os credores ainda podem cobrar de cada pessoa que se inscreveu.
Observação
Os ex-cônjuges podem enfrentar problemas legais por não seguirem ordens judiciais, mas você não pode alterar os termos de um empréstimo, que é na verdade um contrato, assim como um contrato de casamento.
Como remover um nome
Existem algumas maneiras de retirar o nome de alguém de um empréstimo.
Espere que o processo leve algum tempo e muita papelada, mas se você puder seguir cada passo um por um, em breve poderá deixar o empréstimo para trás.
Pergunte ao seu credor
Comece perguntando ao seu credor atual sobre a alteração do empréstimo. Você não fará tudo em um telefonema, mas se fizer as perguntas certas, poderá saber se pode manter o empréstimo conforme está redigido atualmente, mas com um mutuário a menos. Nesse caso, qualquer pessoa cujos nomes permanecerem precisará se qualificar novamente para o empréstimo por conta própria. Isso significa que se quiser manter o empréstimo sem o seu parceiro, você precisará de renda suficiente e uma pontuação de crédito alta o suficiente para convencer o banco de que pode fazer pagamentos todos os meses, sem falta, até que o empréstimo seja liquidado. Além disso, pode ser necessário passar por um processo de inscrição como aquele quando você obteve o empréstimo pela primeira vez. Se o seu credor aprovar o seu pedido, ele poderá isentar a outra pessoa de qualquer responsabilidade pela dívida (frequentemente usada em casos de divórcio).
Refinanciar o empréstimo
Se o seu credor atual não ajudar, tente refinanciar o empréstimo. Isso significa simplesmente que você solicita um novo empréstimo e usa-o para saldar a dívida antiga. A pessoa que assina o novo empréstimo deve solicitar individualmente e precisa de renda suficiente e pontuação de crédito alta o suficiente para se qualificar para o empréstimo. Outros credores podem estar mais dispostos a aprovar um novo empréstimo, e você pode obter ajuda de programas como os empréstimos FHA (que têm padrões mais flexíveis no que diz respeito ao tamanho do seu pagamento inicial e à pontuação de crédito).
Observação
Para ver se uma hipoteca nova e refinanciada pode funcionar para você, verifique nossa calculadora de hipotecas.
Se você estiver debaixo d’água
O refinanciamento pode estar fora de questão quando sua casa vale menos do que você deve – ou se você não tiver patrimônio líquido suficiente na casa. A maioria dos credores exige que você se enquadre em certas relações entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo. Simplificando, esta é uma forma de medir quanto é devido por uma casa, em comparação com o seu valor de mercado; ou, em outras palavras, quanto dinheiro o banco poderá perder se você entrar em default.Você não atenderá a essas diretrizes a menos que preencha um grande cheque no fechamento. A boa notícia é que existem programas governamentais que podem ajudá-lo a obter um novo empréstimo. Antes de passar por todo o processo, verifique primeiro se você pode refinanciar o empréstimo com o nome desejado.
Suposição
Você poderá transferir uma hipoteca para outra pessoa, especialmente se essa pessoa já estiver planejando comprar a casa. Algumas hipotecas são assumidas – ou seja, simplesmente outra pessoa pode assumir o empréstimo; no entanto, a maioria não o é.Se você pediu um empréstimo por meio do FHA ou VA, poderá transferir seu empréstimo dessa forma.Ainda assim, vale a pena perguntar, não importa onde você pegou emprestado
Vender a casa
Se você não tiver sorte com os métodos acima, talvez seja necessário vender a casa e usar o produto da venda para pagar o empréstimo. Vender uma casa que carrega muitas dívidas pode ser difícil, e a luta pode atrapalhar você e seus entes queridos. Revise suas opções com cuidado e obtenha ajuda de corretores imobiliários locais antes de seguir esse caminho.
Custos
Todas as opções acima envolvem taxas, portanto, analise atentamente todas as suas opções antes de escolher e decida com antecedência quem pagará as taxas.Mesmo que você opte por vender a casa e ganhe algum dinheiro com a venda, as taxas do agente imobiliário e outros custos serão contabilizados no seu lucro.
Das opções listadas, a liberação de responsabilidade ou a assunção de empréstimo são as mais baratas, porque evitam os custos de fechamento que acompanham o refinanciamento.
Processo para co-signatários
Tudo o que foi dito acima também se aplica aos fiadores de uma hipoteca. Como fiador, você é 100% responsável pelo empréstimo e os credores não querem deixá-lo fora de perigo.Converse com a pessoa com quem você assinou o empréstimo pela primeira vez sobre as opções dela e não se esqueça de que o futuro dela está vinculado ao seu.
Com alguns empréstimos (por exemplo, empréstimos estudantis), é mais fácil obter um fiador do empréstimo depois de ter feito um determinado número de pagamentos dentro do prazo.A maioria dos empréstimos à habitação não oferece os mesmos recursos.
Escrituras de renúncia
Com uma escritura de renúncia, o proprietário passa o título de uma casa para outra pessoa, por motivos legais ou outros. Esse tipo de escritura não retira o nome de alguém de uma hipoteca; todos os direitos de propriedade são transferidos, mas os contratos de empréstimo permanecem inalterados e a pessoa que primeiro assinou o empréstimo ainda deve essa dívida.Como resultado, uma escritura de renúncia pode deixar o mutuário em situação pior do que estava antes – ele deve dinheiro por uma casa, mas não tem mais qualquer direito sobre ela como seu proprietário.
Observação
Desistir da condição de proprietário não significa abrir mão da responsabilidade de pagar sua dívida.
Perguntas frequentes (FAQ)
Se meu nome estiver na escritura, mas não na hipoteca, posso refinanciar?
Se o seu nome não estiver na hipoteca, você não poderá refinanciar, porque a dívida não é sua. O nome de quem está na hipoteca teria que transferir a dívida para você, e então você poderia refinanciá-la.
Posso co-assinar uma hipoteca se já tiver uma?
Talvez você não precise retirar seu nome de uma hipoteca antiga para assinar uma nova. Não existe uma regra sobre quantas hipotecas você pode ter de uma vez, mas depende de como o credor vê seu histórico de crédito e renda. Um indivíduo de alta renda com bom crédito tem maior probabilidade de ser aprovado como fiador do que alguém com crédito ruim e menos renda.
