O que é uma cláusula de alienação no setor imobiliário?

O que é uma cláusula de alienação?

Uma cláusula de alienação impede que o mutuário transfira a obrigação do empréstimo ao vender o imóvel em algum momento no futuro. Quando incluído em um contrato de empréstimo, significa que o saldo restante do empréstimo será devido integralmente após a conclusão da venda.

Um tipo comum de cláusula de alienação encontrada em muitos contratos fiduciários é o seguinte, da Comissão de Valores Mobiliários dos EUA:

“No caso de a Propriedade ou qualquer parte dela ou qualquer participação nela ser vendida, transmitida ou alienada pelo Fiduciário, seja voluntária ou involuntariamente, exceto conforme proibido por lei, todas as obrigações garantidas por este instrumento, independentemente das datas de vencimento nele expressas, a opção do titular deste instrumento e sem demanda ou aviso prévio, tornar-se-ão imediatamente devidas e pagáveis.”

• Nome alternativo: Cláusula de vencimento na venda

Como funciona a cláusula de alienação

Se um contrato de hipoteca tiver uma cláusula de alienação, como a maioria faz, o saldo total do empréstimo será devido assim que o mutuário concluir a venda do imóvel ou a transferência do título. Essencialmente, o que isto significa é que o produto da venda será usado primeiro para pagar o empréstimo antes que qualquer dinheiro vá diretamente para o vendedor. Significa também que o vendedor não pode transferir o seu empréstimo, com a taxa de juro e os termos mais antigos, para o novo comprador. O comprador deve solicitar seu próprio empréstimo nos termos de hoje.

Se o seu contrato de hipoteca não tiver cláusula de alienação, é conhecido como “hipoteca assumida”, o que significa que pode ser transferido para um novo comprador.

Exceções à cláusula de alienação

Na década de 1970, várias decisões judiciais determinaram que as cláusulas de alienação não eram executórias. Isto foi particularmente verdadeiro na Califórnia e levou a todos os tipos de esforços criativos de financiamento por parte dos credores. No entanto, o Garn-St. de 1982. A Lei das Instituições Depositárias de Germain pôs fim a isso e deixou as cláusulas de alienação em grande parte aplicáveis. Ainda existem algumas exceções, no entanto, incluindo:

• Transferência para condômino ou parente em caso de falecimento do proprietário
• Transferência de propriedade para o cônjuge ou filhos do proprietário
• Mudança de propriedade resultante de separação ou divórcio
• Colocando o título em uma confiança viva
• Quando o proprietário obtém uma segunda hipoteca da casa, como um empréstimo para compra de uma casa própria

Certos tipos de empréstimos ainda são normalmente impedidos de ter uma cláusula de vencimento na venda. Isso inclui empréstimos para Assuntos de Veteranos (VA), empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) e empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA).

Os compradores que desejam assumir esses empréstimos devem ser aprovados pelo credor, que levará em consideração os mesmos fatores que levariam para uma nova hipoteca: sua pontuação de crédito; seu histórico de crédito documentado em seu relatório de crédito; sua renda, incluindo sua relação dívida/renda; e seus ativos existentes, incluindo dinheiro em contas bancárias e de aposentadoria.

Se o vendedor tiver muito capital próprio na casa – se tiver pago grande parte da hipoteca – o comprador deve ter muito dinheiro para pagar essa parte do preço de compra ou ser capaz de contrair um segundo empréstimo para cobrir esse montante.