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No mundo da compra de uma casa, uma venda a descoberto ocorre quando o credor permite que o comprador pague menos por uma casa do que o valor da hipoteca devido pelo atual proprietário.Embora isso possa inicialmente parecer um ótimo negócio, você deve ter cautela ao entrar em qualquer acordo de venda a descoberto.
Antes de ficar todo animado com a perspectiva de comprar aquela casa à venda, pegue o telefone e ligue para o seu corretor de imóveis. Seu agente precisa pesquisar primeiro a lista de vendas a descoberto.
Em alguns mercados imobiliários, menos de uma em cada 10 vendas a descoberto são fechadas. Só porque uma casa está listada como venda a descoberto não significa que esteja realmente à venda (porque está sujeita à aprovação do credor), nem significa que será vendida pelo preço anunciado. Aqui estão seis coisas que você precisa saber antes de tentar comprar uma venda a descoberto.
Principais conclusões
- Uma venda a descoberto ocorre quando um comprador paga menos por uma casa do que o que o vendedor deve por ela.
- Embora as vendas a descoberto possam ser bons negócios para o comprador, são transações complicadas que exigem agentes imobiliários e credores com experiência em vendas a descoberto.
- Se você optar por comprar uma casa à venda a descoberto, ofereça um preço justo e esteja preparado para esperar mais do que o depósito típico de 30 dias para mudar para sua casa, caso sua oferta seja aceita pelo banco.
Vendas comparáveis para uma casa de venda a descoberto
As vendas a descoberto que listo em Sacramento têm preços abaixo das vendas comparáveis, mas têm preços alinhados com as vendas pendentes. Por que? Porque as vendas a descoberto levam de dois a quatro meses, em média, para serem fechadas, e as vendas pendentes se tornarão as vendas comparáveis no fechamento.
Algumas vendas a descoberto têm preços extremamente baixos. Tão baixos que o banco dos vendedores nunca os aceitará. Esses tipos de listagens recebem várias ofertas. Mas nem tudo está perdido. Será necessário que o preço seja próximo ao valor de mercado para que sua oferta seja aceita. Se você não está preparado para pagar acima de um preço superficial em uma listagem de venda a descoberto de baixo valor, então ignore.
Valores de hipotecas, número de empréstimos e credores
Peça ao seu agente para pesquisar quanto é devido pela casa e descobrir o número de empréstimos registrados. Um segundo ou terceiro credor hipotecário receberá uma ninharia em comparação com a quantia que um credor sênior na primeira posição receberá.
Além disso, alguns credores, merecedores ou não, ganham a reputação de serem difíceis de trabalhar. Se o seu agente for um agente experiente em vendas a descoberto, ele saberá quem são esses credores e poderá aconselhá-lo sobre as dificuldades que você pode encontrar.
Se a sua oferta for de 20% ou 30% do valor hipotecado, provavelmente não verá a luz do dia na mesa do negociador.
O histórico do agente de listagem de vendas a descoberto
Um agente de listagem que está anunciando uma venda a descoberto, mas nunca fechou uma venda a descoberto, é uma proposta arriscada para você. Isso porque cabe ao corretor enviar o pacote de venda a descoberto ao credor e negociar. O agente do seu comprador não pode falar com o banco.
Alguns corretores de listagem contratam empresas externas para fazer seu trabalho, e os resultados dessas negociações costumam ser, na melhor das hipóteses, incompletos. Pergunte a si mesmo: você quer arriscar a rejeição de sua compra a descoberto porque o agente da lista não tem experiência?
Qualificações de vendedor de vendas a descoberto
Descubra se o agente de listagem recebeu um pacote completo de venda a descoberto do vendedor e pergunte sobre o conteúdo desse pacote. Um pacote completo de vendas a descoberto consiste, no mínimo, no seguinte:
- Carta de dificuldades dos vendedores
- Declarações fiscais
- W-2
- Recibos de folha de pagamento
- Demonstrativo financeiro
- Extratos bancários
Alguns vendedores não querem cooperar e demoram a devolver esses documentos. Outros nunca foram informados pelo seu agente que estes documentos são obrigatórios. Você não quer que sua compra na venda a descoberto seja adiada porque o agente da lista não possui os documentos necessários.
Número de ofertas de venda a descoberto recebidas
Casas com preços abaixo do valor de mercado receberão diversas ofertas. Um agente não é obrigado a divulgar os termos dessas ofertas, mas você deseja saber quantas ofertas está enfrentando.
Veja como geralmente funciona:
- Quando uma casa à venda a descoberto chega ao mercado, a primeira oferta provavelmente será um pouco abaixo do preço de tabela.
- A segunda, a preço de tabela.
- A terceira oferta será um pouco maior, talvez em US$ 1.000 ou US$ 2.000.
- A quarta oferta será significativamente maior.
Você deseja fazer uma oferta que supere a concorrência, mas ainda assim abaixo do mercado, ou não perca tempo.
Os procedimentos de venda a descoberto do agente de listagem
Embora o Código de Ética do Corretor de Imóveis exija que os corretores de imóveis tratem todos de maneira justa, nem todo corretor é corretor de imóveis. Isso significa que o agente da lista de vendas a descoberto pode decidir enviar apenas uma oferta ao vendedor e reter outras ofertas.
A retenção de outras ofertas pode ser considerada uma violação da relação fiduciária formada entre o corretor e o vendedor. O vendedor tem direito a receber o preço mais alto e melhor, incluindo todas as ofertas. Perceba que mesmo que sua oferta seja enviada ao banco, com o passar do tempo enquanto aguarda a aprovação da venda a descoberto, outro comprador poderá superar seu lance. Informe ao vendedor se você deseja aumentar o preço, se necessário.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
