O que é MERS?

Definição e exemplo de MERS

A MERS é uma empresa privada fundada em 1995 que fornece um registro eletrônico de propriedade de hipotecas e vendas/transferências.Para algumas hipotecas, a empresa é listada como beneficiária da hipoteca, o que lhe permite receber a documentação oficial associada à hipoteca. Na maioria dos casos, a empresa encaminha os documentos relevantes para quem atualmente possui o empréstimo.

O MERS economiza tempo e dinheiro porque o processo de venda e transferência de propriedade de um empréstimo hipotecário, às vezes chamado de “cadeia de títulos”, pode ser complicado. Existe um documento oficial denominado “cessão” que deve ser apresentado ao cartório do condado nos EUA para transferir a propriedade quando um empréstimo hipotecário é vendido. A MERS criou um novo sistema que permitiu que o processo acontecesse digitalmente, ao mesmo tempo que era oficial e legal.

Tornou-se também um centro que encaminha certos tipos de documentação para o actual proprietário, em vez de ter de mudar constantemente o beneficiário oficial do empréstimo sempre que este é vendido.

• Nome alternativo: Sistema de Registro Eletrônico de Hipotecas
• Acrônimo:MERS

Como funciona o MERS?

Antes do MERS, sempre que um credor optava por vender uma hipoteca a outra entidade, registava a transacção preparando uma cessão para o registador do condado, actualizando os documentos físicos. A MERS cria um sistema on-line centralizado que ainda gera o registro em papel necessário das vendas de empréstimos.

Em alguns casos, o MERS torna-se o beneficiário ou nomeado para o empréstimo, mesmo que o actual titular e os compradores subsequentes registem as suas transacções no MERS. Às vezes, o MERS é o beneficiário desde o início; outras vezes, essa atribuição é feita mais tarde na vida do empréstimo.

Pode surgir confusão, visto que o beneficiário, neste caso MERS, não é efetivamente o titular do empréstimo ou titular da nota promissória. O verdadeiro proprietário do empréstimo, muitas vezes um credor, apenas dá permissão ao MERS para agir como beneficiário designado. Isso permite que o empréstimo seja comprado ou vendido com muito menos burocracia e complicações.

Prós e contras do MERS

Prós explicados

• Serve como um centro para documentação e procedimentos de transferência: Alguns credores apreciam que o MERS receba, trate e encaminhe avisos e informações relevantes sobre empréstimos. Se o empréstimo for vendido, a MERS continua a ser um ponto de contacto consistente para questões como avisos públicos sobre empréstimos.
• Economiza trabalho, tornando os empréstimos mais baratos em geral: As taxas de juros e taxas sobre empréstimos estão vinculadas à quantidade de trabalho necessário para originar e atender o empréstimo. Quando o MERS começou, a prática de transferir ou vender empréstimos tornou-se mais rápida e simples, reduzindo o trabalho necessário e, portanto, o custo dos empréstimos.

Contras explicados

• O papel da MERS como beneficiário complica a execução hipotecária: Como a execução hipotecária recorre ao beneficiário do empréstimo como autor em uma ação de execução hipotecária, ter o MERS nessa função pode complicar esses processos. A MERS não é a verdadeira gestora ou proprietária do empréstimo, portanto, mesmo que queira lidar com a papelada de uma execução hipotecária, alguns estados decidiram que não podem ser legalmente os demandantes, e o verdadeiro proprietário do empréstimo deve abrir a ação. Como resultado, a MERS deixou de iniciar a maioria das execuções hipotecárias em nome dos credores em 2011, embora existam excepções.
• Pode ser difícil saber quem está realmente prestando serviço a um empréstimo de beneficiário do MERS: Se a MERS for o credor hipotecário original de um empréstimo, é importante compreender o que a MERS faz e o que não tem o direito de fazer. Esses direitos são explicitados em documentos assinados no fechamento. Manter o controle de quem é o seu gestor ou proprietário do empréstimo pode ser um pouco desafiador até que você entenda o que o MERS realmente foi projetado para fazer.

O que isso significa para os proprietários

Os proprietários podem pesquisar suas próprias propriedades no MERS para ver se o empréstimo foi vendido ou ainda está sendo atendido pelo credor original. Geralmente, porém, o MERS não deve afectar muito a experiência de possuir a sua casa com um empréstimo hipotecário, a não ser reduzir alguns dos custos administrativos de manutenção do empréstimo.