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Fazer uma oferta de compra de uma casa quando a sua ainda não foi vendida é um dilema para muitos compradores de casas. Mas às vezes, uma oferta contingente pode ser a resposta para este problema.
Independentemente de se tratar de um mercado de compradores ou de vendedores, os vendedores também não estão muito ansiosos para aceitar uma oferta que dependa da venda da casa de um comprador. Mas especialmente no mercado de um comprador, você verá um aumento nas ofertas com contingência de venda da casa do comprador.
Descubra como funcionam essas ofertas contingentes para estar preparado.
Principais conclusões
- Uma oferta contingente ocorre quando um comprador faz uma oferta por uma casa condicionada à venda de sua casa existente.
- Ao aceitar uma oferta contingente por um determinado período, o vendedor concede ao comprador o primeiro direito de recusa.
- É melhor alinhar opções de financiamento, como um empréstimo-ponte, antes de receber o aviso de execução.
- Antes de remover uma contingência de venda, revise seu contrato de compra com um advogado para determinar se você perderá algum dinheiro sério.
Tipos básicos de ofertas de venda contingente
Embora existam muitas variações de uma oferta contingente, muitas aderem a um dos dois formatos:
- O vendedor manterá a propriedade no mercado, mas aceitará uma oferta contingente, fornecendo aos compradores um aviso de primeiro direito de recusa de 72 horas (negociável) para atuar caso o vendedor receba uma oferta melhor.
- O vendedor retirará a propriedade do mercado e esperará que o comprador venda a casa existente.
A probabilidade é que o vendedor escolha a opção um, mas os compradores preferirão a opção dois. A razão pela qual um vendedor aceitaria a opção dois é se não houver probabilidade de outros compradores fazerem uma oferta de compra. A maioria dos vendedores não esperará para sempre e estipulará uma data para o fechamento da transação.
Aviso de execução para uma oferta contingente
O aviso para execução pode ter qualquer duração negociada: 24 horas, 48 horas ou qualquer número de dias. O comprador e o vendedor concordam com o período.
Primeiro, o vendedor envia ao comprador o aviso de 72 horas para execução, informando-o de que outra oferta foi recebida. O comprador agora tem 72 horas para remover a contingência de venda da casa existente do comprador. Se o comprador não eliminar a contingência de venda, geralmente o vendedor tem o direito de exigir o cancelamento do contrato e reembolsar o depósito em dinheiro ao comprador.
Opções para remover a contingência de primeira venda certa
Ao aceitar uma oferta contingente por um determinado período, o vendedor concede ao comprador o primeiro direito de recusa. Se outro comprador quiser comprar a casa – e o comprador ainda não tiver vendido a casa – o vendedor pode pedir ao comprador que remova a contingência.
É melhor obter pré-aprovação para um empréstimo-ponte antes de receber o aviso de 72 horas para execução. Um empréstimo-ponte é um empréstimo de curto prazo que ajuda você a financiar uma nova casa antes de vender a atual. É melhor planejar com antecedência um empréstimo-ponte para que você não tenha que se esforçar para conseguir financiamento durante um período impossível de três dias.
Observação
Os empréstimos-ponte são uma opção cara porque você pagará as taxas do empréstimo.
Outra opção é obter um empréstimo imobiliário ou uma linha de crédito. No entanto, a maioria dos credores não lhe concederá um empréstimo para compra de uma casa ou uma linha de crédito quando sua casa estiver no mercado, e é provável que o vendedor não aceite uma oferta contingente, a menos que sua casa esteja no mercado. A melhor abordagem é configurar uma linha de crédito de home equity antes de colocar sua casa no mercado e, em seguida, transferir fundos ou preencher um cheque para a nova casa.
Você também pode querer mudar sua hipoteca para uma opção de valor de empréstimo mais alto. Se você planejasse investir 20% para comprar sua nova casa, poderia investir menos e obter um valor de hipoteca mais alto. Então, quando sua casa for vendida, você poderá usar o dinheiro arrecadado para pagar a hipoteca. Esteja ciente de que muitos índices de valor do empréstimo mais elevados acarretam taxas de juros mais altas e você também pode ter que pagar um seguro hipotecário privado (PMI).
Dica
Alguns compradores de casas podem até conseguir emprestar os fundos necessários de membros da família. Se você tem certeza de que sua casa acabará sendo vendida, alguns compradores escolhem essa opção.
O risco na remoção de uma contingência de venda
Antes de remover uma contingência de venda, revise seu contrato de compra com um advogado e obtenha aconselhamento jurídico para determinar seus direitos nos termos do contrato.
Os contratos de compra da Califórnia, por exemplo, declaram claramente que seu depósito em dinheiro sério estará em jogo se você deixar de cumprir o contrato.Quanto você apostou? US$ 1.000? US$ 5.000? US$ 10.000? Se você consegue conviver com a perda dessa quantia apostando na venda de sua casa, pode valer a pena para você. Caso contrário, tente manter a contingência em vigor.
Evidência de fundos para fechar
Quando uma contingência é removida, os vendedores muitas vezes pedem provas de fundos para fechar. Este requisito evita que os compradores removam arbitrariamente uma contingência sem uma intenção real de fechar.
Se um parente tiver os fundos, normalmente uma carta-presente do parente e uma cópia de suas demonstrações financeiras são suficientes para satisfazer o credor e o vendedor.
