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A abordagem de comparação de vendas para avaliações envolve observar casas semelhantes próximas e usar suas avaliações para chegar a um valor de mercado para uma casa que está atualmente à venda. Chamadas de “comps”, as casas vendidas recentemente na área são comparáveis em características, área do terreno, qualidade de construção, número de quartos e banheiros, etc.
Esta abordagem de avaliação residencial, também conhecida como SCA, pode ser usada para definir o preço de tabela, em que um agente imobiliário analisa o mercado e determina um preço inteligente.
A abordagem de comparação de vendas também pode ser usada por avaliadores profissionais que trabalham para credores. A análise deles não se concentra em quanto alguém pode pagar, mas sim em quão seguro é o investimento desta casa para o credor que oferecerá o empréstimo.
Definição e exemplo de abordagem de comparação de vendas para avaliações
A abordagem de comparação de vendas envolve a localização de casas vendidas recentemente ou listagens atuais que correspondam à casa que está sendo avaliada. Eles devem ser semelhantes em termos de número de quartos, idade, comodidades e localização, a fim de fornecer uma comparação precisa, ou “comp”, da casa em questão. As casas vendidas recentemente têm mais peso, uma vez que havia um comprador definido disposto a pagar esse preço.
Observação
Agentes imobiliários e avaliadores usam essas comparações como base a partir da qual determinam o preço de listagem e a avaliação para o credor.
Se você estiver vendendo sua casa, seu corretor primeiro conversará com você sobre se você está aberto a definir um preço um pouco mais alto e depois esperará pacientemente por uma oferta. Você também pode querer ser conservador em seus preços, ou até mesmo baixo, para vender rapidamente ou receber várias ofertas. O agente irá ajudá-lo a definir um preço com base no preço de venda de casas semelhantes na área, bem como em suas próprias prioridades.
Por outro lado, o avaliador de imóveis residenciais é especificamente treinado para avaliar um imóvel de forma objetiva, sem levar em consideração o preço de tabela ou o preço contratual. Em vez disso, um avaliador usa comparações de vendas para chegar o mais próximo possível do valor real da casa. Eles querem vários pontos de evidência para indicar por que o credor poderia vender a casa se fosse forçado a executar a hipoteca do empréstimo hipotecário caso ele entrasse em inadimplência.
Observação
A compreensão de um avaliador sobre o valor de uma casa ajuda-o a preencher formulários padronizados que são padrão para o setor de avaliação e exigidos pela maioria dos credores.
- Nome alternativo: Análise Comparativa de Mercado
- Acrônimo: SCA
Como funciona a abordagem de comparação de vendas para avaliações?
Para um agente imobiliário, uma abordagem de comparação de vendas começaria observando uma lista de vendas recentes na área que são semelhantes no número de quartos e banheiros, tamanho do lote, idade da casa, características desejáveis e localização na vizinhança aproximada. Eles calculariam então a média de três a quatro preços de venda das propriedades mais semelhantes.
Se as comparações de vendas anteriores da casa renderam um preço de tabela potencial de US$ 200.000, mas todas as casas semelhantes atualmente listadas custam pelo menos US$ 230.000, o agente imobiliário pode defender um preço de tabela um pouco mais alto, digamos US$ 210.000, para aproveitar a vantagem de ser a “pechincha” na vizinhança.
Observação
Os agentes imobiliários, tal como os avaliadores, comprometem-se a utilizar práticas de avaliação responsáveis para ajudar os clientes a compreender a realidade do valor de uma casa. Eles também podem reconhecer se um tipo de casa sob demanda pode potencialmente garantir um preço pedido mais alto.
Para um avaliador independente que trabalha para um credor, a motivação é diferente, embora muitos dos dados que utilizam sejam semelhantes. Se um comprador tiver um contrato para uma propriedade que criará um empréstimo hipotecário de US$ 200.000, o credor deseja evidências suficientes de que, caso o comprador deixe de pagar o empréstimo, o credor poderá vender a casa por esse preço ou superior, dadas as atuais condições de mercado.
Se um comprador concordar com esse preço devido a uma guerra de licitações, e o avaliador só encontrar propriedades comparáveis que foram vendidas por 180.000 dólares na área, isso representa um desafio para o credor. O vendedor pode concordar em reduzir o preço de venda em US$ 10.000, mas pode pedir ao comprador que pague US$ 10.000 para cobrir a diferença.
Abordagem de comparação de vendas do agente versus abordagem de comparação de vendas do avaliador
| Abordagem de comparação de vendas do agente | Abordagem de comparação de vendas do avaliador |
| O agente quer entender o microambiente em que está listando uma casa, ou seja, tanto o bairro quanto o momento. | O avaliador deseja várias formas de evidência para demonstrar o valor da casa para o credor. |
| O agente quer um preço que traga uma oferta sólida no mercado, mesmo que seja marginalmente alto nessa área. Seu objetivo é uma venda concluída. | O avaliador tem o cuidado de ajustar a avaliação potencialmente inflacionada, uma vez que o credor está investindo no longo prazo e precisa de uma avaliação confiável para esse horizonte temporal. |
O que uma abordagem de comparação de vendas significa para o comprador e o vendedor de uma casa
A abordagem de comparação de vendas para o vendedor de uma casa é uma forma de chegar a um preço baseado em evidências, mas que também leva em consideração os desejos do vendedor. Por exemplo, se a análise comparativa de mercado disser que casas semelhantes foram vendidas por US$ 180.000, mas o vendedor achar que o novo pátio traseiro da casa não foi totalmente contabilizado nas comparações, ele pode estar interessado em listar por US$ 185.000, ou mesmo US$ 190.000 se estiver disposto a esperar um pouco mais por uma oferta.
Para o comprador de uma casa, a abordagem de comparação de vendas é uma espécie de “verificação da realidade” se a casa estava superfaturada no início ou se uma guerra de licitações competitivas resultou no preço de venda. Embora possa ser decepcionante quando a abordagem de comparação de vendas produz um valor inferior ao preço de listagem (isto é por vezes referido pela frase “A casa não avaliou”), também pode reabrir as negociações em alguns casos. O comprador pode perceber que se comprometeu demais de alguma forma ou que o avaliador descobriu fatos sobre a casa que a tornaram menos valiosa do que o esperado.
Principais conclusões
- A abordagem de comparação de vendas para avaliações é uma forma de avaliar uma propriedade observando outras listagens e vendas recentes de casas que sejam tão semelhantes quanto possível à casa em questão.
- Utilizando “comps” de vendas ou casas semelhantes, tanto os agentes imobiliários como os avaliadores podem perceber o que os compradores desta área procuram e quanto pagarão por isso.
- Avaliadores e corretores imobiliários usam os mesmos dados e podem até avaliar as mesmas casas de comparação. No entanto, os avaliadores pretendem dar um valor de mercado verdadeiro ao credor, enquanto os agentes imobiliários utilizam a informação para definir preços tão competitivos quanto possível para a área local, inflacionando ocasionalmente o valor da casa.
