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A hipoteca é um empréstimo que permite a compra de um imóvel, seja a sua casa ou um imóvel para investimento. O credor fornece o dinheiro necessário para fazer a compra e o mutuário paga esse dinheiro de volta – mais juros – em parcelas, geralmente em 15 a 30 anos. Uma hipoteca também permite que o credor confisque sua propriedade se você não fizer todos os pagamentos em tempo hábil.
História das hipotecas
A Grande Depressão
As hipotecas residenciais eram empréstimos de 5 a 10 anos por apenas cerca de 50% do valor da propriedade nos anos anteriores à Grande Depressão. O principal era devido como um pagamento inicial – um pagamento grande, único e único no final do prazo. Esses empréstimos poderiam ser refinanciados.
Depois, os preços das moradias caíram cerca de 25% durante a Depressão, e os proprietários não puderam arcar com os pagamentos iniciais. Os bancos não permitiriam o refinanciamento. Aproximadamente 1.000 casas foram executadas todos os dias em 1933.
O Novo Acordo
Como parte do seu programa económico mais amplo, o Presidente Franklin D. Roosevelt mudou cinco áreas críticas relacionadas com a habitação como parte do New Deal para responder à catástrofe:
- A Home Owner’s Loan Corporation comprou 1 milhão de hipotecas inadimplentes de bancos. Mudou-as para hipotecas de taxa fixa de longo prazo e as restabeleceu.
- A Federal Housing Administration forneceu seguro hipotecário.
- A Federal National Mortgage Association criou um mercado secundário para hipotecas.
- A Federal Deposit Insurance Corporation garantiu depósitos bancários.
- A Lei Glass-Steagall proibiu os bancos de investir os fundos dos depositantes em empreendimentos de risco como o mercado de ações.
Essas mudanças não foram projetadas para ser uma política de aquisição de casa própria, mas mesmo assim tornaram a compra de casa própria mais acessível. Eles ampliaram o prazo dos empréstimos, o que reduziu os custos mensais e eliminou a necessidade de refinanciamento. Os bancos financiaram estas hipotecas graças a depósitos bancários segurados pela FDIC.
A ajuda chega do VA
O programa de seguro hipotecário do Departamento de Assuntos de Veteranos reduziu os pagamentos iniciais em 1944. Incentivou os veteranos de guerra que retornavam a comprar as casas que estavam sendo construídas nos subúrbios. Isso estimulou a atividade econômica na indústria de construção residencial. Obrigado a todos os programas federais, a propriedade de casa própria aumentou de 43,6% em 1940 para 61,9% em 1960.
Impacto descomunal da poupança e dos empréstimos nas hipotecas
Como parte da legislação do New Deal, o governo criou um novo tipo de seguro para um antigo tipo de banco – as poupanças e os empréstimos – para emitir estas novas hipotecas mais longas. Em 1980, metade de todas as hipotecas eram originadas por S&L. Para financiar essas hipotecas, estes pequenos bancos dependiam de depósitos em contas de poupança que pagavam taxas de juro competitivas aos titulares de contas. Os depósitos foram garantidos pela Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), um FDIC para S&Ls. As S&L permaneceram lucrativas, pagando taxas de juros mais baixas sobre os depósitos do que cobravam sobre as hipotecas.
A economia dos anos 1970
O presidente Richard Nixon criou uma inflação galopante ao cortar todos os laços entre o dólar americano e o padrão-ouro durante a década de 1970. Os bancos perderam depósitos porque não conseguiram igualar os juros pagos por outros investimentos seguros, como títulos do Tesouro, ou por investimentos que não estavam limitados pelos limites máximos das taxas de juro, como os fundos mútuos do mercado monetário. Isto reduziu o financiamento de que os bancos precisavam para emitir hipotecas e ganhar dinheiro.
O Congresso aprovou o Garn-St. Lei das Instituições Depositárias de Germain para ajudar os bancos. Permitiu que os bancos aumentassem as taxas de juros e reduzissem os padrões de empréstimo. Também permitiu que S&L concedessem empréstimos comerciais e ao consumidor. Isto acabou por levar à crise de poupanças e empréstimos e ao fracasso de muitas das S&L do país.
Como funciona uma hipoteca hoje
O valor que você pede emprestado para a compra de uma casa é chamado de principal. O banco geralmente empresta até 90% do valor do imóvel. Você deve pagar o restante através de um adiantamento.
O banco não lhe emprestará o dinheiro de graça. Irá impor juros, dependendo do tipo de hipoteca.
Seu pagamento mensal consistirá em uma combinação de principal e juros. Você pagará a hipoteca fazendo pagamentos contra o principal. Cada vez que você faz um pagamento do principal, o empréstimo é amortizado.
Seu patrimônio na propriedade aumenta à medida que você paga a hipoteca. Seu patrimônio também pode aumentar à medida que o valor da sua casa aumenta com o tempo. Na verdade, seu patrimônio pode aumentar dramaticamente em um mercado imobiliário aquecido.
Observação
Cada tipo de empréstimo imobiliário tem sua própria combinação de entrada, taxa de juros e cronograma de amortização. Você deve estar ciente de todos eles para entender quanto está pagando a cada mês.
Equilibre os termos da sua hipoteca com a sua situação e necessidades:
- Escolha aquele com o pagamento mais baixo se você não planeja ficar muito tempo na casa e não acha que os preços das casas subirão durante esse período.
- Compre um que lhe permita pagar o máximo que puder se você planeja ficar em sua casa por muito tempo e acha que os preços das casas vão subir.
Impostos sobre propriedade e seguros
Os bancos também podem cobrar impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro e incluí-los no seu pagamento mensal. O banco ou gestor de empréstimos os manterá em uma conta de garantia para custódia e pagará os impostos e seguros para você a partir dessa conta no vencimento.
O banco também cobrará pelo seguro hipotecário se o pagamento inicial for inferior a 20% do valor da casa. Você pode parar de pagar o seguro hipotecário quando tiver 20% ou mais do patrimônio líquido de sua casa.
Hipotecas comuns
Todas as hipotecas são empréstimos com taxas fixas ou com taxas ajustáveis. Eles são adaptados para atender às suas necessidades financeiras pessoais. Quanto menos você pagar por mês, mais tempo levará para pagar.
Hipotecas de taxa fixa
O tipo mais popular de hipoteca é o empréstimo convencional com taxa de juros fixa de 30 anos. Representa entre 70% e 90% de todas as hipotecas desde 1999.
Observação
O empréstimo com taxa fixa de 15 anos também é amplamente utilizado. Permite que as pessoas paguem suas dívidas na metade do tempo.
Hipotecas com taxas ajustáveis
As hipotecas com taxas ajustáveis oferecem taxas de juros e pagamentos mensais mais baixos do que os empréstimos com taxas fixas.
Empréstimos FHA
Um empréstimo FHA é garantido pela Federal Housing Administration. Como resultado, os bancos exigem pagamentos iniciais de apenas 3,5%. Você pode usar presentes de outras pessoas para fazer esse pagamento inicial, mas há algumas restrições. Não pode haver expectativa de reembolso e a fonte da doação está limitada a familiares, amigos próximos e diversas organizações e entidades governamentais.
Você deve perguntar ao seu credor se você se qualifica para um empréstimo FHA.
Segundas hipotecas, empréstimos imobiliários ou linhas de crédito
Você pode pedir emprestado contra seu patrimônio com uma segunda hipoteca. Um empréstimo para compra de uma casa própria é um empréstimo único contra o qual você faz pagamentos além de sua primeira hipoteca.
Você pode usar uma linha de crédito de home equity (HELOC), algo como um cartão de crédito, pegando emprestado o que precisa, quando precisar, e pagando juros sobre o valor pendente que você emprestou até pagar o principal.
Hipotecas reversas
Uma hipoteca reversa também permite que você peça um empréstimo contra o patrimônio de sua casa. A diferença é que o banco paga todo mês. Ele não espera reembolso até que você se mude ou morra. O empréstimo será reembolsado com o produto da venda do imóvel naquele momento.
Esses empréstimos estão disponíveis apenas para proprietários com 62 anos ou mais.
Empréstimos exóticos e subprime
Os credores subprime criaram uma série de empréstimos exóticos baseados em hipotecas com taxas ajustáveis. Eles atraíram clientes oferecendo tarifas baixas de “teaser” nos primeiros anos. Isso pode ser perigoso para os mutuários iniciantes, que podem não estar cientes de que seus pagamentos aumentarão drasticamente após a fase inicial. Alguns dos mais populares desses empréstimos incluem:
- Empréstimos somente com juros que oferecem pagamentos super baixos que não reduzem o principal nos primeiros anos
- Opção de empréstimos ARM que permitem aos mutuários escolher quanto pagarão por mês durante os primeiros cinco anos
- Empréstimos com amortização negativa que aumentam o principal a cada mês e cobram apenas juros
- Empréstimos ultralongos com taxa fixa que são hipotecas convencionais de 40 a 50 anos
- Empréstimos iniciais que devem ser refinanciados ou quitados integralmente após cinco a sete anos
- Empréstimos sem entrada de dinheiro que permitem ao mutuário contrair outro empréstimo para o pagamento inicial
