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Uma venda a descoberto acontece quando você vende sua casa por menos do que o valor da dívida restante em sua hipoteca. Você pode não ter problemas para encontrar alguém que compre sua casa por um preço mais barato, mas pode encontrar problemas com os credores – especialmente se tiver mais de um empréstimo para sua casa.
A venda a descoberto é geralmente uma técnica usada para evitar a execução hipotecária, que é o que acontece quando você não tem condições de pagar a hipoteca e parece que não consegue vender sua casa. Saber a diferença entre venda a descoberto e execução hipotecária, e como a batalha pelo dinheiro será conduzida, pode ajudá-lo a determinar sua estratégia de negociação com os credores, caso se depare com essa escolha.
Posições entre vários titulares de garantias
Não importa se você fez uma segunda hipoteca para ajudar a comprar a casa ou se garantiu um empréstimo para compra de uma casa após o fato. Cada credor assume uma posição em uma fila de prioridade de pagamento. O segundo credor será sempre o segundo em prioridade, a menos que o primeiro esteja disposto a subordinar (renunciar à sua posição de primeiro cobrador).
O credor na primeira posição tem o primeiro direito de cobrança do processo de execução hipotecária. Isto significa que quando uma Notificação de Inadimplência é apresentada, se o segundo credor quiser ser o primeiro na fila para receber o produto do leilão ou venda ou para tomar a propriedade, o segundo credor deve iniciar seu próprio processo de execução hipotecária.
Na maior parte do país, isto significa que o segundo credor deve:
- Faça os pagamentos atrasados ao primeiro credor.
- Pague o custo do primeiro credor para registrar o Aviso de Inadimplência e despesas associadas.
- Arquive seu próprio aviso de inadimplência.
Observação
Os titulares de segunda garantia nesta situação geralmente negociarão o máximo que puderem, porque geralmente será mais do que receberiam de outra forma.
Quando o segundo credor recebe uma notificação informando que o primeiro executou a hipoteca, após verificar o valor da casa, muitos não iniciam o seu próprio processo de execução hipotecária. Na maioria das vezes, o custo da execução hipotecária é superior ao patrimônio (valor) que o segundo credor possui na casa.
Negociando com o segundo credor
Depois de determinar que sua situação se enquadra nas qualificações de venda a descoberto, encontrar um comprador e atender a todas as solicitações do credor, você terá que trabalhar com cada um dos credores para determinar os valores que eles receberão.
Suponha que uma casa com duas hipotecas valia $ 100.000, com os dois empréstimos sendo divididos em 80/20, ou $ 80.000 para o primeiro credor e $ 20.000 para o segundo. Ainda restam $ 90.000 na hipoteca. Devido a uma recessão do mercado, o preço de venda é inferior ao valor devido e, portanto, é uma venda a descoberto, de US$ 85.000.
Os custos de fechamento são de 5%, ou $ 4.250. Depois de deduzir os custos de fechamento do preço de venda de $ 85.000, você terá $ 80.750 de valor restante. Este é o valor pelo qual os dois credores lutarão, pois ambos trabalham para obter o valor mais alto possível.
Geralmente, o primeiro passo na negociação é oferecer ao segundo credor uma pequena quantia para liberar a garantia, como US$ 1.000. Isso pode não parecer muito em comparação com o saldo do segundo empréstimo de US$ 20.000, porque você está pedindo ao credor que perca US$ 19.000; entretanto, se o segundo credor recusar, ele poderá não receber nada.
Credores juniores
Há momentos, ao que parece, em que os credores juniores parecem cortar o nariz para irritar a cara. Mas é aqui que o primeiro credor pode abrir mão de um pouco mais para fazer o negócio funcionar. A maioria dos credores na primeira posição fica entusiasmada em receber 90% do valor de uma casa. Em um empréstimo de US$ 85.000, o credor principal pode concordar em aceitar US$ 72.675 (90% de US$ 80.750).
Observação
O segundo credor é geralmente referido como credor júnior.
Isso deixaria US$ 8.075 que o primeiro credor poderia oferecer ao segundo credor. O segundo credor deve então concordar em liberar o empréstimo. Caso contrário, a venda a descoberto provavelmente será negada, com o primeiro credor apreendendo a propriedade em execução hipotecária, o que elimina o segundo empréstimo.
Tente continuar negociando até que uma resolução seja alcançada. Lembre-se de que tanto o primeiro quanto o segundo credor têm interesse em fazer a venda a descoberto funcionar.
Uma razão pela qual um detentor júnior de garantia em alguns estados pode se recusar a cooperar é se o empréstimo for um empréstimo de dinheiro forte (usando uma propriedade como garantia), garantido a uma residência de uma a quatro unidades. Nesse caso, se o segundo credor for liquidado durante uma execução hipotecária sob a venda de um administrador, esse segundo credor poderá ter o direito de prosseguir com uma decisão de deficiência (uma ordem legal para pagar o saldo remanescente).
Custos de fechamento de múltiplas garantias
Mesmo que o vendedor tenha assinado um contrato de listagem com um agente imobiliário, é muito provável que o credor renegocie a comissão. Os credores pagam menos do que as taxas tradicionais e tentam minimizar todos os custos da transação.
Para reduzir ainda mais os custos de fechamento, também existem taxas que os credores normalmente se recusam a pagar. Eles são:
- Planos de garantia residencial
- Inspeções de pragas e trabalhos relacionados a pragas
- Certificações de telhado
- Inspeções de esgoto
- Reparos solicitados pelos compradores, como uma solicitação de reparo
- Créditos pelos custos de fechamento do comprador
Isso significa que um vendedor a descoberto normalmente ficará preso a dívidas relevantes a essas taxas não pagas, a menos que o comprador possa ser persuadido a pagar por elas. Levar todos esses fatores em consideração ao desenvolver sua estratégia de venda a descoberto pode ajudar a reduzir o estresse da venda a descoberto de sua casa.
