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Principais conclusões
- A abordagem do rendimento é um dos três métodos de avaliação utilizados pelos investidores imobiliários para determinar o valor de uma propriedade.
- A abordagem do rendimento avalia a propriedade pelo rendimento líquido que gera ao longo da vida do investimento ou do período de propriedade do investimento.
- Ao utilizar a abordagem do rendimento, os investidores imobiliários têm mais controlo sobre o valor da propriedade.
- Os investidores pagam pelo fluxo de rendimento e não pelo valor da propriedade determinado pelas vendas comparáveis na área imediata.
Definição e exemplos de abordagem de renda
Os investidores imobiliários utilizam a abordagem do rendimento para avaliar um imóvel com base no seu rendimento operacional líquido, que, num sentido geral, é o rendimento que um imóvel traz menos as despesas operacionais.
- Nome alternativo: Capitalização de renda
Por exemplo, se você é um investidor imobiliário e está procurando um imóvel residencial de US$ 500.000, precisará de uma metodologia para determinar se a casa vale o preço, não apenas nas condições atuais, mas durante o tempo em que você deseja possuir a casa. Como ficará a renda mensal da propriedade depois de subtrair o pagamento da hipoteca (se aplicável), os impostos sobre a propriedade e qualquer dinheiro que você economize todos os meses para reparos? Qual é a taxa de capitalização que você deseja e como isso influencia o lucro líquido do imóvel? Estas são perguntas que você precisa fazer antes de comprar a casa.
Como funciona a abordagem de renda
A abordagem do rendimento utiliza a estimativa do rendimento que uma propriedade de investimento irá gerar ao longo do tempo em que o investidor for proprietário da propriedade, tendo em conta mais do que apenas a renda que a propriedade gera. Exatamente quais fatores um investidor avalia ao aplicar a abordagem de rendimento podem variar, mas aqui está uma estrutura geral para uma abordagem de rendimento abrangente:
- Estime a receita bruta que você acha que o imóvel pode gerar
- Subtraia suas projeções para os períodos em que o imóvel não está alugado e para a renda que você poderá perder se os inquilinos não pagarem o aluguel.
- Adicione qualquer receita extra que você possa gerar através de coisas como estacionamento.
- Calcule suas despesas operacionais, reservas para coisas como reparos, pagamentos de dívidas e depreciação.
- Deduza as despesas que você calculou de sua receita bruta efetiva (o resultado das etapas um a três)
- Selecione uma taxa de capitalização e aplique-a ao lucro líquido do imóvel através do procedimento de capitalização mais adequado.
Observação
Como a abordagem da renda é amplamente baseada em projeções, o método da renda pode fazer com que você perca dinheiro se suas projeções forem muito otimistas.
“Você pode ser otimista demais em relação aos números”, disse Jennifer Beadles, corretora imobiliária licenciada e fundadora da Agents Invest, com sede em Seattle, à Saude Teu por e-mail. “Você pode mitigar esse risco trabalhando com um administrador de propriedade e conhecendo os aluguéis de mercado na área.”
Beadles observou ainda que, dos três tipos de abordagens de avaliação, a abordagem do rendimento é a melhor para os recém-chegados ao investimento imobiliário.
“A abordagem de renda é a melhor abordagem para investidores iniciantes porque você considerará tudo”, diz ela. “O que muitos novos investidores erram é quando compram um imóvel eentãofator nas despesas. Eles perdem dinheiro.”
Abordagem de Renda vs. Abordagem de Custo vs. Abordagem de Comparação de Vendas
Digamos que um investidor iniciante queira comprar um imóvel. Dependendo das razões para investir, a abordagem do rendimento pode ser a melhor forma de determinar se uma propriedade vale ou não o seu dinheiro:
Abordagem de Renda
Provavelmente o método de avaliação menos complicado e mais abrangente é a abordagem do rendimento. Você analisa a receita que a propriedade proporciona, independentemente das comparações de vendas ou da depreciação acumulada da estrutura. A renda gerada pela propriedade é a medida mais importante do seu valor.
Abordagem de Custo
A abordagem de custo pode ser atraente para você se você deseja construir uma nova estrutura ou reformar uma em ruínas em um terreno que você pode adquirir por um preço que lhe proporcione o orçamento para construir ou reformar um imóvel.
Para avaliar uma propriedade usando a abordagem de custo, o terreno é primeiro avaliado usando valores locais comparáveis. Em seguida, você calcula o custo total de desenvolvimento e construção ou reforma no local. Você pode então deduzir o custo da depreciação acumulada e adicionar de volta o valor do terreno.
Observação
A abordagem de custo é uma forma confiável de avaliar propriedades únicas.
Comparação de vendas
A abordagem de comparação de vendas avalia o valor de uma propriedade com base nas propriedades próximas e comparáveis (“comps”) que foram avaliadas ou vendidas. Este método pressupõe que existam propriedades semelhantes na área imediata em que a propriedade desejada está localizada. Este método é uma forma confiável de avaliar o valor real de mercado do imóvel.
