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Pergunte a alguns corretores de imóveis sobre um determinado tipo de venda a descoberto e não se surpreenda se eles fizerem uma cruz com o indicador e recuarem, sibilando. Nem todo corretor de imóveis deseja realizar uma venda a descoberto. Alguns agentes não têm experiência e outros não querem ganhar experiência devido a todas as histórias horríveis que ouviram sobre certos tipos de vendas a descoberto.
Alguns maus agentes de vendas a descoberto podem bagunçar o carrinho de maçãs de vendas a descoberto para todos os outros. Nem todas as vendas a descoberto são horríveis. Algumas vendas a descoberto são muito mais fáceis do que outras. Mas a complexidade tende a se resumir ao tipo de venda a descoberto.
O tipo de venda a descoberto que você pode enfrentar – seja comprando ou vendendo – depende quase inteiramente do tipo de hipoteca garantida à propriedade em questão. As ramificações desse tipo de empréstimo dependem das leis estaduais. Uma venda a descoberto na Califórnia, por exemplo, é diferente de uma venda a descoberto na Flórida, porque as leis são diferentes.
Os 3 tipos de empréstimos para vendas a descoberto
A forma como um credor responde a uma solicitação de venda a descoberto varia de acordo com o tipo de empréstimo. Existem três tipos básicos de empréstimos que afetam uma venda a descoberto, especialmente em estados com títulos fiduciários, como Califórnia e Arizona.
- Comprar empréstimo de dinheiro: Um empréstimo de dinheiro para compra é um empréstimo contraído para comprar uma casa. Não é um empréstimo de dinheiro duro. Pode ser um empréstimo ou dois empréstimos. Empréstimos para aquisição de dinheiro para proprietários-ocupantes geralmente oferecem as melhores taxas de juros. Em alguns estados, os empréstimos para compra de dinheiro não têm recurso.
- Refinanciamento de taxa e prazo: Esse tipo de hipoteca é geralmente conhecido como empréstimo de dinheiro forte. É um empréstimo que o proprietário contrai após a compra da casa e o fechamento da venda. Outra maneira de dizer isso é que não se trata de um empréstimo de dinheiro para compra. Os recursos desse tipo de empréstimo são usados para pagar o empréstimo existente, normalmente a uma melhor taxa de juros e/ou prazo. Pode ser um empréstimo ou dois empréstimos.
- Refinanciamento de saque ou Home Equity: Este tipo de hipoteca também é um empréstimo de dinheiro forte. Este é basicamente o pior tipo de empréstimo disponível. Isso significa que o mutuário recorreu à casa em busca de dinheiro e usou esse dinheiro a seu critério. Os propósitos variam para um refinanciamento de saque e vão desde o pagamento de uma educação universitária ou serviços médicos de emergência até despesas mais frívolas, como pagar férias na Europa ou comprar um barco a motor. Um refinanciamento de saque geralmente é um empréstimo na primeira posição; ao passo que um empréstimo para aquisição de habitação pode assumir a forma de um empréstimo júnior na sua totalidade.
Como os bancos de vendas a descoberto lidam com os 3 tipos de vendas a descoberto
Primeiro, saiba que todos os bancos são diferentes; cada venda a descoberto é única. Os bancos seguem a orientação dos seus investidores e dos seus acordos de compra e venda (PSAs). No entanto, o tipo de empréstimo que o banco é solicitado a perdoar tende a determinar a forma como o banco responderá. Isso leva em consideração, é claro, que o vendedor da venda a descoberto se qualifica para a venda a descoberto através de dificuldades. Se a premissa de dificuldade não existir, a venda a descoberto poderá não ser aprovada de qualquer maneira.
- Aprovação de uma venda a descoberto de dinheiro para compra: Estas são as vendas a descoberto mais fáceis para um banco aprovar. Especialmente se o mutuário estiver com dificuldades para efetuar os pagamentos devido a dificuldades financeiras. Neste caso, nenhum dinheiro que cruzou as mãos foi criado por ordem do mutuário; inicialmente foi dinheiro usado para comprar uma casa. No entanto, isso não significa que o credor permitirá que o proprietário saia de casa por meio de uma venda a descoberto sem fazer uma contribuição do vendedor. Mas a contribuição, se houver, será provavelmente bastante pequena.
- Aprovação de venda a descoberto de refinanciamento de taxa e prazo: Esse tipo de empréstimo é quase equivalente a um empréstimo de dinheiro para compra, exceto pelo fato de que em muitos estados ele tem direito de regresso. O credor pode ter direito a uma sentença de deficiência. Por esse motivo, e porque não se trata de um empréstimo em dinheiro para compra, às vezes os bancos e seus investidores exigirão uma contribuição do vendedor. Isso ocorre porque uma venda a descoberto pode beneficiar mais o vendedor do que uma execução hipotecária. O valor da contribuição pode depender de quanto o banco e seus investidores acreditam que pode arrecadar, com base nas informações financeiras fornecidas pelo vendedor.
- Aprovação de uma venda a descoberto de refinanciamento de saque: Não há dúvida: o banco pedirá algum tipo de contribuição do vendedor. Neste tipo de venda a descoberto, as dificuldades são importantes, mas não tanto quanto o facto de o banco ter distribuído dinheiro que não vai receber de volta. É quase como se alguns vendedores fossem penalizados pelo banco. As contribuições do vendedor podem ser muito maiores do que aquelas solicitadas para liberar um empréstimo de dinheiro para compra. Os vendedores podem querer contratar um advogado com experiência em vendas a descoberto para negociar esse tipo de venda a descoberto.
