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O processo de subscrição de hipotecas não é algo que a maioria das pessoas goste. Muitas vezes parece uma longa viagem ao dentista. Você reúne a documentação necessária para obter uma hipoteca. Você entrega as informações ao seu agente de crédito. Os subscritores então revisam seus arquivos quanto à integridade e precisão.
Você espera ter coberto tudo, mas quase todo mundo bagunça alguma coisa. Talvez se esqueçam de marcar alguma caixa ou omitam uma afirmação. Eles podem até perder uma assinatura. Não se preocupe. Seu credor solicitará quaisquer documentos ou assinaturas ausentes e solicitará que você esclareça quaisquer problemas conforme necessário.
Pode ser uma dor de cabeça, mas ajuda se você souber o que está por vir e como se preparar para isso. Aqui está o que esperar do processo de subscrição.
O que é subscrição de hipoteca?
A subscrição é o processo pelo qual seu credor passa para descobrir seu nível de risco como mutuário. Envolve uma revisão de todos os aspectos de sua situação financeira e histórico. Eles analisam sua renda, contas bancárias, ativos de investimento e sua confiabilidade anterior no pagamento de seus empréstimos. Eles fazem isso revisando os documentos que você envia, analisando seu relatório de crédito e respondendo a perguntas.
Observação
O rácio dívida / rendimento (DTI) é um factor importante nesta revisão. É o valor dos pagamentos mensais da sua dívida, em comparação com a sua renda mensal bruta. Para saber o seu DTI, use uma calculadora de hipoteca para estimar o pagamento mensal da hipoteca e, em seguida, adicione a ele os outros pagamentos mensais da dívida.
Primeiros passos com subscrição
Ao iniciar o processo de subscrição, você provavelmente será questionado imediatamente sobre quaisquer grandes depósitos em suas contas correntes ou de poupança ou quanto do seu plano 401(k) está investido, especialmente se você planeja fazer um pagamento inicial de menos de 20%. Isso é padrão, então não há nada com que se preocupar. Seja rápido com suas respostas e quaisquer informações adicionais. Isso fará com que o processo se mova.
Sua escolha de um credor
A próxima etapa no processo de subscrição pode variar muito dependendo do agente de crédito e do credor. O credor hipotecário que você escolher, o tipo de empréstimo necessário e o nível de detalhe que você colocou em seus documentos desempenharão um papel importante na determinação do seu nível de desconforto na subscrição.
Seu arquivo será repassado a um processador de hipotecas corporativas em um local central que geralmente não fica perto de você, pelo menos se você estiver em um grande banco ou credor. Esses processadores podem estar sobrecarregados e mal pagos, portanto, espere um período de tempo mais longo. Os credores tentam maximizar o número de arquivos de empréstimo que todos precisam processar e subscrever. É uma abordagem de quantidade em vez de qualidade.
Observação
Credores menores e corretores de hipotecas independentes geralmente contam com equipes internas, o que resulta em operações mais eficientes quando todos estão sob o mesmo teto.
Mesmo assim, existem muitos bons motivos para usar um grande banco. Os gigantes podem se dar ao luxo de correr mais riscos do que os pequenos, e isso é ótimo se você se encontrar em uma zona cinzenta de aprovação. Eles também costumam fornecer uma variedade maior de produtos hipotecários de nicho para coisas como reformas, mas você terá que abrir mão de algo em termos de eficiência em troca.
O efeito do tempo de turno
Todos os credores hipotecários têm um tempo de resposta, que é o tempo desde o envio para revisão do subscritor até a decisão final do credor. Pode ser afetado por vários fatores, grandes e pequenos. A política interna sobre quantas operações de empréstimo o pessoal realiza ao mesmo tempo é muitas vezes o factor mais importante. Coisas tão simples como o clima podem prejudicar rapidamente os tempos de resposta do credor. Por exemplo, se você mora em um lugar onde grandes nevascas são comuns no inverno – pense em Rochester, Nova York – você deve saber que uma grande tempestade pode atrasar o processo.
Pergunte ao seu agente de crédito qual será o seu tempo de resposta e considere esse fator na escolha de um credor. Tenha em mente que os tempos de entrega de compra devem ser sempre menores que os tempos de refinanciamento. Os compradores de casas têm prazos rígidos que devem cumprir, por isso têm prioridade na fila de subscrição.
Normalmente, seu pedido de compra deve ser subscrito (aprovado) dentro de 72 horas após o envio da subscrição e dentro de uma semana após você fornecer seutotalmente concluídodocumentação ao seu agente de crédito. Isso pode levar até um mês.
Aprovado, Negado ou Suspenso
O subscritor emitirá uma das três decisões: aprovada, suspensa ou negada.
Se for aprovado, a subscrição atribuirá condições que você deverá cumprir para aprovação total, como esclarecimento sobre atraso no pagamento ou grande depósito. Pode ser simplesmente uma assinatura perdida aqui ou ali.
Caso o processo seja suspenso, o que não é totalmente incomum, provavelmente você precisará esclarecer algo.
Observação
Estes atrasos estão frequentemente relacionados com o emprego ou o rendimento. Às vezes, uma questão de verificação de ativos também pode levar à suspensão. Nesse caso, você terá duas condições: uma para cancelar a suspensão e as condições padrão necessárias para aprovação total.
Finalmente, se você for negado, você vai querer descobrir exatamente o porquê. Nem todos os empréstimos que começam como recusas terminam assim. Muitas vezes, uma negação exige apenas que você repense seu produto de empréstimo ou seu pagamento inicial. Talvez você precise esclarecer um erro em sua inscrição ou em seu relatório de crédito.
Aprovado com condições
O status da maioria dos pedidos de empréstimo é “aprovado com condições”. Nesse caso, o subscritor deseja apenas esclarecimentos e documentos adicionais.Isto é principalmente para proteger seu empregador. Eles querem que o empréstimo fechado seja o mais sólido e livre de riscos possível.
Freqüentemente, os itens adicionados não são para convencer o subscritor, mas sim para garantir que a hipoteca atenda a todos os padrões exigidos por potenciais investidores que podem acabar comprando o empréstimo fechado.
Seu papel no processo de subscrição
Sua função durante o período em que o empréstimo está sob subscrição é atender rapidamente às solicitações e perguntas. Não importa o quão bobo você ache a solicitação, você precisa passar por cada etapa o mais rápido possível.
Fazernãoleve para o lado pessoal. Isso é exatamente o que a subscrição faz. Basta tratar dos últimos itens e enviá-los para que você possa ouvir as três melhores palavras do setor imobiliário: “Limpar para fechar!”
Depois de ouvir essas palavras, haverá apenas mais alguns obstáculos para superar. Corte seu cheque de entrada, assine na linha pontilhada e prepare-se para mudar para sua nova casa.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que os subscritores observam quando aprovam uma hipoteca?
Depois de terminar de entregar toda a sua papelada, os subscritores examinarão seu relatório de crédito, receita e obrigações de dívida atuais para determinar se você tem meios para pagar o empréstimo. Eles também examinarão a avaliação da casa e o valor do empréstimo solicitado, comparando o empréstimo com o valor da casa para garantir que o índice LTV seja aceitável. Se o seu empréstimo valer mais de 80% do valor da casa, você provavelmente terá que pagar pelo seguro hipotecário. Todos esses fatores influenciarão os termos finais do empréstimo e a taxa de juros.
Qual é a próxima etapa no processo de compra de uma casa após a aprovação da subscrição?
Depois de receber a aprovação de um subscritor, você deverá receber um aviso de que está autorizado a fechar. Alguns dias antes do fechamento, você receberá a divulgação final do fechamento do seu credor. Você desejará revisar este documento cuidadosamente e comparar com ele sua estimativa de empréstimo original para garantir que tudo esteja certo. Reúna tudo o que você precisa para fechar, inclusive seu RG e o pagamento das despesas de fechamento, e venha preparado para assinar muitos papéis!
