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Quando você vende uma casa ou se muda, pode fazer sentido tentar transferir a hipoteca para o novo proprietário. Em vez de solicitar um novo empréstimo, pagar os custos de fechamento e recomeçar com juros mais elevados, o novo proprietário poderia assumir os pagamentos atuais.
Existem empréstimos que você pode transferir. Eles são chamados de “empréstimos assumíveis”. No entanto, não há muitos oferecidos. Saiba mais sobre como transferir um empréstimo e o que você pode fazer se precisar transferi-lo, mas isso não é presumível.
Principais conclusões
- Você pode transferir uma hipoteca para outra pessoa, desde que o empréstimo seja exigível.
- Os novos mutuários serão tratados como se estivessem iniciando um novo empréstimo para si próprios.
- Se sua hipoteca não for assumida, você ainda terá opções, mesmo que seu credor diga não.
Hipotecas Assumíveis
Se um empréstimo for “assumível”, você está com sorte: isso significa que você pode transferir a hipoteca para outra pessoa. Não há nada escrito no contrato de empréstimo que o impeça de concluir uma transferência. No entanto, mesmo hipotecas assumidas podem ser difíceis de transferir.
Na maioria dos casos, o novo mutuário precisa se qualificar para o empréstimo. O credor analisará a pontuação de crédito e a relação dívida/renda do mutuário para avaliar sua capacidade de reembolsar o empréstimo. O processo é o mesmo que se o mutuário solicitasse um novo empréstimo.
Observação
Os credores aprovaram o pedido de empréstimo original com base emseucrédito e renda. Eles não vão querer deixá-lo fora de perigo, a menos que haja um mutuário substituto com a mesma probabilidade de reembolsar.
Para concluir a transferência de um empréstimo assumível, solicite a alteração ao seu credor. Você terá que preencher os requerimentos, verificar renda e bens e pagar uma taxa durante o processo.
Onde encontrar um
Infelizmente, as hipotecas assumidas não estão amplamente disponíveis. Se você tiver um empréstimo FHA ou VA, poderá estar com sorte, porque são empréstimos assumiveis. Outras hipotecas convencionais raramente são assumidas. Em vez disso, os credores usam uma cláusula de vencimento na venda, o que significa que você deve pagar o empréstimo ao transferir o título da propriedade.
Os credores geralmente não se beneficiam ao permitir que você transfira uma hipoteca (eles perdem o pagamento de juros que receberiam de um novo empréstimo), portanto, não estão ansiosos para aprovar transferências. Os compradores sairiam na frente obtendo um empréstimo mais “maduro”, com os pagamentos antecipados de juros fora do caminho. Os vendedores conseguiriam vender as suas casas com mais facilidade – possivelmente a um preço mais elevado – graças a esses mesmos benefícios.
Exceções à regra
Existem alguns casos em que você pode transferir um empréstimo com cláusula de vencimento na venda. Muitas vezes, as transferências entre membros da família são permitidas e o seu credor pode sempre optar por ser mais generoso. A única maneira de ter certeza é perguntar ao seu credor e revisar seu contrato com um advogado.
Mesmo que os credores digam que não é possível, um advogado pode ajudá-lo a descobrir se o seu banco lhe fornece as informações corretas.
Observação
A troca de nomes em um empréstimo afeta apenas o empréstimo. Você ainda precisará transferir o título usando uma escritura de renúncia ou quaisquer outras etapas exigidas em sua situação.
As leis da Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) impedem que os credores exerçam sua opção de acelerar o pagamento em determinadas circunstâncias. Revise com seu advogado se você se qualifica para transferência sem pagamento antecipado. Várias das situações mais comuns incluem a transferência:
- Para um inquilino conjunto sobrevivente quando o outro morre
- Para um parente após a morte do mutuário
- Ao cônjuge ou filhos do mutuário
- Como resultado de acordos de divórcio e separação
- Em umentre vivostrust (trust vivo) onde o mutuário é um beneficiário
Transferências não oficiais
Se você não conseguir que sua solicitação seja aprovada, você pode ficar tentado a estabelecer um acordo “informal”. Por exemplo, você pode vender sua casa, manter o empréstimo existente e fazer com que o comprador o reembolse pelos pagamentos da hipoteca.
No entanto, existem alguns problemas com isso. Seu contrato de hipoteca provavelmente não permite isso, e você poderá ter problemas legais se o seu credor descobrir. Além do mais, você ainda é responsável pelo empréstimo, mesmo que não more mais na casa.
O que poderia dar errado? Algumas possibilidades incluem:
- Se o comprador parar de pagar, o empréstimo estará em seu nome, então o problema ainda é seu. Os pagamentos atrasados aparecerão em seus relatórios de crédito e os credores virão atrás de você.
- Se a casa for vendida em execução hipotecária por menos do que vale, você poderá ser responsável por qualquer deficiência.
Existem outras maneiras de oferecer financiamento do vendedor a um comprador potencial, incluindo permitir um acordo de aluguel próprio, em que parte do aluguel vai para um pagamento inicial, caso o locatário decida comprar.
Suas opções
Se você não conseguir transferir a hipoteca, ainda terá opções, dependendo da sua situação.
Observação
Morte, divórcio e transferências familiares podem dar-lhe o direito de fazer transferências, mesmo que o seu credor diga o contrário.
Alguns programas governamentais facilitam o pagamento da hipoteca se você estiver enfrentando uma execução hipotecária, mesmo se estiver submerso ou desempregado. Entre em contato com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA para descobrir o que se aplica à sua situação.
Se você estiver se divorciando, pergunte ao seu advogado como lidar com todas as suas dívidas e como se proteger caso seu ex-cônjuge não efetue os pagamentos. Se você não tem o título, mas foi casado com o proprietário, um advogado local pode ajudá-lo a determinar o que fazer a seguir caso ele tenha falecido.
Você pode transferir sua casa para um trust, mas certifique-se de verificar novamente com seu advogado de planejamento imobiliário para garantir que não acionará uma cláusula de aceleração.
Refinanciamento
Se um empréstimo não for assumido e você não conseguir encontrar uma exceção a uma cláusula de vencimento na venda, o refinanciamento do empréstimo pode ser sua melhor opção. Semelhante a uma suposição, o novo mutuário precisará de renda e crédito suficientes para se qualificar para o empréstimo.
O novo proprietário precisará solicitar um novo empréstimo individualmente e usá-lo para saldar a dívida hipotecária existente. Pode ser necessário coordenar com seus credores para remover as garantias (a menos que o novo mutuário e o novo credor concordem com eles) para que você possa usar a casa como garantia, mas é uma maneira boa e limpa de realizar o trabalho.
Perguntas frequentes (FAQ)
Você pode adicionar um co-mutuário a uma hipoteca sem refinanciar?
Não, para adicionar ou remover um mutuário de uma hipoteca, é necessário refinanciamento. Durante o processo, você poderá adicionar o novo co-mutuário à hipoteca e à escritura.
As hipotecas assumidas exigem um pagamento inicial?
As hipotecas assumidas exigem um pagamento inicial relativo ao valor devido pela casa e ao seu valor global. Se a casa valer $ 200.000 com $ 100.000 restantes na hipoteca, o comprador precisará cobrir esse custo como entrada.
