Table of Contents
Principais conclusões
- A liberação parcial de uma hipoteca envolve a divisão de um imóvel de forma que parte do imóvel não esteja mais vinculada à obrigação do empréstimo hipotecário.
- Obter uma liberação parcial quando você pagou uma parte substancial de sua hipoteca pode permitir que você venda parte da propriedade de forma gratuita e clara.
- Liberações parciais também são necessárias para manter uma cadeia de títulos precisa, mostrando quando mudanças como servidões e ajustes de limites alteraram os direitos de uso de uma propriedade.
- A liberação parcial de uma hipoteca tem certos requisitos a serem atendidos e pode custar milhares de dólares em taxas a um indivíduo, portanto, pode não ser a melhor opção para todos.
Definição e exemplos de liberação parcial de hipoteca
A liberação parcial de uma hipoteca é uma forma de vender uma parte de um imóvel que, como um todo, ainda está sob penhor hipotecário. A liberação parcial de uma hipoteca é um acordo que você faz com seu credor hipotecário depois de pagar sua hipoteca por pelo menos 12 meses.Normalmente, a liberação parcial de uma hipoteca envolve delinear qual parte da propriedade ainda está penhorada e qual parte tem título claro para ser vendida.
Se o proprietário de um imóvel quiser vender parte da sua propriedade, mas ainda tiver um empréstimo hipotecário, terá de obter esta autorização e verificar se a nova parcela está autorizada a ser vendida junto da autoridade competente, muitas vezes um cartório do condado.
- Nome alternativo: liberação parcial da garantia
Digamos que você comprou um terreno de 2 acres, com sua casa localizada nos limites do terreno. Se você for abordado por um desenvolvedor com alguns anos de hipoteca e que deseja comprar 0,75 acres de seu terreno para construir, você precisará mostrar ao seu credor que a venda dessa parte da propriedade não os deixará com uma propriedade de 1,25 acres que é menos valiosa do que o principal restante do empréstimo.
Se eles considerarem o patrimônio que você possui em sua propriedade suficiente, emitirão uma liberação parcial de sua hipoteca. Depois de concluir o processo, você estará livre e autorizado para vender os 0,75 acres, enquanto o credor ainda terá um penhor sobre os 1,25 acres que você possui, até que você pague integralmente sua hipoteca.
Como funciona a liberação parcial de uma hipoteca?
Um conceito-chave em seu empréstimo hipotecário é a ideia da relação empréstimo-valor, ou LTV. Quanto maior for a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo, menor será a probabilidade de o credor permitir uma liberação parcial. Se você ainda tem um LTV de 95%, por exemplo, e deseja vender parte de sua propriedade que equivale a 30% do valor, seu credor não tem garantias suficientes para garantir totalmente o investimento em você. Afinal, eles estão garantindo 95% do principal do seu empréstimo com o que agora representa apenas 70% do valor da propriedade original.
Observação
Um índice LTV compara o valor de um empréstimo que você espera tomar emprestado com o valor de avaliação do imóvel que deseja comprar.
Por outro lado, se você pagou sua hipoteca onde deve apenas 20% da avaliação da propriedade e deseja vender 30% de sua propriedade, você é um investimento bastante seguro aos olhos de um credor. Se você, por algum motivo, parasse de pagar quando ainda tinha 20% de sua hipoteca pela frente, eles poderiam retomar a posse de 70% da propriedade original para resolver a dívida não paga.
Requisitos para liberação parcial de uma hipoteca
Existem muitos requisitos de elegibilidade para que ocorra a liberação parcial de uma hipoteca. Na prática, a maior parte das exigências envolve a apresentação de documentação que comprove o seguinte:
- Você tem a hipoteca há pelo menos 12 meses, na maioria dos casos.
- Sua hipoteca está em dia, o que significa que sua conta não está vencida há mais de 30 dias nos últimos 12 meses.
- Nenhum mutuário pode ser exonerado da responsabilidade do empréstimo como parte da transação.
Haverá documentação oficial envolvida, dependendo da sua jurisdição legal, que o seu credor pode ajudá-lo a encontrar e enviar. Freqüentemente, você precisará de uma avaliação profissional, que produzirá um novo valor atual para todo o lote, bem como valores para a propriedade após a liberação parcial e o valor do lote que será liberado. Finalmente, o credor pode exigir que você pague uma redução do principal, essencialmente pagando antecipadamente sua hipoteca para trazer seu índice de LTV a um nível aceitável.
Observação
A liberação parcial de hipotecas não é garantida para todos os empréstimos hipotecários, e alguns empréstimos terão estipulações sobre quando serão e não são elegíveis para liberação parcial. Por exemplo, se você tiver um empréstimo garantido pelo governo, como um empréstimo FHA, haverá requisitos adicionais. A aprovação da FHA é necessária para certas liberações parciais bastante impactantes, como uma liberação parcial de mais de 10% da propriedade hipotecada.
Você precisa de uma liberação parcial de uma hipoteca?
O motivo mais simples para tentar a liberação parcial de uma hipoteca é quando você deseja vender parte de seu terreno e, se você tiver uma cláusula de liberação parcial em sua hipoteca, ela deve descrever as condições sob as quais você se qualifica.
No entanto, existem outras razões pelas quais esta papelada se torna necessária, incluindo linhas de propriedade reavaliadas, direito de passagem ou servidões. Mesmo que a servidão ou faixa de servidão não altere substancialmente o valor da sua propriedade, ela precisa ser registrada oficialmente com precisão.
Quando uma pesquisa de título é realizada, como quando você está comprando uma casa, o título às vezes pode retornar com uma servidão, tornando-o um título não totalmente claro. Essas questões devem ser resolvidas e documentadas antes que a venda seja possível, portanto, registrar oficialmente uma liberação parcial da hipoteca com seu credor e o registrador do condado ou outra entidade legal ajuda a manter todas as alterações na titularidade do terreno claramente documentadas.
Vale a pena a liberação parcial de uma hipoteca?
No caso de vender uma parte do seu terreno, você terá que avaliar os custos das avaliações, que podem variar de centenas a até alguns milhares de dólares para casos complexos, bem como qualquer taxa de processamento que seu credor tenha para uma liberação parcial.
Observação
O custo total das taxas para a liberação parcial de uma hipoteca dependerá do credor. A Shellpoint Mortgage Servicing, com sede em Greeneville, Carolina do Sul, por exemplo, cobra uma taxa de processamento e aprovação de US$ 250, uma taxa de avaliação de cerca de US$ 1.200 e uma taxa de dedução principal, que dependerá do seu nível de risco.Dependendo da sua situação, pode haver outras taxas exigidas pelos credores, por isso é melhor consultar um corretor de títulos ou um advogado imobiliário para decidir se vale a pena uma liberação parcial.
Se você tiver motivos para acreditar que a venda do terreno agora o ajudará a atingir objetivos específicos, desde a liberação de capital até a redução de suas contas de imposto sobre a propriedade no longo prazo, você terá que pesar isso em relação aos custos da liberação parcial.
Se você está considerando uma liberação parcial apenas para liberar dinheiro para outros fins, um empréstimo para compra de uma casa ou HELOC pode ser uma boa alternativa a ser considerada, desde que seu LTV seja baixo o suficiente. Um refinanciamento de saque também é um método para obter o valor da casa em dinheiro, sem dividir sua propriedade.
