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A questão de saber se um banco ganha mais dinheiro com uma execução hipotecária do que com uma venda a descoberto depende principalmente do banco ou dos investidores individuais.
Por definição, uma venda a descoberto é conceder ao proprietário permissão para vender sua propriedade por menos do que deve ao banco. Como resultado, o banco perde dinheiro automaticamente com isso.
Principais conclusões
- Geralmente, os bancos perdem mais dinheiro numa venda a descoberto do que numa execução hipotecária, mas ainda há momentos em que uma venda a descoberto é uma opção melhor.
- Às vezes, o processo de execução hipotecária é mais caro e complicado do que o banco deseja realizar.
- Se o preço de venda a descoberto estiver próximo do valor de mercado, é mais provável que o banco aceite a oferta.
Os bancos procuram recuperar o máximo que puderem
“Se o banco acabar por obter o mesmo ou menos do que obteria com uma venda a descoberto, sofrerá uma grande perda”, disse Mark Bello, advogado em West Bloomfield, Michigan. “Assumindo que a execução hipotecária é iminente, o banco só rejeitará uma venda a descoberto se a sua própria venda no mercado recuperar mais do seu dinheiro.”
Na maior parte dos casos, é pouco provável que os bancos rejeitem uma venda a descoberto se o preço de venda estiver próximo do valor de mercado.
Os pedidos de execução hipotecária aumentaram dramaticamente de 0,6% em 2006 para 1,8% em 2008. Além disso, mais de 40% das modificações dos empréstimos em 2008 tornaram-se inadimplentes ou foram executadas no prazo de oito meses após a sua concessão.Mas desde então, o mercado se recuperou. Os dados por ano mostram que 45% de todas as propriedades em execução hipotecária no final do primeiro trimestre de 2018 foram devido a empréstimos garantidos de 2004 a 2008, de acordo com a ATTOM Data Solutions. No geral, um total de 624.753 propriedades nos EUA estavam em execução hipotecária no final de 2018, o que foi 8% menos do que em todo o ano de 2017 e 78% menos do que os quase 2,9 milhões em 2010.
“Não há tantos exemplos sérios de situações em que as pessoas estão extremamente submersas em suas hipotecas, então há cada vez menos necessidade de vendas a descoberto”, de acordo com Bello..
Dependendo do estado, um banco pode não conseguir vender um imóvel por um valor superior ao da hipoteca. Por exemplo, no Arizona, os bancos não podem vender uma propriedade por mais do que a hipoteca e na Califórnia, se um proprietário contrair um empréstimo para aquisição de uma casa depois de fechar o depósito e depois entrar em incumprimento, o credor pode ter o direito de prosseguir com um julgamento de deficiência, independentemente de a casa ter sido vendida numa venda a descoberto ou de o empréstimo ter sido liquidado através de uma execução hipotecária pelo primeiro credor.
Por que os bancos prefeririam uma venda a descoberto em vez da execução hipotecária
Os bancos são empresas e, tal como qualquer empresa, procuram obter lucro. Se custar mais executar a hipoteca do que concordar com uma venda a descoberto, é muito provável que o banco favoreça a venda a descoberto.
Com a execução hipotecária, um banco toma posse da casa e depois a revende em um leilão de hipotecas ao licitante com lance mais alto. Se um banco receber uma oferta próxima do valor de mercado, será mais provável que aceite essa oferta em vez de executar a hipoteca. Após a execução hipotecária, se o banco quiser vender a casa, é improvável que receba uma oferta mais elevada do que a oferta de venda a descoberto na mesa. Por outro lado, se o banco sentir que o mercado imobiliário pode valorizar, uma execução hipotecária pode ser um empreendimento mais lucrativo.
Securitização de dívidas incobráveis
Dos 600 mil milhões de dólares em empréstimos subprime originados em 2006, mais de 75% foram titularizados, de acordo com a Comissão de Inquérito à Crise Financeira. A securitização é um processo que envolve reunir centenas a milhares de empréstimos em um pacote e vendê-lo no mercado secundário.
“As empresas que adquirem dívidas inadimplentes o fazem com um desconto substancial”, disse Bello. “Eles procuram cobrar mais deste risco ruim do que pagaram por aquela dívida porque a dívida inadimplente pode ser comprada por centavos de dólar.”
Freqüentemente, o comprador é um trust composto por investidores. Depois que os empréstimos são agrupados e vendidos, o fundo contrata um prestador de serviços para cobrar os pagamentos mensais e distribuir esse dinheiro aos investidores. Esse acordo de securitização é denominado acordo de pooling and servicer ou PSA.
Pouco importa para os prestadores de serviços se o valor da casa cai ou entra em execução hipotecária, porque o prestador de serviços é pago independentemente de taxas de serviço, taxas de inadimplência, juros flutuantes e juros de investimento sobre os empréstimos que o prestador presta serviços.
Além disso, o Centro Nacional de Direito do Consumidor descobriu que os prestadores de serviços muitas vezes preferem uma venda a descoberto porque recebem várias vezes mais em compensação do que uma modificação do empréstimo.
“A diferença entre uma modificação do empréstimo e uma venda a descoberto é que você não se livra da propriedade”, disse Bello. “Você acabou de chutar a lata no caminho.”
