Como calcular disposições parciais de ativos para fins fiscais

Certas melhorias, restaurações ou adaptações na propriedade podem fornecer a você uma oportunidade fiscal de fazer uma alienação parcial da propriedade antiga e capitalizar a nova propriedade. Existem muitas formas de avaliar a variação do valor do imóvel quando isso acontece, e é importante aprender como fazer esse cálculo para não perder as muitas outras vantagens fiscais que podem estar à sua disposição.

Descarte o antigo e capitalize o novo

Suponha que você tenha substituído o telhado de seu imóvel alugado. O telhado antigo não existe mais, mas o custo desse telhado antigo foi incluído no custo de todo o edifício, e você está depreciando para fins fiscais desde que o comprou.

Você pagou um preço pela propriedade quando a comprou, e esse preço foi pelo terreno e pelo prédio. O telhado definitivamente fazia parte do edifício, então o custo do telhado antigo está sendo depreciado em 27 anos e meio (se for uma propriedade residencial) ou 39 anos (se for um imóvel comercial).

Você deve, portanto, extrair o custo do telhado antigo do custo da construção, descartá-lo, capitalizar e começar a depreciar o novo.

Quais são os benefícios? 

Você se desfez do telhado antigo – ele não existe mais – mas como você não o está vendendo, não há receita bruta. O ganho na disposição será, portanto, zero receita menos a base de custo restante, o que significa que você terá uma perda.

Esse é um número de renda negativo que reduz sua renda total, sua renda bruta ajustada e sua renda tributável. Quando as perdas diminuem o rendimento, fazem-no para efeitos de medição das perdas de actividade passiva, do imposto sobre o rendimento líquido do investimento, do imposto adicional sobre o Medicare, do imposto mínimo alternativo e de toda uma série de outros cálculos sensíveis ao rendimento.

Depois, há a depreciação acumulada. Você remove o custo e a depreciação acumulada do ativo original ao alienar um ativo parcial. Você obtém uma perda atualmente dedutível agora e tem menos depreciação para recuperar se e quando a propriedade for vendida no futuro.

Como calcular uma distribuição parcial

O processo básico de uma distribuição parcial funciona assim:

1. Meça o custo da propriedade de substituição.
2. Usando esse custo, trabalhe retroativamente para medir o custo histórico da propriedade original.
3. Determine a taxa de mudança.
4. Desconte o custo atual de volta ao seu custo histórico usando a taxa de variação. 
5. Base segregada e depreciação.
6. Descarte o ativo parcial e calcule o ganho ou perda.
7. Capitalize e comece a depreciar o novo ativo.

Um exemplo

Suponha que você comprou o imóvel e o alugou em 1º de setembro de 2016. O custo da construção, sem incluir o custo do terreno, foi de US$ 250.000. Você teria realizado $ 20.833 em depreciação até 31 de dezembro de 2018.

Agora você substitui o telhado. O novo telhado foi instalado no prédio em 1º de dezembro de 2020. O custo do novo telhado foi de US$ 12.000.

Separe o custo original 

Você pode separar o custo original do telhado usando “qualquer método razoável”, de acordo com o IRS.O método deve ser aplicado de forma consistente a todas as partes do mesmo ativo.

Os métodos razoáveis ​​​​incluem:

• Usando o método de desconto do Índice de Preços ao Produtor (somente para restaurações)
• Alocar o custo do ativo original com base na razão entre o custo de reposição da alienação parcial e o custo de reposição de todo o ativo
• Fazendo um estudo de segregação de custos
• Usando seus registros fiscais

O primeiro método, desconto, é como a capitalização de juros, mas ao contrário. O método é o mais objetivo dos métodos oficialmente sancionados descritos no Regulamento do Tesouro. Você pode usar o Índice de Preços ao Produtor para Produtos Acabados ou o Índice de Preços ao Produtor para Demanda Final. Ambos podem ser encontrados no site do Bureau of Labor Statistics.

O segundo método é pegar o custo de reposição do componente e dividi-lo pelo custo de reposição de todo o ativo. Isso resulta em um índice que é então multiplicado pelo custo original de todo o ativo.

O terceiro método envolve a contratação de um profissional para realizar um estudo de segregação de custos.

O quarto método é para aquele contribuinte ambicioso que realmente construiu o activo e pode utilizar os seus próprios registos para determinar o custo de cada componente.

Usando o método de desconto com índices de preços 

É assim que os dois conjuntos de dados se aplicam ao nosso exemplo de telhado acima.

Tabela 1: Índice de Preços ao Produtor – Demanda Final de Commodities (WPUFD4)

Tabela 2: Índice de Preços ao Produtor – Produtos Acabados de Mercadorias (WPUSOP3000)

Se você vir (P) próximo a um índice, significa que é “preliminar”. Todos os índices estão sujeitos a revisão quatro meses após a publicação original.

Encontrando a taxa de desconto

A casa alugada foi originalmente colocada em serviço em 1º de setembro de 2016. Os índices dessa data aparecem em negrito.

A cobertura entrou em serviço em 1º de dezembro de 2020. Da mesma forma, os índices dessa data aparecem em negrito.

Agora encontre a variação percentual entre os dois índices começando comDemanda Final PPI-Commodities (Tabela 1). A matemática é assim:

Utilizando o PPI-Demanda Final de Commodities, a taxa de variação (R) é igual a 6,96%.

Faça a mesma coisa comPPI-Produtos Acabados de Mercadorias (Tabela 2).

Utilizando o PPI-Commodities Finished Goods, a taxa de variação (R) é igual a 6,83%.

O IRS permite que você use qualquer um dos métodos, então agora você deve descobrir qual seria o mais razoável.

Usando a taxa de mudança 

Você pode calcular o desconto de duas maneiras matematicamente equivalentes. Divida o custo de reposição por 1+R ou multiplique o custo de reposição pelo PPI do mês em que foi originalmente colocado em serviço e depois divida pelo PPI dos meses em que foi substituído. Ambos devem resultar na mesma resposta.

O primeiro método funciona assim: 

• Custo de substituição (RC) = $ 12.000
• A taxa de mudança (R) é R_FD= 7,96% ou R_FG= 5,80%

De todo o custo original do edifício – $ 250.000 – $ 11.115 ou $ 11.342 são alocados para o telhado original. Baseamos isto no custo real de substituição do telhado – 12.000 dólares – e no desconto deste custo utilizando cada uma das duas medidas do Índice de Preços ao Produtor. 

Base segregada e depreciação

O objetivo aqui é separar o ativo original e sua depreciação em dois ativos para que você possa descartar um e manter o outro.

Base de segregação e depreciação se você usar RFD = 7,96%

Base de segregação e depreciação se você usar RFG = 5,80%

Os valores de base e de depreciação do edifício, menos o telhado antigo mais o telhado novo, somam-se aos valores do edifício original. US$ 238.658 + US$ 11.342 = US$ 250.000 para a base e, da mesma forma, US$ 19.888 + US$ 945 = US$ 20.833 para a depreciação anterior.

Você não perdeu nenhuma base ou depreciação. Você simplesmente dividiu o valor original em dois ativos separados.

Números de depreciação 

Você também pode encontrar os valores da depreciação de duas maneiras. O primeiro é:

• Divida o custo histórico do telhado antigo pelo custo original total para obter uma porcentagem.
• Em seguida, multiplique isso pelos valores de depreciação originais para encontrar a depreciação atribuída ao componente substituído.

A segunda envolve simplesmente o cálculo da depreciação do edifício, menos o telhado antigo, e do novo telhado.

Usando o primeiro método, você obtém $ 945,16 de depreciação atribuída ao telhado antigo. Você recebe $ 945 de depreciação atribuída ao telhado antigo usando o segundo. Ambos resultam na mesma resposta: aproximadamente US$ 945.

Calcular ganho ou perda na disposição parcial

Aqui estão os resultados se R = RFD = 11.115:

E se se R = RFG = 11.342:

Veja os dois resultados. Dependendo do método escolhido para a taxa de desconto (R), você terá uma perda de US$ 10.189, usando o índice de demanda final, ou de US$ 10.427, usando o índice de produtos acabados. A perda de US$ 10.427 é ligeiramente melhor. 

Juntando tudo

Você não apenas obteve uma perda de $ 10.427 em seu Formulário 1040, mas também reduziu sua renda devido às limitações de perda de atividade passiva, o que aumenta a quantidade de perda passiva que você pode deduzir este ano. Portanto, esse aumento na perda de atividade passiva reduziu ainda mais sua renda.

Você pode esperar que a economia fiscal de uma disposição parcial seja de US$ 10.427 x 24% = US$ 2.502 se estiver na faixa de 24% de impostos, mas como você reduziu sua renda o suficiente para suportar mais perdas de atividades passivas, a economia fiscal real seria de cerca de US$ 3.500.

Perguntas frequentes