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Os compradores de casas geralmente desejam obter informações sobre preços de uma propriedade sem precisar depender de um corretor de imóveis. É aqui que sites imobiliários como o Zillow.com são úteis. No entanto, você pode realmente confiar em uma estimativa residencial da Zillow?
A primeira coisa a entender é como a Zillow chega ao Zestimate, o nome que dá para uma estimativa de valor residencial. Segundo o site, os Zestimates são baseados em um algoritmo proprietário que incorpora registros públicos e dados enviados pelos usuários. No entanto, o valor de uma casa Zillow não é uma avaliação e pode não levar em consideração todos os dados necessários para torná-la o mais precisa possível.
Como funcionam as estimativas de Zillow
A Zillow adquire dados de assessores fiscais e registros municipais, corretoras imobiliárias e serviços de listagem múltipla (MLS). Ele também incorpora dados enviados pelo usuário. Por exemplo, um proprietário pode entrar em contato com a Zillow para atualizar informações sobre os recursos de sua propriedade. O proprietário pode melhorar a precisão do Zestimate para sua casa, enviando informações atualizadas sobre a metragem quadrada acabada, o número de quartos e banheiros e o tamanho do lote.
Como um agente estima o valor da casa
Quando um corretor avalia uma propriedade, normalmente ele começa estudando-a a partir de uma visão aérea de satélite no Google. Eles observam se ela dá para uma rua movimentada, a proximidade de propriedades comerciais ou rodovias, o tamanho de outras casas próximas, a vegetação e o paisagismo e sua orientação em relação ao sol. Se disponível, eles verão fotos do exterior e uma cena de rua.
Um agente pode então executar uma avaliação automatizada. Existem duas maneiras de fazer isso: uma usa software imobiliário especializado e a outra usa vendas obtidas diretamente do MLS.Os valores resultantes destes dois métodos são muitas vezes muito diferentes entre si, mas se utilizados em conjunto podem fornecer uma gama de valores.
Munido dessas informações, um corretor inspeciona a casa e a observa através dos olhos de um comprador e de um avaliador, além de considerar como a casa se posicionará frente à concorrência no mercado.
Observação
Não é incomum que um corretor entre em uma casa com um contrato de listagem preparado em mãos e acabe alterando manualmente o preço de listagem após visualizar a casa.
Como os avaliadores avaliam o valor
Antes de o credor assinar o seu empréstimo à habitação, ele insistirá numa avaliação da casa. Normalmente, isso custa várias centenas de dólares e é pago pelo comprador.
Os avaliadores residenciais devem ser licenciados e certificados pelo estado.A sua função é realizar uma avaliação imparcial do valor da casa. Para fazer isso, eles farão um tour, comparando as características da casa com uma lista de verificação. Eles procurarão defeitos visíveis, mas não procurarão problemas potenciais da mesma forma que um inspetor residencial faria.
Os avaliadores geralmente emitem um relatório de avaliação por escrito, incluindo fotos da propriedade, um mapa de ruas, informações sobre propriedades comparáveis e dados de mercado.
Precisão da estimativa Z
Zillow nunca afirma ser 100% preciso. Se todas as casas num raio de seis quarteirões forem muito semelhantes entre si, uma estimativa da Zillow será muito mais precisa, talvez dentro de 10%, porque não há variações específicas suficientes para desequilibrá-la.Em outros casos, como em bairros mais antigos com muitas casas que foram melhoradas de diferentes maneiras, não será tão próximo assim.
Pelo menos por enquanto, a Zillow não pode prever como o comprador se sentirá ao entrar em uma casa. Não pode dizer se o interior foi actualizado, se o acabamento é superior, se os materiais utilizados são inferiores, ou se uma escola ao virar da esquina diminuiu o valor das casas que dão para o campo de futebol. Agentes imobiliários e avaliadores usam uma série de fatores quando conhecem o bairro e inspecionam a casa pessoalmente.
Muitos programas de software podem prever o valor de uma casa. Até mesmo os corretores imobiliários usam software, mas não dependem apenas desses programas, assim como a Zillow depende da inteligência artificial usada para montar seus Zestimates.
Valores residenciais Zillow versus preços reais de venda
As quatro casas típicas a seguir foram vendas reais de casas, e o resultado do preço é comparado com suas estimativas Zillow Z no ponto de venda, para destacar algumas das variações nos dois valores.
Uma propriedade são duas casas em um lote no centro de Sacramento, localizadas em uma rua movimentada perto dos trilhos da ferrovia e perto do barulho da rodovia, em frente a um imóvel comercial. Zillow estimou o valor daquela casa em US$ 380.733, mas ela foi vendida por US$ 349 mil, depois de quase seis meses no mercado com bastante exposição. Neste caso, a estimativa da Zillow foi cerca de 9% alta demais.
A segunda casa era uma propriedade personalizada à beira-mar na área de Pocket, em Sacramento. A Zillow avaliou aquela casa em US$ 983.097, mas ela foi vendida por US$ 1.085.000, o que foi 10% a mais do que a estimativa da Zillow. Se os vendedores tivessem confiado na estimativa da Zillow, teriam perdido mais de US$ 100.000.
A terceira casa foi reconstruída em uma área exclusiva de Davis, Califórnia, perto da Universidade da Califórnia, Davis. Zillow avaliou aquela casa em US$ 1.230.563, mas ela foi vendida por US$ 1.495.000, e à vista, sem nenhum financiamento envolvido. Esse Zestimate foi mais de 20% muito baixo.
Finalmente, a quarta casa era à beira do lago em Elk Grove, Califórnia. Novamente, a estimativa da Zillow foi muito baixa, em US$ 488.711. A casa foi vendida por 16% a mais, por US$ 565.500.
Estimativas residenciais de Zillow como ponto de partida
O Zestimate é formulado para oferecer aos visitantes do site uma gama de valores. Não pretende substituir uma avaliação nem a opinião de um profissional imobiliário. Muitos agentes podem dar uma olhada nos valores da Zillow antes de visitar um vendedor, porque sabem que o vendedor está analisando esses valores.No entanto, os corretores imobiliários não usam o Zillow para avaliar o preço de uma casa.
Em alguns casos, os agentes dirão aos seus clientes para olharem o preço de uma casa no Zillow para justificar o quão bom é o negócio que estão conseguindo ao comprar uma casa (desde que o Zestimate seja muito mais alto do que o preço de venda real, é claro). É um uso seletivo com agentes. Quando o preço é vantajoso para eles, eles podem usá-lo como prova para o cliente. Mesmo os bancos não sabem nada melhor, por isso, numa situação de venda a descoberto, por exemplo, quando a oferta é superior a um Zestimate, um agente de vendas a descoberto pode apontar para o Zestimate durante negociações com o banco de vendas a descoberto.
Zillow oferece muito mais para o consumidor do que o aspecto Zestimate. Os espectadores podem ficar tão presos ao Zestimate que ignoram a riqueza de outras informações no site, incluindo vendas comparáveis e dados demográficos da vizinhança. Tudo isso pode ser inestimável para qualquer comprador ou vendedor de casa pela primeira vez em uma transação imobiliária.
Perguntas frequentes (FAQ)
Posso remover minha estimativa de casa do Zillow?
De acordo com Zillow, você não pode excluir seu Zestimate do serviço. No entanto, você pode atualizar qualquer informação que a Zillow tenha sobre sua casa para obter uma estimativa de valor mais precisa.
O que é um Zestimate de aluguel?
A Zillow também oferece Zestimates de aluguel para muitas casas. Isso reflete a estimativa de Zillow sobre o que uma determinada casa exigiria em aluguel mensal, em vez de venda. Geralmente é expresso como um intervalo.
Como faço para estimar o valor da minha casa?
Serviços como o Zillow fornecem uma estimativa do valor da sua casa, mas não oferecem uma avaliação definitiva. Do ponto de vista do credor, um avaliador licenciado fornece a avaliação definitiva do valor da casa. Ainda assim, isto pode não ser exacto em termos do valor justo de mercado da sua casa, e mesmo duas avaliações diferentes podem ser diferentes. Para obter a avaliação mais precisa do valor da sua casa, é melhor combinar sua própria pesquisa com a perspectiva de um corretor de imóveis e de um avaliador.
