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Definir o preço correto de sua casa pode ser o fator mais importante quando você está vendendo sua casa. Você não quer superfaturar a propriedade, porque perderá o frescor do apelo da casa após as primeiras duas a três semanas de exibições. A demanda e o interesse diminuem após cerca de 21 dias.
Claro, não há nada que o impeça de baixar o preço mais tarde, mas isso pode ser tarde demais. Você vai querer uma análise comparativa de mercado (CMA) para estar o mais próximo possível do valor.
Principais conclusões
- Definir um preço muito alto para sua casa pode ser um erro, mas não se preocupe em precificar sua casa muito baixo – você provavelmente receberá várias ofertas acima do preço pedido.
- Você pode usar uma análise comparativa de mercado (CMA) e vendas de casas comparáveis em sua área para ajudá-lo a determinar o valor de mercado.
- Fale com seu agente imobiliário ou verifique a calculadora de preços de casas da Agência Federal de Financiamento de Habitação se precisar de mais ajuda.
O dilema do preço
Embora preços muito altos possam ser um erro, não se preocupe em preços muito baixos para sua casa. Propriedades com preços abaixo do valor de mercado muitas vezes receberão múltiplas ofertas que elevarão o preço ao nível de mercado.O preço tem tudo a ver com oferta e demanda.
Observação
Não existem dois agentes que avaliam propriedades da mesma maneira. Alguns agentes são muito melhores em descobrir como definir o preço da sua casa do que outros.
A maioria dos agentes preparará um CMA para você, mas você também pode fazer um.
O CMA: Extraia listagens comparáveis
Primeiro, observe todas as casas semelhantes listadas no mesmo bairro da sua propriedade nos últimos seis meses. Os avaliadores não usam comparações com mais de três meses, então você pode querer reduzir ainda mais o prazo.
Idealmente, você desejará chegar perto do eventual valor de avaliação da sua casa.
Observação
As casas devem ser limitadas àquelas dentro de um raio de 1/2 milha da sua, a menos que haja apenas um punhado de condomínios nas proximidades ou a propriedade seja rural.
Detalhes frequentemente esquecidos
Alguns pontos mais delicados são fáceis de ignorar quando você compara casas:
- Preste atenção às linhas divisórias do bairro e às barreiras físicas, como ruas principais, rodovias ou ferrovias. Não compare o inventário do “outro lado dos trilhos”.
Observação
Casas idênticas, do outro lado da rua, podem variar em até US$ 100.000 em alguns bairros. As percepções de desejabilidade têm valor.
- Compare metragem quadrada semelhante com uma variação de 10% para cima ou para baixo, se possível.
- Compare idades semelhantes. Um bairro pode consistir em casas construídas na década de 1950 e pode estar situado próximo a outro anel de construção da década de 1980. Os valores entre os dois serão diferentes. Certifique-se de comparar maçãs com maçãs.
Avalie honestamente a desejabilidade. Você poderá conseguir um prêmio se tiver a sorte de possuir uma casa de sonho que fará com que os compradores desmaiem ao entrar.
Confira as composições vendidas
Compare os preços de tabela originais das casas com os preços de venda finais para determinar quaisquer reduções de preços. Compare os preços de lista finais com os preços reais vendidos para determinar as proporções. O ideal é comparar com pelo menos três imóveis vendidos pelo valor de mercado.
A maioria dos escritórios de avaliadores locais fornecerá listas de vendas, e alguns jornais publicam relatórios trimestrais de vendas em suas seções de negócios e/ou imóveis.
Observação
É comum que as casas sejam vendidas por mais de 100% do preço de tabela no mercado de vendedores.As casas geralmente são vendidas pelo preço de tabela ou menos no mercado do comprador.
Ajuste os preços finais de venda para cima ou para baixo de acordo com variações de tamanho de lote, configuração e comodidades ou atualizações.
Procure listagens retiradas e expiradas
Extraia o histórico de quaisquer listagens expiradas e retiradas para determinar se alguma delas foi retirada do mercado e recolocada. “Expirado” significa que o prazo do contrato de listagem expirou sem venda. “Retirado” significa que o contrato de listagem ainda está em vigor, mas o proprietário não deseja mais comercializar o imóvel.
Adicione esses dias no mercado aos períodos de listagem para chegar ao número real de dias em que as propriedades estiveram no mercado. Procure padrões que expliquem por que eles não venderam e observe quaisquer fatores comuns que possam compartilhar. Qual corretora tinha a listagem? Foi uma empresa que normalmente vende tudo o que lista ou foi uma corretora de descontos que pode não ter gasto dinheiro suficiente na comercialização da casa?
Observação
Pense nas etapas que você pode seguir para evitar que sua casa se torne uma listagem expirada, com base nessas informações.
Vendas pendentes
Os preços finais de venda das casas que ainda não foram vendidas são desconhecidos até o fechamento das transações. Mas isso não o impede de ligar para os agentes de listagem e pedir-lhes que lhe digam por quanto um imóvel está sendo vendido. Alguns agentes dirão a você e outros não.
Mais uma vez, anote os dias no mercado. Isso pode ter uma influência direta em quanto tempo levará até você ver uma oferta. Examine o histórico dessas listagens para determinar as reduções de preços.
Listagens Ativas
Tenha em mente que os vendedores podem pedir o que quiserem para suas casas. Isso não significa necessariamente que eles realmente conseguirão esse preço.
Visite essas casas listadas para ver o que os compradores verão quando as visitarem. Anote o que você gosta e o que não gosta nos imóveis, bem como a sensação geral que você teve ao entrar nas casas.
Observação
Recrie sentimentos positivos de recepção em sua própria casa, se possível.
Essas propriedades são sua concorrência. Pergunte a si mesmo por que um comprador preferiria ou não sua casa a qualquer uma dessas outras e, em seguida, ajuste seu preço de acordo.
Comparações de custos por metro quadrado
O credor do comprador solicitará uma avaliação depois que você receber uma oferta, então você vai querer comparar casas com metragem quadrada semelhante para chegar o mais próximo possível do valor de avaliação final. Os avaliadores não gostam de desviar mais de 25% e preferem ficar dentro de 10% dos cálculos da metragem quadrada líquida. Casas comparáveis são aquelas com 1.800 a 2.200 pés quadrados, se sua casa tiver 2.000 pés quadrados.
O custo médio por metro quadrado não significa que você pode simplesmente multiplicar sua metragem quadrada por esse número, pelo menos a menos que sua casa seja de tamanho médio. O preço por metro quadrado aumenta à medida que o tamanho diminui e diminui à medida que o tamanho aumenta.
Observação
Casas maiores têm custos menores por metro quadrado e casas menores têm custos maiores por metro quadrado.
Preços Dependentes do Mercado
A próxima etapa depois de coletar todos os seus dados é analisá-los com base nas condições do mercado.
Suponha que as últimas três vendas comparáveis em sua vizinhança tenham sido de US$ 250.000. Seu preço de venda pode permitir alguma margem de manobra para negociação no mercado de um comprador, mas você vai querer estar perto o suficiente da última venda comparável para atrair um comprador para visitar sua casa. Talvez você precise definir o preço de sua casa em US$ 249.900 e se contentar com US$ 245.000 para vender nesse tipo de mercado.
Por outro lado, você pode querer adicionar 10% a mais à última venda comparável no mercado de um vendedor. Você pode pedir mais do que a última venda comparável e provavelmente conseguirá se houver pouco estoque e muitos compradores. Essa casa de $ 250.000 pode ser vendida por $ 265.000 ou mais.
Talvez você queira definir inicialmente seu preço na última venda comparável em um mercado equilibrado ou neutro e, em seguida, ajustá-lo de acordo com a tendência do mercado. O preço de US$ 254.500 faria sentido se a última venda tivesse sido fechada há três meses, mas o preço médio subiu 1% ao mês desde então.
A ajuda está disponível
Visite o site da Agência Federal de Financiamento de Habitação se achar que está perdendo a cabeça. Oferece diversas ferramentas para auxiliá-lo, incluindo uma Calculadora de Preços de Casa que pode ajudá-lo a agregar fatores de valorização desde o momento da compra do imóvel.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que acontece se a sua casa não for avaliada pelo preço de compra?
Se a avaliação da sua casa for inferior ao esperado, o comprador pode tentar negociar um preço de venda mais baixo. O vendedor não é obrigado a reduzir o preço de venda, mas o comprador é livre para desistir se não estiver satisfeito com a diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda. O vendedor também pode solicitar uma segunda avaliação, mas o comprador não precisa concordar com isso.
Qual é o preço médio de uma casa?
O preço médio de uma casa nos EUA é de cerca de US$ 375.000. Você pode ver como os preços médios de venda mudam a cada trimestre usando este recurso do Federal Reserve Bank de St. O preço médio de uma casa varia significativamente por região. As casas mais caras normalmente estão localizadas nas regiões Oeste e Nordeste, enquanto o Centro-Oeste e o Sul têm preços médios de venda mais baixos.
