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Compradores e vendedores de casas costumam ficar confusos sobre o papel dos corretores imobiliários em uma venda ou compra. Se você está comprando ou vendendo uma casa e trabalhando com um corretor de imóveis, pode estar se perguntando quem o corretor representa, a quem ele é leal e se existem regras em torno do relacionamento com os corretores.
Muitos estados exigem que os agentes forneçam aos compradores e vendedores um formulário de divulgação da agência para assinar, o que esclarece essas questões. O formulário utilizado na Califórnia, por exemplo, não é um contrato entre duas partes, mas sim uma divulgação de uma para a outra. Esclarece os vários tipos de funções de agência que podem surgir ao comprar ou vender uma casa e especifica as regras que os agentes devem seguir. Todas as partes devem lê-lo para saberem o que esperar umas das outras; o formulário também permite que eles selecionem o tipo de relacionamento de agência de sua preferência.
Principais conclusões
- “Agência dupla” refere-se a um agente que trabalha tanto com o comprador quanto com o vendedor de uma casa.
- Dois agentes podem trabalhar para o mesmo corretor na mesma transação, causando uma situação de agência dupla.
- Agência única refere-se a um agente ou corretor de imóveis que trabalha com apenas uma parte em uma transação imobiliária.
Agência Única
Todos os agentes que representam clientes em uma única agência devem tratar seus clientes com um determinado padrão de atendimento. Isto parece agradável, e é, mas é um padrão legal que dita certas regras que acompanham o trabalho.
Por exemplo, todos os agentes imobiliários têm uma responsabilidade fiduciária para com seus clientes. Isto significa muitas coisas, mas entre as mais cruciais está o facto de terem de agir no melhor interesse das finanças dos seus clientes e não poderem partilhar informações confidenciais com a outra parte ou com o agente da outra parte. Além disso, os agentes que atuam em uma única agência devem ter cuidado e a devida diligência para desempenhar suas funções, divulgar todos os fatos relevantes e ser honestos.
O dever de divulgação é uma coisa complicada no setor imobiliário. As leis estaduais regem o que os agentes são obrigados a informar aos seus clientes, portanto, pode haver alguns itens que um agente não divulga. Fatos “relevantes” estabelecem o padrão. São definidos como aqueles que são cruciais na escolha de comprar ou vender uma casa.
Observação
Em alguns estados, um agente deve divulgar problemas com um código de construção ou uma ação judicial pendente, mas pode não precisar revelar que uma casa foi palco de um crime.
Agentes do Comprador vs. Agentes do Vendedor
Os agentes que trabalham para pessoas que compram casas atuam como agentes únicos como agentes do comprador. Os corretores que trabalham para pessoas que listam suas casas para vender atuam como agentes de listagem em uma única agência.
Os agentes do comprador e o comprador geralmente assinam um contrato de corretagem do comprador, que estabelece os deveres e obrigações do agente. Em alguns estados, se os compradores não assinarem este formulário com o agente, esse agente não representa o comprador. Em vez disso, eles se tornam subagentes do vendedor.
Os subagentes têm para com o vendedor os mesmos deveres que o agente de listagem. O agente do vendedor e o vendedor assinam um contrato de listagem, que também estabelece os deveres e obrigações do agente. Os agentes de listagem e os agentes do comprador devem lealdade, confidencialidade e responsabilidade a seus clientes.
Meu agente único pode trabalhar para a outra parte?
Muitos agentes trabalham em todos os ângulos: como agentes do comprador com os compradores e como agentes do vendedor com os vendedores. Alguns agentes trabalham como agentes exclusivos do comprador e nunca aceitam uma listagem. Outros agentes trabalham exclusivamente com vendedores e nunca mostram uma casa.
Se pretende comprar ou vender uma casa, poderá preferir lidar com este tipo de agentes em vez de agentes gerais, porque podem fornecer um ponto de vista mais focado. Você também pode ter uma noção mais clara do que esperar em termos de deveres de cuidado.
Observação
O dever de diligência é a responsabilidade legal do agente de informar o seu cliente e agir no seu melhor interesse.
Agência dupla com dois agentes
Todos os agentes imobiliários são licenciados por um corretor de imóveis. Se você estiver comprando, poderá acabar trabalhando com um agente licenciado pelo mesmo corretor que o agente da lista. Se você estiver vendendo, o comprador poderá trabalhar com um agente que trabalhe para o corretor para o qual seu agente trabalha.
Quando isso acontece, cria-se uma agência dupla. Os agentes podem trabalhar em dois escritórios espalhados pela cidade e não se conhecerem, mas ainda trabalham em dupla agência, pois possuem licença da mesma corretora. Simplificando, um agente representa o comprador e o outro representa o vendedor.
Devo estar atento a conflitos de interesse?
A princípio, um agente pode ter criado um relacionamento de agência único com o comprador, mas quando o comprador escolhe uma casa listada pelo corretor desse agente, o relacionamento do agente com o comprador muda. Isso pode ser complexo quando a lealdade está em jogo, porque, como agente do comprador, o dever dele é ajudá-lo a encontrar uma casa e eles querem ajudá-lo a conseguir o melhor preço.
Mas quando a casa é listada no corretor, eles ganham mais dinheiro com uma venda mais alta. Isto pode criar um conflito de interesses por parte do agente; você pode ver por que é crucial encontrar um agente em quem você confia.
Se você tiver um único corretor ajudando você a comprar uma casa e encontrar uma casa listada no corretor desse corretor, seu corretor pode acabar trabalhando nos dois lados. Nem todos os agentes individuais notam a distinção.
Observação
Você deve sempre perguntar sobre agência dupla ao contratar um agente, para saber sua política e se você é obrigado a permanecer com ele se a situação evoluir.
Como posso impedir que meu agente trabalhe com a outra parte?
As leis variam de estado para estado, mas na maioria dos casos, ambas as partes devem concordar com a dupla agência por escrito. Na Califórnia, por exemplo, os contratos padrão de corretor exclusivo do comprador contêm termos que permitem agência dupla, de modo que a maioria dos compradores não percebe que seu agente e corretor estão trabalhando em agência dupla.
Se você quer ter certeza de que seu agente é seu e somente seu, peça exclusividade. Os únicos agentes que nunca trabalharão em agência dupla são os agentes compradores exclusivos e os agentes de listagem cuja prática consiste apenas em listagens.
Agência dupla com o mesmo agente
Um agente de listagem de uma casa que também representa o comprador é um agente duplo. Os agentes duplos não podem atuar em uma relação fiduciária com nenhuma das partes e devem tratar igualmente vendedores e compradores. Eles não podem compartilhar informações confidenciais ou fornecer conselhos confidenciais.
O agente duplo não pode aconselhar sobre o preço ou os termos da casa nem negociar em nome de ninguém. Portanto, eles não podem tentar obter o preço mais alto para o vendedor ou o preço mais baixo para o comprador.
Observação
Os agentes duplos têm responsabilidade fiduciária tanto para com o comprador quanto para o vendedor, portanto, devem ter cuidado com a forma como conduzem a transação.
Alguns compradores preferem trabalhar apenas com agentes de listagem porque sabem que o agente recebe duas comissões – uma como agente de listagem e outra como agente do comprador. Eles acham que o agente de listagem fica motivado quando um comprador faz uma oferta de compra para que essa oferta seja aceita. Eles também podem pedir ao agente duplo para negociar a comissão imobiliária para aumentar o lucro do vendedor em uma oferta baixa.
Como os agentes de transação neutros podem ajudar
Para evitar a dupla agência, alguns agentes trabalham como agentes de transação. Os agentes de transação não representam nenhuma das partes e não protegem seus interesses; eles facilitam a transação entre eles e garantem que o processo corra bem.
Um agente de transação ajuda a cumprir os termos do contrato de compra e fornece a documentação necessária para cada parte. Ter um agente desse tipo pode ajudar todas as partes a evitar conflitos ou problemas de lealdade que possam surgir ao trabalhar em uma configuração de agente duplo.
