Como lidar com devoluções de aluguel do vendedor após o fechamento

Você está comprando uma casa. Você está animado para se mudar. Em seguida, os vendedores perguntam se podem alugar o imóvel por 30 dias após o fechamento. 

Em outras palavras, você se tornaria proprietário antes de se mudar para sua nova casa.O que? Por que um vendedor iria querer fazer isso? Você tem que concordar? 

Por que um vendedor pode querer alugar de volta 

Um vendedor pode querer devolver o aluguel após o fechamento por vários motivos e esse tipo de solicitação não é incomum. Presumivelmente, o vendedor está comprando sua própria casa nova. Talvez ainda não esteja disponível no momento do fechamento da transação. Ou talvez não consigam encontrar uma van de mudança no último dia do mês, porque a demanda por vans de mudança é alta nesse horário. 

É claro que você pode achar essa situação perturbadora como um novo comprador de imóvel residencial. Afinal, você pagou muito dinheiro pela sua nova casa e está pagando juros de um empréstimo por um lugar que ainda não pode ocupar. É compreensível que você esteja ansioso para se mudar e tomar posse imediatamente, sem mencionar que provavelmente não esperava que se encontraria na posição de proprietário.

O que há para o comprador? 

Você tem alguns motivos lógicos para não querer devolver o aluguel, mas respire fundo e considere que isso pode ser vantajoso para você. A data de posse costuma ser um fator crucial quando você faz uma oferta por uma propriedade. Coloque-se no lugar do vendedor.

O comprador A e o comprador B oferecem US$ 325.000 pela propriedade. Suas ofertas também são semelhantes em outros aspectos. O vendedor rebate ambas as ofertas, percebendo que deve solicitar um reembolso de aluguel de duas semanas. O comprador A concorda. O comprador B diz não. Qual oferta você acha que o vendedor aceitará? 

Consentir em permitir que o proprietário anterior devolva o aluguel pode fazer com que sua oferta seja aceita em diversas situações de oferta. É mais provável que o vendedor aceite sua oferta mesmo quando não há outras ofertas. 

Como proteger os direitos de todos

Trate esta situação como faria com qualquer outro relacionamento comercial. Os compradores nunca devem permitir que os vendedores mantenham a posse de uma casa sem assinar um contrato formal de ocupação. Esses acordos especificam os termos e condições da estadia do vendedor em sua nova casa e protegem tanto os compradores quanto os vendedores.

Alguns estados disponibilizam formulários de “vendedor em posse” (SIP) para essas situações. Os formulários tratam de restituições de aluguel do vendedor, bem como de outros termos contratuais. Este adendo pode modificar o contrato de compra quando a caixa apropriada estiver marcada. 

O SIP lida com restituições de aluguel de vendedores de curto prazo inferiores a 30 dias. Geralmente inclui estas disposições: 

• O prazo do período de aluguel
• Valor do aluguel por dia
• Valor do depósito de segurança, se houver
• Se o depósito de segurança será mantido em custódia ou liberado ao comprador no fechamento
• Cobranças atrasadas, se houver, relativas a fundos e/ou pagamentos não suficientes recebidos com atraso fora do depósito
• Quem paga por quais serviços públicos
• O direito do comprador de entrar no imóvel
• Deveres do vendedor na manutenção do imóvel
• Direitos de cessão e sublocação de arrendamento
• As obrigações do vendedor no momento da entrega
• Seguro para itens pessoais do vendedor
• Condições diversas

Um contrato de arrendamento deve ser celebrado se o vendedor quiser ficar 30 dias ou mais. 

Cobertura de seguro para devoluções de aluguel do vendedor

Às vezes, os compradores insistem que os vendedores mantenham as apólices de seguro residencial existentes durante o período de devolução do aluguel. As seguradoras normalmente não ficam satisfeitas em manter a cobertura em vigor, mas muitas continuarão com a apólice mediante solicitação.

Existem vários problemas com isso, no entanto. O vendedor não é mais o proprietário da casa, portanto, a seguradora do vendedor pode se recusar a pagar quaisquer sinistros potenciais. E o comprador normalmente já tem cobertura de seguro porque os credores insistem que a apólice de seguro do comprador esteja em vigor no fechamento.

Algumas seguradoras argumentaram que, se ocorresse um sinistro e o vendedor o submetesse à sua própria empresa, essa seguradora poderia recorrer à cobertura de seguro do comprador para obter reembolso, mesmo que a empresa do vendedor o pagasse.

Em ambos os casos, o vendedor deve ter cobertura para seus pertences pessoais e automóveis.

Determinando valores de aluguel 

O valor do aluguel que o vendedor paga é negociável. Às vezes, os vendedores pedem para ficar na casa por alguns dias sem pagar aluguel. Ainda é aconselhável assinar um acordo que trate de questões de responsabilidade e prazo, se você concordar com isso. 

A maioria dos compradores financia suas novas casas, de modo que incorrem em juros e pagam impostos e seguros por uma casa que ainda não podem ocupar. Na maioria dos casos, é razoável cobrar do vendedor um valor igual a uma proporção diária do principal, juros, impostos e seguro do comprador.

É bastante simples dividir o pagamento do PITI por 30 dias e cobrar do vendedor esse valor proporcional por dia quando o novo pagamento da hipoteca do comprador incluir retenções de impostos e seguros.Se o novo pagamento do comprador for de US$ 3.000 PITI, isso equivaleria a US$ 100 por dia.

Mas não é necessário um pagamento PITI para devolução de aluguel do vendedor. Compradores inteligentes verificariam as taxas de aluguel existentes na área. Eles podem descobrir que o cálculo do pagamento do PITI é inferior às taxas médias de aluguel.

Para maior proteção – e para cumprir as leis locais de controle de aluguel ou outras leis específicas do estado que regem proprietários e inquilinos – compradores e vendedores podem querer considerar a assinatura de um contrato de arrendamento residencial padrão de curto prazo. Consulte um advogado imobiliário para mais informações.

Perguntas frequentes (FAQ)