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Principais conclusões
- Os rateios do vendedor e do comprador são créditos e débitos projetados para garantir que ambas as partes paguem sua parte justa dos custos associados à propriedade da casa.
- Esses rateios aparecem no demonstrativo de encerramento de ambas as partes e contribuem para seus custos finais ou receitas de venda.
- As despesas rateadas podem incluir juros de hipotecas, impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos e muito mais.
Definição e exemplo de rateios de vendedor e comprador
Há uma variedade de custos envolvidos na aquisição de uma casa, e o proprietário normalmente paga por eles em vários intervalos ao longo do ano. Como uma venda geralmente ocorre em algum momento do ano e até mesmo no meio do mês, o vendedor e o comprador precisam descobrir como dividir esses custos para aquele mês e ano específicos.
Os rateios são créditos entre o comprador e o vendedor no fechamento. Eles garantem que cada parte pague esses custos apenas pelo tempo em que foi proprietária da casa. Eles aparecerão como débitos ou créditos no extrato final de cada parte.
O rateio pode ser para custos como:
- Taxas de associação de proprietários
- Prêmios de seguro
- Impostos sobre a propriedade
Antes de assinar um contrato de compra, você deve lê-lo para saber como são tratados os rateios. Você quer ter certeza de que eles serão atribuídos de forma justa. Caso contrário, você e seu agente imobiliário devem discutir se devem fazer alterações na linguagem deles.
Como funcionam os rateios de vendedor e comprador
Na maioria dos casos, os compradores são cobrados proporcionalmente. Eles então aparecem como um débito no extrato de fechamento do comprador e como um crédito no extrato de fechamento do vendedor. Isto ocorre porque o vendedor já pagou muitos dos custos relevantes. Os créditos aumentam o lucro líquido do vendedor e reembolsam o vendedor pelos itens que ele pagou antecipadamente durante o período em que o vendedor não será o proprietário da propriedade.
Por exemplo, em muitos casos, um vendedor já terá pago antecipadamente os impostos sobre a propriedade relativos ao ano. Mas após a venda, o comprador será o responsável por esses impostos. No fechamento, o comprador precisará creditar uma parte proporcional desses impostos ao vendedor pelos dias restantes do ano em que o vendedor não será mais o proprietário da casa. Esse valor rateado aparecerá como crédito no extrato de fechamento do vendedor e como débito no extrato de fechamento do comprador.
Em última análise, o direcionamento do crédito e do débito dependerá de quando cada tipo específico de custo for pago em sua área.
Tipos de rateios de vendedor e comprador
Existem várias taxas e despesas que podem ser rateadas no fechamento de um imóvel. Aqui estão alguns dos mais comuns.
Proporções de juros hipotecários
Ao contrário do aluguel, que é pago antecipadamente, os juros da hipoteca são pagos posteriormente. Quando você paga uma hipoteca em 1º de janeiro, por exemplo, ela paga os juros de dezembro. Em um novo empréstimo hipotecário, os credores desejam cobrar juros até 30 dias antes do vencimento do primeiro pagamento da hipoteca. Se você fechar, por exemplo, 15 de novembro, o primeiro pagamento da hipoteca vencerá em 1º de janeiro. Se você for o mutuário, serão cobrados 15 dias de juros em seu extrato de fechamento, de 15 a 30 de novembro.
Para descobrir seu rateio de juros nesse cenário, divida os juros anuais por 12 meses para encontrar os juros mensais e, em seguida, divida pelo número de dias do mês (30, no caso de novembro) para encontrar os juros diários. Multiplique os juros diários pela quantidade de dias restantes do mês (neste caso, 15 dias) para encontrar o rateio dos juros que será debitado da sua conta.
O mesmo princípio se aplica aos vendedores que devem pagar juros em conjunto com o pagamento do empréstimo. O vendedor no cenário acima deveria juros de 1º a 15 de novembro. Nesse caso, tanto o vendedor quanto o comprador têm um débito rateado cobrado em suas contas.
Proporções de Imposto sobre Propriedade Imobiliária
Os calendários do imposto sobre a propriedade variam de acordo com o estado e o município. Alguns estados cobram impostos sobre a propriedade antecipadamente, alguns cobram em atraso e algumas cobranças dependem da época do ano. O que é mais importante neste momento é se o seu período de fechamento envolve impostos pré-pagos.
Se os impostos forem pagos antecipadamente e você for o vendedor, receberá um crédito. Se os impostos forem pagos antecipadamente e você for o comprador, será cobrado. O oposto é verdadeiro se os impostos ainda não forem devidos e pagáveis – os vendedores receberão um rateio de débito e os compradores um rateio de crédito.
Em algumas situações, mesmo que os impostos ainda não tenham sido devidos e pagáveis, seus impostos serão devidos se a data de encerramento estiver próxima da data normal de cobrança dos impostos. Nesse caso, o mais próximo pagará os impostos sobre os rendimentos do vendedor, creditará a parte não utilizada ao vendedor e cobrará do comprador o valor correspondente. Alguns compradores calculistas não solicitarão rateios de impostos no contrato de compra se for evidente que o comprador deverá reembolsar o vendedor por uma parte dos impostos pré-pagos.
Se você for um vendedor e aceitar os termos do comprador sem rateio de impostos, pagará impostos por um período durante o qual não ocupar a propriedade.
Observação
Se você especificar as deduções em sua declaração de imposto de renda federal, poderá deduzir o imposto predial proporcional que pagou. O governo federal considera os impostos sobre a propriedade de responsabilidade do vendedor até, mas não incluindo, a data da venda. Os impostos sobre a propriedade são de responsabilidade do comprador a partir da data da venda.
Proporções de quotas da associação de proprietários
Se um vendedor ainda não tiver pago as taxas de associação de proprietários, elas serão pagas com os rendimentos do vendedor, e o vendedor receberá um crédito pela parte não utilizada. Por exemplo, se as quotas forem de US$ 300 por mês, o rateio diário será de US$ 10. Quando uma transação é fechada no dia 10 do mês, serão cobrados do vendedor 10 dias de taxas HOA ($ 100). O comprador pagará $ 200 pelos 20 dias restantes de taxas HOA.
Proporções de aluguel
O aluguel geralmente é pago antecipadamente. Os compradores que compram uma propriedade para investimento esperam receber um crédito pela parte do aluguel, que cobre o período em que o comprador será proprietário da propriedade. Uma venda concluída em 15 de novembro, envolvendo uma propriedade ocupada por um inquilino que é alugada por US$ 1.000 por mês, resultaria no recebimento de crédito por 15 dias de aluguel pré-pago (US$ 500) pelo comprador. O vendedor receberia um débito de $ 500. Os depósitos de segurança mantidos pelo vendedor também são transferidos ao comprador como crédito para o comprador e débito para o vendedor.
Proporções de seguros
Os prêmios de seguro são pagos antecipadamente e os compradores normalmente contratam uma nova apólice de seguro contra riscos ao comprar uma casa. No entanto, se o comprador estiver assumindo o empréstimo existente do vendedor ou comprando um contrato de terreno, ele poderá solicitar ao vendedor que transfira a apólice de seguro existente.
As apólices de seguro contra incêndio geralmente são transferidas com ou sem contraprestação. “Com contraprestação” significa que o vendedor será reembolsado pelo período em que não será proprietário da propriedade e “sem contraprestação” significa que não haverá rateios. A maioria dos compradores obtém uma nova apólice.
Proporções de serviços públicos
Não é sempre que os serviços públicos são rateados no fechamento, mas os rateios se aplicam a certos municípios. Na maioria dos casos, os serviços públicos passam para as liquidações fiscais e são deduzidos da conta fiscal para rateios. O comprador é então creditado em contas fiscais futuras. Você verá essa situação acontecer em vendas a descoberto e execuções hipotecárias, porque se o vendedor não estiver pagando a hipoteca, provavelmente não estará pagando as contas de serviços públicos.
