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As cláusulas de subordinação são importantes para os credores porque determinam qual credor será pago primeiro após uma venda, execução hipotecária ou liquidação. Uma cláusula de subordinação pode afetar taxas de hipotecas, empréstimos hipotecários adicionais e outros pagamentos de dívidas.
Definição e exemplo de cláusula de subordinação
No setor imobiliário, uma cláusula de subordinação é a linguagem jurídica que estabelece qual credor será pago primeiro se uma casa for executada. Aparece mais comumente em contratos de hipoteca e entra em ação quando um mutuário refinancia sua casa ou contrata um empréstimo para aquisição de uma casa ou uma linha de crédito para aquisição de uma casa (HELOC). Geralmente não há capital ou dinheiro suficiente para pagar vários empréstimos, portanto, uma cláusula de subordinação estabelece uma hierarquia de garantia que determina qual credor será pago primeiro.
Essencialmente, a primeira hipoteca ou hipoteca original é superior a quaisquer outros acordos posteriores. Depois de liquidada, a segunda garantia passa automaticamente para a primeira prioridade.
- Nome alternativo: Acordo de subordinação
Por exemplo, digamos que você compre uma casa com hipoteca. Posteriormente, você adiciona uma linha de crédito de home equity (HELOC). Devido a uma cláusula de subordinação provavelmente localizada em seu contrato de hipoteca original, sua primeira hipoteca é classificada como primeira prioridade ou garantia. Portanto, o HELOC fica na segunda posição e é considerado a hipoteca subordinada.
Como funciona uma cláusula de subordinação?
As cláusulas de subordinação estão presentes nos modelos de hipotecas padrão dos EUA. No entanto, uma cláusula de subordinação não é considerada até que uma segunda hipoteca, ou garantia júnior, seja estabelecida, de modo que a cláusula não entraria em vigor até que um mutuário refinanciasse sua casa ou contraísse um empréstimo para compra de uma casa própria ou HELOC.
Se você vender sua casa ou entrar em execução hipotecária, a cláusula subordinada afirma que o credor na primeira posição deve ser pago integralmente antes que o credor na segunda posição receba um centavo.
O credor subordinado só recebe o dinheiro quando todos os que estão à sua frente na fila tiverem sido pagos integralmente.
Continuando com o exemplo acima, se você tiver uma hipoteca e um HELOC em sua casa, a hipoteca original será o primeiro titular da garantia e o HELOC ficará na segunda posição. Se a sua casa for executada, a cláusula subordinada garante que qualquer dinheiro recebido com a venda irá primeiro para o pagamento integral do empréstimo original. Qualquer dinheiro restante irá para o pagamento do HELOC depois disso. Se você tiver uma terceira garantia, ele não receberá nenhum pagamento até que a segunda garantia seja paga integralmente.
Observação
Não há garantia de que o segundo ou terceiro credor receberá algum dinheiro, o que significa que esses credores correm o risco de perdas.Essa é outra razão pela qual as cláusulas de subordinação são importantes: ajudam os credores a avaliar e estimar o risco potencial ao aprovar empréstimos.
Como as cláusulas de subordinação afetam os mutuários
Embora as cláusulas de subordinação normalmente sejam para os credores, elas têm impacto sobre os mutuários.
“As cláusulas de subordinação não afetam diretamente os mutuários. No entanto, porque afetam o risco do credor, os mutuários são afetados indiretamente, muitas vezes na forma de taxas hipotecárias mais altas”, disse Dan Green, fundador e CEO da empresa hipotecária Homebuyer.com, com sede em Austin, à Saude Teu por e-mail.
Green disse que os credores poderiam cobrar taxas de hipoteca mais altas para compensar o risco de não serem pagos em uma venda. Os mutuários podem observar taxas de hipotecas mais altas sobre gravames subordinados quando os preços das casas estão caindo ou se tiverem pontuações de crédito mais baixas. Em contraste, os mutuários com pontuações de crédito mais elevadas durante um mercado em melhoria podem ser menos afetados.
Além disso, Green disse que é importante lembrar que os titulares de garantias subordinadas têm poder de veto sobre alterações na estrutura de garantia de uma casa. Isso significa que se você tiver um HELOC e uma hipoteca, não poderá refinanciar sua primeira hipoteca sem obter permissão por escrito dos detentores de garantia subordinada (neste caso, o credor HELOC) na forma de um acordo de subordinação.
“O titular da garantia subordinada avaliará o pedido de subordinação à nova primeira garantia com base no fortalecimento ou enfraquecimento de sua posição de garantia”, disse ele. “Normalmente, um titular da garantia concordará em subordinar-se para um refinanciamento de taxa e prazo e rejeitará um pedido de subordinação para um refinanciamento de saque.”
Cláusulas e acordos de subordinação são comuns em todo o mundo das finanças. Eles podem ser aplicados a outras dívidas, títulos e contratos e funcionam da mesma maneira. A dívida subordinada tem prioridade mais baixa e a dívida sênior ou títulos devem ser pagos e emitidos primeiro.
Principais conclusões
- Uma cláusula de subordinação classifica os credores por ordem de prioridade de pagamento em caso de execução hipotecária, venda ou liquidação.
- As cláusulas de subordinação são mais comuns em acordos de refinanciamento de hipotecas, empréstimos imobiliários e HELOCs.
- As cláusulas de subordinação não entram em vigor até que uma segunda garantia seja feita sobre uma casa.
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