Fannie e Freddie causaram a crise hipotecária?

Foram Fannie Mae e Freddie Mac a verdadeira causa da crise das hipotecas subprime? É perigoso pensar assim. Na realidade, foram um excelente exemplo das forças económicas mais amplas que causaram a crise do crédito bancário e o resgate. As tentativas legislativas de reduzir rapidamente a Fannie e a Freddie não impediriam outra recessão. Pior ainda, poderia devastar o mercado imobiliário.

Papel no mercado hipotecário

Fannie e Freddie eram empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Tal como as empresas privadas, tinham de ser competitivas para manter os preços das suas ações. Ao mesmo tempo, o governo federal garantiu implicitamente o valor das hipotecas revendidas no mercado secundário. Isso fez com que detivessem menos capital para sustentar as suas hipotecas em caso de perda. Como resultado, Fannie e Freddie foram pressionados a assumir riscos para serem lucrativos. Com o apoio do governo, eles também sabiam que não sofreriam as consequências se as coisas piorassem.

O governo criou-os desta forma para lhes permitir comprar hipotecas qualificadas a bancos, segurá-las e revendê-las a investidores. Os bancos usaram os fundos para fazer novas hipotecas. Historicamente, a Fannie e a Freddie sustentaram metade de todas as novas hipotecas emitidas a cada ano (como fazem novamente hoje).Em dezembro de 2007, quando os bancos começaram a restringir seus empréstimos, a Fannie e a Freddie representavam 90% de todas as hipotecas originadas.

Papel durante a crise imobiliária

As regulamentações governamentais proibiram a Fannie e o Freddie de comprar hipotecas de alto risco. Mas à medida que o mercado hipotecário mudou, o mesmo aconteceu com os seus negócios.

Entre 2005 e 2007, eles adquiriram alguns empréstimos convencionais com juros fixos e 20% de desconto. Eles se abasteceram de hipotecas subprime, somente com juros ou com amortização negativa — empréstimos mais típicos de bancos e corretores de hipotecas não regulamentados.

A Fannie e a Freddie pioraram as coisas ao utilizarem derivados para cobrir o risco da taxa de juro das suas carteiras. Mas, sendo empresas do sector privado com accionistas para agradar, faziam-no para se manterem competitivas com outros bancos. Eles estavam todos fazendo a mesma coisa.

As aquisições de empréstimos da Fannie Mae foram:

• 62% de amortização negativa
• 84% apenas com juros
• 58% subprime
• 62% exigiram menos de 10% de entrada

Os empréstimos do Freddie Mac eram ainda mais arriscados, consistindo em:

• 72% de amortização negativa
• 97% apenas com juros
• 67% subprime
• 68% exigiram menos de 10% de entrada

Essas hipotecas exóticas e subprime tornaram tóxicas as aquisições de empréstimos da Fannie e do Freddie.

Menos tóxico que a maioria dos bancos

As regulamentações garantiram que a Fannie e a Freddie contraíssem menos empréstimos desse tipo do que a maioria dos bancos. Ainda assim, eles adquiriram mais desses empréstimos para manter a participação de mercado em meio a uma concorrência cada vez mais acirrada. 

Em 2005, o Senado patrocinou um projecto de lei que os proibia de deter títulos garantidos por hipotecas nas suas carteiras. O Congresso queria reduzir o risco para o governo. Em 2009, as duas GSE detinham ou garantiam 44%, ou 4,8 biliões de dólares (em dólares de 2009), da dívida hipotecária residencial, acima dos 36% em 2006.

Mas o projeto de lei do Senado fracassou e Fannie e Freddie aumentaram suas participações em empréstimos de risco. Eles poderiam ganhar mais dinheiro com as altas taxas de juros dos empréstimos do que com as taxas que recebiam pela venda dos empréstimos. Mais uma vez, procuravam manter preços elevados das acções num mercado imobiliário muito competitivo. 

Como empresas patrocinadas pelo governo, a Fannie e a Freddie assumiram mais riscos do que deveriam. Eles não protegeram os contribuintes que, em última análise, tiveram de absorver suas perdas. Mas eles não causaram a crise imobiliária. Não inundaram o mercado com empréstimos exóticos. Foram um sintoma, e não uma causa, da crise hipotecária.

Os derivativos ajudaram a causar sua queda

De acordo com algumas estimativas, apenas 17% das suas carteiras em 2007 eram empréstimos subprime ou Alt-A. Mas então os preços da habitação diminuíram e os proprietários começaram a entrar em incumprimento. Como resultado, esta percentagem relativamente pequena de empréstimos subprime contribuiu substancialmente para as perdas.

Como GSEs, a Fannie e a Freddie não eram obrigadas a compensar o tamanho das suas carteiras de empréstimos com capital suficiente proveniente da venda de ações para cobri-lo. Foi o resultado tanto dos seus esforços de lobby como do facto de os seus empréstimos estarem segurados. Em vez disso, utilizaram derivados para cobrir o risco de taxa de juro das suas carteiras. Quando o valor dos derivados caiu, também caiu a sua capacidade de garantir empréstimos. 

Esta exposição a derivados provou a sua queda, tal como aconteceu com a maioria dos bancos. À medida que os preços da habitação caíram, mesmo os mutuários qualificados acabaram por dever mais do que o valor da casa. Se precisassem vender a casa por qualquer motivo, perderiam menos dinheiro ao permitir que o banco executasse a hipoteca. Os mutuários com amortização negativa e empréstimos apenas com juros estavam em situação ainda pior. 

Eliminar Fannie e Freddie?

Alguns legisladores propõem a eliminação de Fannie e Freddie. Outros sugerem que os Estados Unidos copiem a Europa na utilização de obrigações cobertas para financiar a maioria das hipotecas residenciais. Com obrigações cobertas, os bancos retêm o risco de crédito das suas hipotecas residenciais. Eles vendem títulos garantidos por essas hipotecas a investidores externos. Isso lhes permite aliviar o risco da taxa de juros.

Se o Congresso eliminasse a Fannie e a Freddie, reduziria drasticamente a disponibilidade de hipotecas e aumentaria o custo. Os bancos hesitam em emitir hipotecas que não sejam garantidas. As taxas de juros hipotecários podem subir. O mercado imobiliário dos EUA entraria em colapso.

Em vez de eliminar a Fannie e a Freddie, a via actual de regulamentação e gestão de risco mais rigorosas parece ser a melhor opção. Estas IGE não causaram a crise financeira e eliminá-las não impedirá outra.