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Comprar sua primeira casa pode ser estimulante e um pouco intimidante. Você provavelmente está familiarizado com as etapas do processo de compra de uma casa: compra, negociação, avaliação de subscrição de hipoteca, fechamento. No entanto, antes de chegar à mesa de encerramento, você terá que obter financiamento. Muitos compradores de casas pela primeira vez não têm dinheiro, então qualquer ajuda é bem-vinda.
Felizmente, existem vários empréstimos para compradores de imóveis pela primeira vez que podem deixar você um passo mais perto de destrancar a porta de sua primeira casa. Muitas opções de empréstimo para quem compra uma casa pela primeira vez têm requisitos de pagamento inicial brandos e algumas são voltadas para mutuários de baixa renda.
Principais conclusões
- Muitos compradores de casas pela primeira vez podem encontrar as melhores opções de empréstimo – alguns até oferecendo financiamento de 100% – por meio de programas de empréstimos apoiados pelo governo, como a Federal Housing Administration (FHA), o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) ou o Departamento de Agricultura dos EUA (USDA).
- Um pagamento inicial de apenas 3% pode ser suficiente para se qualificar para muitos empréstimos para compradores de casas pela primeira vez.
- Embora a Fannie Mae e o Freddie Mac apoiem a maioria dos empréstimos convencionais, seus empréstimos especiais para compradores de casas e para iniciantes podem não estar disponíveis para todos os credores.
- Algumas opções de empréstimo são adaptadas especificamente para mutuários de baixa renda.
O que é um empréstimo para comprador de primeira casa?
Com a ajuda de um empréstimo para compra de uma casa pela primeira vez, o sonho de ter uma casa própria pode se tornar realidade. Esses empréstimos tornam a compra de uma casa acessível para os mutuários que podem ter dificuldades com o processo devido à baixa pontuação de crédito, renda limitada ou pouca economia para um pagamento inicial. Alguns empréstimos não são voltados especificamente para quem compra uma casa pela primeira vez, mas ainda assim podem oferecer uma entrada para a compra de uma casa própria.
Observação
Embora existam subsídios para compradores de casas pela primeira vez e valha a pena explorar, aqui nos aprofundaremos nos empréstimos.
Como se qualificar para empréstimos para compradores de casas pela primeira vez
A definição exata de comprador de uma casa pela primeira vez pode variar dependendo do programa, mas de modo geral, se você nunca teve uma casa em qualquer função, provavelmente se classifica como comprador de uma casa pela primeira vez. Como tal:
- Você não deve ter tido nenhum interesse em nenhuma residência principal nos três anos anteriores à compra de um novo imóvel.
- Você é pai solteiro e só possui uma casa com seu ex-cônjuge.
- Você é uma dona de casa deslocada e só possui o cônjuge.
Empréstimos FHA
Os empréstimos FHA, uma das opções mais populares para quem compra uma casa pela primeira vez, são parcialmente garantidos por essa agência. Esta garantia dá aos credores mais flexibilidade para flexibilizar seus critérios e oferecer melhores condições aos compradores de casas pela primeira vez.
Como funciona o empréstimo
Os empréstimos FHA estão disponíveis para propriedades de uma a quatro unidades e exigem um pagamento inicial de até 3,5% do preço de compra.Os limites do empréstimo variam dependendo de onde você está comprando uma casa, portanto, verificá-los proativamente pode ser útil.
Observação
Os empréstimos FHA implicam o pagamento do seguro hipotecário FHA, que acrescenta 1,75% aos custos iniciais mais prêmios anuais.
Um credor aprovado pela FHA pode fornecer mais informações sobre os termos do empréstimo e requisitos de qualificação, que incluem uma pontuação de crédito mínima, diretrizes de relação dívida/renda (DTI) e tempo decorrido após quaisquer eventos anteriores de falência e execução hipotecária.
Como se inscrever
Para solicitar um empréstimo FHA, você deve encontrar um credor aprovado pela FHA, que pode incluir bancos, cooperativas de crédito e credores online. Um corretor de hipotecas também pode ajudá-lo a localizar um credor aprovado pela FHA que trabalhe com perfis financeiros e de crédito semelhantes ao seu.
Observação
Os empréstimos FHA não são ideais para todos os tipos de compradores de casas. Os mutuários com bom crédito e um pagamento inicial de 10% a 15% podem economizar dinheiro optando por empréstimos convencionais.
Outros empréstimos HUD
Além dos empréstimos padrão da FHA que supervisiona, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA oferece algumas outras opções. Saiba mais abaixo.
Hipoteca com eficiência energética FHA
O programa de hipoteca com eficiência energética (EEM) da FHA permite que os compradores de casas pela primeira vez peçam empréstimos extras para tornar suas casas mais eficientes, sem ter que se qualificar para o dinheiro adicional. Você só precisa se qualificar para o empréstimo para comprar a casa.
Como funciona
Um EEM funciona como outras hipotecas seguradas pela FHA. O banco aprova e financia a hipoteca, e a FHA garante o empréstimo para proteger o credor em caso de inadimplência. Você deve ter uma avaliação para confirmar se as melhorias são econômicas, mostrando, por exemplo, que o dinheiro economizado ao longo do tempo com as melhorias é igual ou superior ao custo. A economia de custos influencia o valor máximo do empréstimo.
Como se inscrever
Entre em contato com um credor aprovado pela FHA para solicitar uma hipoteca com eficiência energética da FHA.
Programas domésticos fabricados
A FHA oferece financiamento para casas móveis e pré-fabricadas e habitações construídas em fábricas. O comprador pode optar por um empréstimo apenas para a casa móvel, se já possuir o terreno, ou pode solicitar um empréstimo para uma casa móvel que ficará localizada em um parque de casas móveis.
Como as casas pré-fabricadas são menos comuns do que as casas convencionais ou condomínios, os compradores podem precisar trabalhar com um credor especializado.
Empréstimos do USDA
O USDA garante empréstimos à habitação para famílias de rendimentos baixos e moderados que vivem em áreas rurais. Não há exigência de pagamento inicial, o que significa que os compradores de uma casa pela primeira vez podem obter financiamento de até 100% em uma nova casa.
Como funciona o empréstimo
Os mutuários devem morar em uma área elegível para o USDA, mas têm a flexibilidade de comprar uma casa anexa ou independente, um condomínio ou uma casa modular ou pré-fabricada. Os mutuários devem obter 115% ou menos da renda familiar média e devem ter dificuldade em obter uma hipoteca convencional sem seguro hipotecário privado (PMI).Não há requisitos de pontuação de crédito, mas espera-se que os candidatos demonstrem disposição e capacidade para lidar e administrar dívidas.
Como se inscrever
Os compradores de primeira viagem que estão comprando uma casa em uma área elegível do USDA devem solicitar um credor dentro da rede de credores aprovados pelo USDA. A UDSA fornece uma lista de credores ativos que podem ser pesquisados por estado.
Observação
Para receber um empréstimo do USDA, você não pode ser suspenso ou impedido de participar de programas federais.
Empréstimos VA
Membros qualificados das forças armadas dos EUA, incluindo serviço ativo, veteranos e cônjuges sobreviventes elegíveis, podem aproveitar os empréstimos VA, que são apoiados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA, para comprar uma casa.
Como funciona o empréstimo
Os empréstimos à habitação VA são fornecidos por bancos e empresas hipotecárias. Como o VA garante uma parte do empréstimo, os credores podem oferecer melhores condições, incluindo financiamento de 100% e taxas de juros mais baixas. Os empréstimos VA também têm a vantagem de custos de fechamento limitados e de nenhum seguro hipotecário privado (PMI).
Como o empréstimo residencial VA é um benefício vitalício, você não precisa se preocupar em usar seus benefícios na primeira compra de uma casa. Você pode usar a garantia várias vezes.
Observação
O VA não exige um pagamento inicial, mas alguns credores podem exigir pagamentos iniciais para alguns mutuários.
Como se inscrever
Você pode solicitar um empréstimo VA com o credor de sua escolha, mas primeiro, você precisará obter um Certificado de Elegibilidade (COE) por meio do site eBenefits do VA ou por correio. Em alguns casos, seu credor poderá ajudá-lo.
Após o COE, o credor solicitará uma avaliação (avaliação) VA da casa que você está considerando e, em seguida, decidirá se aceita sua inscrição e avançará para o fechamento da casa.
Pode ser necessário pagar a taxa de financiamento do VA. Essa taxa única ajuda a reduzir o custo do empréstimo para os contribuintes dos EUA porque o programa de empréstimo residencial VA não exige adiantamentos ou seguro hipotecário mensal. Seu credor também cobrará juros sobre o empréstimo, além das taxas de fechamento.
Empréstimos diretos para nativos americanos
O programa NADL ajuda veteranos nativos americanos e seus cônjuges a comprar uma casa em terras fiduciárias dos nativos americanos. Sua organização tribal deve participar do programa de empréstimo direto VA e você deve ter um Certificado de Elegibilidade válido.
Ao contrário dos empréstimos VA, em que o credor fornece os fundos, o VA é o credor do programa de empréstimos à habitação NADL. Existem requisitos de crédito e renda, mas esses empréstimos não exigem pagamento inicial, os custos de fechamento são limitados e não há necessidade de PMI.
A taxa de financiamento VA pode ser exigida para empréstimos NADL.
Fannie Mae e Freddie Mac
A Fannie Mae e a Freddie Mac, empresas hipotecárias apoiadas pelo governo federal, tornam mais fácil para os compradores de casas – tanto os que compram pela primeira vez como os que compram novamente – financiar suas compras de casas, garantindo hipotecas. Os empréstimos garantidos por estas empresas são empréstimos convencionais, o que significa que não fazem parte de um programa governamental.
Ambas as empresas oferecem programas de hipotecas que podem ajudar os compradores de casas pela primeira vez a encontrar um caminho para a aquisição de uma casa própria.
Hipoteca HomeOne
O HomeOne Mortgage da Freddie Mac permite que compradores qualificados pela primeira vez comprem uma casa de unidade única com apenas 3% de desconto em uma hipoteca em conformidade com taxa fixa. Não há restrições de renda ou geográficas.
Observação
Uma hipoteca conforme tem um valor máximo de empréstimo definido pelo governo.
Possível hipoteca residencial
O Home Possible Mortgage da Freddie Mac visa ajudar os mutuários de baixa renda, aqueles que ganham 80% ou menos da renda média de sua área, a comprar uma casa. Os mutuários podem pagar um mínimo de 3% de entrada e até mesmo solicitar um co-mutuário que não planeja morar na casa. O programa oferece flexibilidade no financiamento do pagamento inicial, permitindo que o pagamento venha da família, de programas de assistência ao empregador, de financiamento secundário e de capital próprio.
Hipoteca HomeReady
A hipoteca HomeReady da FannieMae permite que mutuários de baixa renda com crédito estável comprem uma casa com um pagamento inicial mínimo. Os mutuários podem se qualificar com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 620, mas podem receber melhores preços com uma pontuação acima de 680. O pagamento inicial mínimo de 3% pode vir de várias fontes, incluindo presentes ou subsídios. Os mutuários não são obrigados a contribuir com fundos pessoais para o pagamento inicial.
Os programas Freddie Mac e Fannie Mae exigem que os compradores de casas pela primeira vez concluam um programa de educação sobre a propriedade de uma casa, a menos que estejam comprando de outro mutuário que não seja um comprador de primeira viagem.
Esses programas estão disponíveis com credores selecionados. Os compradores de casas precisarão perguntar se o credor de sua preferência os oferece.
Opções alternativas de financiamento
Outras opções de financiamento incluem:
- Empréstimos convencionais: Empréstimos hipotecários que não fazem parte de um programa governamental, incluindo aqueles apoiados por Freddie Mac ou Fannie Mae.
- Subsídios: podem ser usados para custos de fechamento, assistência para pagamento inicial e muito mais.
- Financiamento do vendedor: O vendedor da casa fornece efetivamente o empréstimo para a compra da casa.
- Empréstimo da aposentadoria poupança: pode ser uma opção se você tiver o suficiente guardado, mas esta opção pode levar a penalidades de retirada antecipada se você não for elegível para uma exceção às regras.
- Programas estaduais para compradores de primeira casa: podem estar disponíveis onde você mora.
O resultado final
Existem várias opções de empréstimo para compradores de casas pela primeira vez, atendendo a uma variedade de cenários financeiros. Examinar sua renda, pontuação de crédito, status militar, economia de entrada e localização preferida pode ajudá-lo a restringir suas opções. Cada programa é diferente e alguns podem não estar disponíveis em sua área. Conversar com seu credor ou corretor de hipotecas pode fornecer algumas dicas sobre o que está disponível e o que pode ser melhor adequado à sua situação.
Perguntas frequentes (FAQ)
Um comprador de casa pela primeira vez pode comprar uma casa sem entrada?
Sim, alguns empréstimos hipotecários permitem que os compradores de uma casa pela primeira vez comprem uma casa sem entrada de dinheiro ou façam o pagamento da entrada com fundos de presentes, subsídios ou outros programas de assistência para pagamento de entrada.
Como posso saber quanta casa posso pagar como comprador pela primeira vez?
O valor da casa que você pode pagar depende de suas receitas e despesas. Usar uma calculadora de hipoteca é a melhor maneira de estimar o valor geral da hipoteca e o pagamento mensal que você pode pagar.
