Quando e por que as vendas pendentes de casas vão mal

Se você está comprando uma casa nova, pode estar se perguntando o que deu errado quando uma venda de casa pendente volta ao mercado como uma listagem ativa. Por que a venda fracassou? Há algo errado com a propriedade? O comprador ou vendedor fez algo errado?

É comum ver uma placa de “venda pendente” aparecer depois de dois ou mais meses no mercado comprador. Os dias no mercado costumam ser muito mais longos quando há menos compradores do que vendedores. Mas é igualmente comum ver o sinal pendente cair novamente. Uma venda poderia cancelar devido ao remorso do vendedor, mas isso é um tiro no escuro. 

Quando os empréstimos hipotecários fracassam 

Um comprador que não conhece nada melhor pode aumentar sua dívida enquanto espera o fechamento de seus empréstimos hipotecários. Financiam grandes compras, contraem empréstimo para comprar um carro novo ou financiam a compra de móveis.

Um rácio dívida / rendimento mais elevado pode tornar o comprador inelegível para o empréstimo hipotecário que pensava que seria aprovado. A venda pendente voltará a ficar ativa se o empréstimo for rejeitado devido ao financiamento por impulso do comprador.

Também é possível que os compradores não tenham conhecimento de gravames ou sentenças movidas contra eles. Isso também pode afetar sua capacidade de crédito, de modo que o empréstimo que o comprador pensava ter em vigor pode ser negado.

Outras questões de garantia 

Pode ser descoberto no penúltimo momento que o vendedor não pode transferir legalmente a propriedade para o comprador – pelo menos não sem satisfazer os gravames contra ela antes do prazo ou no fechamento.

Um vendedor pode não estar disposto a fazer isso. Se a garantia em questão for astronômica, eles teriam pouco dinheiro sobrando para estabelecer uma nova casa se ela fosse paga com o produto da venda. 

As garantias podem ser implementadas por vários motivos, como impostos sobre a propriedade não pagos, dívidas fiscais federais ou pensão alimentícia não paga. Talvez haja outra parte na escritura – talvez um ex-cônjuge – que não esteja disposto a assinar um título. As regras sobre como eles são gerenciados variam de estado para estado, mas muitas vezes uma venda não pode ser realizada a menos e até que esse penhor ou gravame seja removido.  

Remorso do comprador

Às vezes, os compradores simplesmente ficam com medo. Os contratos padrão geralmente dão de duas a três semanas para fazer inspeções e cuidar de outros detalhes, e os compradores muitas vezes podem cancelar um contrato durante esse período. Se o comprador agiu de boa fé, ele poderá receber o depósito em dinheiro de volta após o cancelamento durante esse período. Dependendo dos termos do contrato, porém, eles podem perder o depósito.

De qualquer forma, um imóvel pode voltar ao mercado simplesmente porque o comprador se assustou e fugiu para o morro.

Inspeções residenciais

Muitas casas parecem iguais para olhos destreinados: quatro paredes, um piso e um telhado. Mas cada pequena rachadura na parede e cada mancha no teto podem significar problemas para um inspetor residencial. Porões úmidos, telhados com falhas e sistemas HVAC com defeito são três problemas significativos que um comprador médio não pode inspecionar razoavelmente sem assistência profissional.

Os compradores tendem a entrar em pânico quando um inspetor residencial aponta problemas, mas todas as casas têm problemas – mesmo as novas. Alguns problemas são significativos e outros não são grande coisa.

Às vezes, os compradores exigem que os vendedores substituam aparelhos desgastados ou consertem problemas pré-existentes. O comprador também pode solicitar um crédito ao vendedor como compensação por defeitos percebidos. A venda pendente é cancelada e a casa volta ao mercado se o vendedor recusar essas opções. 

Avaliações baixas

Os credores quase sempre pedem aos compradores que paguem por avaliações para proteger sua posição quando e se acabarem financiando a casa. Às vezes, as avaliações são inferiores ao preço de venda.

Os compradores têm algumas opções quando isso ocorre. Eles podem pagar a diferença em dinheiro ou solicitar outra avaliação de um novo profissional. Eles podem fornecer ao subscritor vendas comparáveis ​​que sustentem o preço de venda. Eles também podem conceder ao vendedor uma segunda hipoteca pela diferença.

Um comprador pode pedir ao vendedor que reduza o preço para que fique mais alinhado com a avaliação. Mas a venda pendente desmoronará se as partes não chegarem a acordo para encontrar uma destas soluções.

Ofertas contingentes

Um comprador pode perder a venda de uma casa se o contrato depender da venda de sua própria casa e isso não acontecer dentro do prazo especificado.

Poucos compradores podem se dar ao luxo de possuir duas residências ao mesmo tempo, fazendo o pagamento duplo da hipoteca. Mesmo que a primeira casa esteja quitada, o comprador pode precisar do dinheiro dessa fechando para encerrar a nova compra. Estas ofertas contingentes podem criar um efeito dominó. Todas as outras transações que dependem desse fechamento desmoronarão.

Dependendo da linguagem do acordo de contingência, os vendedores também podem manter o direito de expulsar um comprador contingente e cancelar o contrato se outro comprador quiser comprar a casa.semuma contingência.