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O financiamento de uma grande reforma ou construção de uma nova casa exige que o credor avalie o risco de uma residência que ainda não existe ou que tenha uma avaliação específica. Dois produtos de empréstimo diferentes, linhas de crédito de home equity (HELOCs) e empréstimos para construção, ajudam os mutuários a obter os fundos de construção de que necessitam através de diferentes meios.
“Os empréstimos para aquisição de habitação baseiam-se no capital atual da sua casa, enquanto os empréstimos para construção baseiam-se no valor futuro da casa; [é] um financiamento baseado no valor da nova casa quando a construção estiver concluída”, disse Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage, à Saude Teu por telefone.
Esses dois produtos de empréstimo têm requisitos de qualificação diferentes e, uma vez qualificado, os custos de cada um também variam. A escolha do empréstimo certo para você dependerá de quanto você tem em sua residência atual, de quanto você precisa financiar para sua próxima construção e de suas preferências por coisas como taxas de juros fixas ou ajustáveis.
Qual é a diferença entre empréstimos para construção e HELOCs?
| Empréstimos para construção | HELOC |
|---|---|
| Qualificado com base no valor futuro da sua casa construída ou reforma, conforme estimado usando os planos e especificações do contratante | Qualificado com base no valor da casa existente (até cerca de 90% do capital) |
| Requer custos totais de fechamento, assim como um empréstimo hipotecário | Muitas vezes tem menos custos de fechamento e alguns podem ser cobertos pelo credor |
Como o empréstimo é garantido
Os credores usam o patrimônio atual da sua casa para garantir uma linha de crédito de home equity. A maioria dos credores pode originar um HELOC de até 90% do valor da sua casa, disse Cohn. Você terá um limite máximo de quanto pode pedir emprestado, principalmente se ainda estiver pagando seu primeiro empréstimo hipotecário.
Observação
Se você ainda não possui uma casa ou não acumulou um patrimônio substancial em uma, é provável que um HELOC não seja uma opção para o seu projeto de construção.
Os empréstimos para construção são outro caminho para quem deseja construir uma nova construção ou realizar uma grande reforma em sua casa, mas ainda não possui valor imobiliário. A ideia por trás desses empréstimos é que a futura casa ou casa modificada criará o valor garantido para os custos incorridos.
Seu credor analisará as especificações e planos, incluindo orçamentos, para o projeto de construção e avaliará a probabilidade de a casa oferecer o valor necessário para garantir o empréstimo. Uma vez feita esta avaliação, os credores podem negar o empréstimo ou estendê-lo com uma variedade de taxas de juros, tudo com base no grau de risco que consideram o empréstimo.
Custos de fechamento
Com empréstimos para construção, normalmente há custos de fechamento mais elevados do que aqueles associados a um HELOC. Os empréstimos para construção podem ser estruturados como um empréstimo de muito curto prazo que se converte em hipoteca ou como um empréstimo independente que é reembolsado com o início de uma hipoteca.A criação dessa hipoteca requer custos como uma taxa de originação.
Qual empréstimo é certo para mim?
As diferenças estruturais entre os dois produtos constituem a base para o montante da garantia – o valor futuro do projecto para o empréstimo para construção e o valor actual para um HELOC. Além disso, fica a critério do banco como os fundos serão usados para um empréstimo para construção, enquanto cabe a você como usar um HELOC.
A maneira mais fácil de tomar a decisão é determinar se você tem patrimônio líquido suficiente para se qualificar para o tamanho apropriado de HELOC necessário para o seu projeto. Se você ainda não tem esse patrimônio, algum tipo de empréstimo para construção será sua melhor aposta.
Pesquise e descubra se o seu projeto específico merece um empréstimo completo para construção ou um empréstimo independente que é pago com uma hipoteca após a conclusão do projeto.
Observação
Para aqueles que tecnicamente podem se qualificar para um empréstimo para construção ou um HELOC, haverá muitas circunstâncias em que o HELOC será mais barato.
Por um lado, disse Cohn, um empréstimo para construção é muitas vezes uma quantia fixa, sobre a qual você começa a acumular juros imediatamente, enquanto os custos de juros de um HELOC são cobrados apenas pelo valor da linha de crédito que você realmente usa em um determinado momento. Os HELOCs também costumam ter custos de fechamento mais baixos do que os empréstimos para construção.
Uma opção do melhor de dois mundos
Se você tiver um valor imobiliário adequado para um HELOC financiar seu projeto, mas deseja a taxa de juros fixa e pagamentos mensais fixos que o empréstimo para construção teria, um empréstimo imobiliário pode ser uma terceira opção. Ele combina os custos de fechamento mais baixos e as taxas de juros baseadas no valor da casa de um HELOC com a taxa de juros fixa que acompanha um empréstimo, em vez de uma linha de crédito.
Dito isto, nem todos têm o valor da casa própria para garantir um empréstimo do tamanho necessário para grandes construções, portanto, cada uma dessas três opções pode oferecer benefícios para diferentes tipos de mutuários.
O resultado final
Ao solicitar um empréstimo para financiar um projeto de reforma considerável, você deve avaliar os custos do empréstimo. Um HELOC oferecerá melhores custos de fechamento; muitas vezes uma taxa de juros baixa, embora variável; e a flexibilidade de usar o máximo ou o mínimo de seu limite de crédito conforme necessário em um determinado momento, permitindo alterações inesperadas em suas despesas.
Se você não tem o valor da casa para tornar possível um HELOC, ou deseja uma taxa fixa que possa transformar em uma hipoteca residencial de longo prazo, um empréstimo para construção o ajuda a transformar a reforma ou casa dos sonhos em realidade, mesmo que os custos geralmente são mais altos. Em ambos os casos, conversar com vários credores o ajudará a descobrir qual credor oferece as taxas e custos de fechamento mais competitivos para sua circunstância específica.
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