Usando vendas comparáveis ​​no processo de compra

Quando se trata do mercado imobiliário residencial, compradores e vendedores devem sempre considerar vendas comparáveis. Conhecidas em todo o setor imobiliário como “comps”, as vendas comparáveis ​​são os preços de venda de casas semelhantes.

Ao comprar uma casa, é uma boa ideia que seu corretor lhe mostre pelo menos 10 vendas comparáveis ​​no mercado. Dessa forma, quando você está visitando casas, você compara casas à venda em todo o mercado, de modo que os comps fornecem a melhor maneira de ter uma ideia da disponibilidade, dos preços e da área.

A importância das vendas comparáveis

Um vendedor pode usar vendas comparáveis ​​para justificar um preço pedido ao comprador. No entanto, os compradores acabarão pagando o valor que consideram justo. Você provavelmente nunca ouviu um comprador dizer: “Eu deveria ter pago mais por aquela casa”, porque a maioria vai querer pagar o mínimo possível.

Pelo contrário, os compradores por vezes temem que possam pagar demasiado por uma casa, especialmente quando compram num mercado que favorece o vendedor. Nenhum comprador quer descobrir que a casa que acabou de comprar vale menos do que o preço que pagou.

Uma avaliação é uma excelente forma de determinar e justificar o valor. No entanto, as avaliações são apenas uma opinião de valor. Uma avaliação é tão boa quanto a experiência e o conhecimento de quem a preparou. Se o seu avaliador enviar uma avaliação baixa, o vendedor terá a opção de reduzir o preço de venda. Se o vendedor recusar, você poderá contestar a avaliação enviando vendas comparáveis.

Embora seja possível ajustar uma avaliação para fatores pendentes quando as vendas comparáveis ​​são poucas e distantes entre si, as melhores serão sempre aquelas que melhor se enquadram nos critérios da propriedade que você está procurando.

Componentes de uma venda comparável

As vendas comparáveis ​​não são listagens ativas nem vendas pendentes. Esses valores não têm o mesmo peso de uma casa que já foi vendida. Quando um comprador utiliza vendas comparáveis, ele está tentando justificar por que não quer pagar mais do que o último ocupante de uma casa semelhante. Existem vários fatores usados ​​pelos avaliadores que você pode usar para estimar o valor de mercado atual de uma casa.

Período de venda recente

Os avaliadores geralmente examinam os registros públicos dos seis a 12 meses anteriores para observar vendas comparáveis. Como o mercado pode mudar dentro de alguns meses, os dados anteriores a estes são imprecisos e não constituem uma comparação razoável. Se você estiver comparando casas, é melhor comparar as casas que foram vendidas nos últimos três meses, pois isso fornece uma imagem mais clara do mercado imobiliário naquela área específica.

Proximidade próxima

Idealmente, você gostaria de considerar as estatísticas de vendas de casas dentro de um determinado raio, normalmente de um quarto a meia milha da propriedade em questão. Quanto mais perto, melhor. As melhores casas para fins comparativos estão no mesmo bairro – mas nem sempre é o caso. Por exemplo, se você estiver olhando para uma casa em uma comunidade com um lago de um lado e uma rua movimentada do outro, uma casa à beira do lago não deve ser comparada a outra à beira da rua – mesmo que sejam idênticas.

Metragem quadrada semelhante

O preço de uma casa de 1.000 pés quadrados não pode ser duplicado para determinar o valor de uma casa de 2.000 pés quadrados. Isso ocorre porque o custo por metro quadrado de casas menores é maior do que o custo por metro quadrado de uma casa maior.O ideal é comparar casas com metragem quadrada muito próxima da propriedade que você está olhando.

Idade e construção semelhantes

É essencial considerar a idade da casa e os materiais usados ​​na construção – se você tiver a sorte de comparar casas em um loteamento, poderá encontrar modelos exatos duplicados para usar como vendas comparáveis.

Além disso, quaisquer melhorias na construção da casa devem ser ponderadas. Por exemplo, um telhado de telha tem uma vida útil de cerca de 75 anos, enquanto um telhado de telha de composição padrão dura cerca de 25 a 30 anos.Se o telhado fosse uma atualização, isso poderia alterar o valor de mercado da casa.

Tamanho de lote semelhante

Em alguns lotes residenciais mais recentes, você pode encontrar uma mistura de tamanhos de lote. Por exemplo, uma linha de lote zero significa que a casa não tem muito quintal. A lateral ou quintal pode ser mínima, sem grama ou vegetação, o que normalmente não agrada famílias com crianças.

Condição semelhante

A menos que você esteja trabalhando com um especialista de bairro que esteja intimamente familiarizado com o interior das casas em uma área específica, pode ser difícil determinar a forma em que uma venda comparável está. Por exemplo, uma casa hipotecada de propriedade do banco, faltando seus eletrodomésticos e encanamento de cobre, vale muito menos do que uma casa pronta para uso, atualizada com novos eletrodomésticos, carpetes e pintura.

Combinando Fatores

Pesar todas essas características em várias propriedades semelhantes é uma das melhores maneiras de avaliar o valor de uma casa com precisão. Avaliadores e agentes podem usá-los para garantir que você e o vendedor estejam satisfeitos com o preço de venda final. Você também pode considerar revisar minuciosamente as vendas comparáveis ​​antes de finalizar uma venda para garantir que está obtendo o melhor preço possível.